賣房不遷移戶口現象頻發相關制度應及時跟進

徐小飛

日前，北京市第三中級人民法院召開涉戶口遷移房屋買賣合同糾紛案件的新聞通報會，針對這一類案件所反映的特點進行了總結，對司法實踐中的法律適用問題進行說明，并對相關利益方給出了法官建議。

近年來，隨著房價上漲、戶籍管理政策變化以及教育資源不均衡導致的學區間房價差異，賣房不遷戶口的現象屢見不鮮。房子賣了，戶口卻沒遷走，有時候房子里還有賣房者其他親戚朋友的戶口。司法實踐中，因賣房不遷戶口而產生的糾紛有逐年上升的態勢，并不斷以案件的形式向法院聚集，給法院的審理工作提出新的挑戰。

根據現有戶籍政策，房屋內現有戶口不影響新的所有權人戶口遷入，買房人取得房屋所有權后，可以辦理戶口遷入。但從買房人角度而言，其購買房屋是想取得該房屋獨自享有的、完整的權利，并擁有排他的房屋支配權和使用權，不僅希望能夠順利實現產權過戶的目的，還希望購買到的房屋足夠“干凈”——不存在他人的戶口登記。

事實上，賣房不遷戶口，可能會導致各種潛在風險，讓買房人“很受傷”。比如學區房，如果賣房者的子女占用了學籍，就可能導致買房人的子女不能入學；有的地方拆遷政策不同，戶口留在原房屋的賣房者可能也會分得相應拆遷利益，買房人所得的拆遷利益就會相應減損；如果賣房不遷戶口，還可能導致買房人在將該房屋進行再次交易時存在困難，畢竟在同等條件下沒有潛在的買家愿意購買留有他人戶口的房子。

戶口遷移屬于公安機關戶籍管理的范疇，不屬于人民法院管轄范圍，從司法實踐來看，法院也不會直接判決遷移戶口，法院判令賣房者承擔違約金的比例較高。對于賣房不遷戶口引發的糾紛，人民法院及時召開新聞發布會，提醒買房者全面核查交易房屋戶籍登記情況、明確戶口遷出期限及違約責任、注意固定因對方違約造成損失的證據等，釋放出濃濃的司法善意和溫情，獲得了廣大市民的贊揚和肯定。但從社會治理的長遠角度來看，有關部門對賣房不遷戶口引發的問題要引起重視，依據實際情況制定并完善相關的法規政策，讓相關制度及時跟進，以便執法者有法可依、有章可循。

如何利用更完善的制度、更主動的作為、更積極的介入，有效保護買房者的合法權益，以最大的努力防止此類糾紛的發生，也是需要深入思考和研究的課題。

一是要建立嚴格規范的戶口審批管理制度。有關部門要研究“戶隨人走”的戶口遷出政策，分類完善落戶標準和政策，避免在房屋買賣過程中出現因政策原因導致的無法處理的持續違約情況。二是要建立社會公共戶籍制度。今年5月1日正式實施的《上海市常住戶口管理規定》規定，房產交易后，現權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出，房屋所在地公安派出所對拒不遷出或者無法通知的可直接將其戶口遷至社區公共戶。上海的有關做法具有積極肯定意義，值得各地借鑒和參考。三是要提高違法、違約成本，形成強大震懾力。如對學區房可適用申請行為保全，禁止賣房者使用涉案房屋對應戶口的學籍，對惡意違約不遷戶口的賣房者，適用懲罰性損害賠償制度，等等。