暴雨過后受損維權“五招”

裴小星

2018年7月的北京進入了“暴雨模式”。暴雨降臨時來勢洶洶，退去時悄然無聲，然而暴雨的沖刷卻讓一些平時不太為人關注但關系到公眾財產安全的法律問題顯現出來。那么，面對暴雨襲擊后的種種糾紛，人們應當如何應對呢？就此，筆者將針對暴雨后易發的幾類財產糾紛進行分析。

第一招

商品房漏雨 開發商難辭其咎

隨著雨季的到來，北京的一些新舊社區不同程度地出現了房屋漏雨的情況。通常情況下，開發商和房主會在《商品房預售合同》《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》等書面文件中對房屋的防水質保期和質保期內開發商的修繕責任進行明確約定，那么這種約定是否有據可循呢？質保期限又是否可成為開發商的免責事由呢？

建設部于2000年發布的《房屋建筑工程質量保修辦法》中規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，在正常使用條件下的最低保修期限為5年。第14條規定：“在保修期限內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。”第15條規定：“因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。”

如果房屋屋頂漏水、墻面滲水等損害的發生是因房屋質量問題所致，且損害結果發生在質保期內，開發商應當負責修繕；如果開發商拒絕修繕或在合理期限內拖延修繕的，房主可以自行或委托他人修復，由此產生的合理費用由開發商負擔。如果經過開發商維修后漏雨問題仍未得到解決，那么即使超過了合同約定的質保期，開發商也不能以超過質保期為由免責。對于確因開發商未能履行合同義務導致房屋存在質量問題的，房主仍可繼續主張權利。

第二招

租賃房屋被淹 房東應當修繕

《中華人民共和國合同法》第218條規定：“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。”第219條規定：“承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。”第221條規定：“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。”

依據上述法律的規定，確認哪一主體來承擔房屋損失的關鍵在于租賃房屋損毀的原因。而暴雨是自然天氣的一種，暴雨侵襲給租賃房屋造成的損毀系自然災害所致，而非由于租戶的不當使用造成，故可歸于租賃房屋自然損耗的范疇，應當由房東來承擔維修義務。需要特別指出的是，對租賃房屋進行維修是房東的法定義務，但是房東和租客之間形成的是租賃合同關系，屬于私法領域的民事法律關系，如果雙方在租賃合同中明確約定房屋的損耗一律由租客自行維修的話，那么根據當事人意思自治原則，對于因暴雨造成的租賃房屋損毀也應當由租戶自行維修。

第三招

車輛受損理賠需單獨購買“涉水險”

車輛保險主要分為兩大類：一類是交通事故強制保險，此類為國家強制保險，針對的是發生交通事故的相對方的損失，與暴雨導致的車輛損失無關；另一類是商業險，包括車輛損失險、第三者責任險等基本險種和車輛盜搶險、玻璃單獨破損險等附加險種。就車輛被水浸泡后的保險理賠問題，這里涉及兩個商業險種，一個是車輛損失險，另一個是發動機涉水損失險，也就是我們通常所稱的“涉水險”。2012年保險行業協會發布的《機動車商業保險示范條款》中車輛損失保險承保的責任包括了因暴雨、洪水、冰雹等自然災害造成的被保險車輛的直接損失，但發動機進水后導致的發動機損壞通常被保險公司列為責任免除的情形之一。涉水險是車輛損失險的附加險，亦即是車主必須是在投保了車輛損失險的基礎上，才能投保涉水險。而涉水險所填補的空缺恰好是車輛損失險中“發動機進水后導致的發動機損壞”的免責情形。

實踐中，在發生暴雨時常常出現包括發動機在內的車輛損失，如果車主僅投保了車輛損失險，卻沒有投保作為附加險的涉水險，就有可能導致保險公司拒絕理賠。此外，如果駕駛員在駕車時操作不當，在車輛涉水熄火后再次啟動車輛，那么該部分損失保險公司也是不予理賠的。

同時，各保險公司提供的制式保險合同條款不盡相同，因此建議車主在簽訂保險合同的時候仔細閱讀合同條款，對車輛損失險和涉水險的具體理賠條件和理賠范圍進行充分了解，在車輛遭遇雨水浸泡受損后盡快聯系保險公司進行維修，以便及時止損、盡早獲賠。

第四招

地庫進水 物業未盡防范義務須擔責

暴雨傾城，有可能會發生雨水倒灌進地下車庫，造成業主私人車輛和車庫設施設備損毀的情況。此種情況下，物業公司并非侵權人，不存在主觀故意，但這是否意味著物業公司就不需要承擔責任了呢？答案顯然是否定的。

《物業管理條例》第36條規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”由此可見，判斷物業公司是否應當承擔責任的焦點在于，其是否按照合同的約定全面履行了物業管理職責。

不同物業公司與業主簽訂的物業服務合同條款可能大同小異，但是通常都會約定一些與防災搶險相關的原則性條款。而具體到暴雨災害中，物業公司的管理職責主要體現在兩個方面，一是預防，二是補救。暴雨是季節性發生的事件，在非雨季的時期，物業公司應當對小區的排水設施進行周期性的檢查和維修，確保排水口排水暢通。而在雨季來臨時，物業公司應當盡到更高的注意義務，比如準備沙袋、抽水機等防洪設施設備，隨時關注暴雨氣象預報，根據氣象部門的警報向業主發出通知，暴雨險情發生后采取阻止車輛進入地庫、關閉地庫門的合理措施保護業主的人身、財產安全，等等。如果物業公司在預防和補救兩方面都盡職盡責，不存在過錯，那么無需承擔相應的責任，反之則需要對損失承擔賠償責任。

第五招

樹倒砸壞車輛 樹木管理者有責任

《中華人民共和國侵權責任法》第90條規定：“因林木折斷造成他人損害，林木的所有人或者管理人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”

在狂風伴隨暴雨來襲的情況下，經常發生樹木折斷砸壞車輛的情況，車主通常會起訴樹木的所有人或管理人要求賠償損失，而樹木的所有人或管理人往往會以“不可抗力”為由主張免責。那么暴雨是否能構成法律規定的“不可抗力”呢？《中華人民共和國侵權責任法》第29條規定：“因不可抗力造成他人損害的，不承擔責任。法律另有規定的，依照其規定。”其中“不可抗力”是指無法預見、不可避免并且無法克服的客觀情況。而暴雨的發生多在雨季，目前氣象部門是可以比較準確預報暴雨發生的時間、地區和雨量等信息的，因此除了極少數以我國當前防災減災能力和災害預報能力也無法預測、不能避免、不能克服的幾十年難得一遇的特大暴雨外，單純的降雨量大并非無法預見的客觀情況。況且狂風暴雨有時可能只是樹木折斷的誘因之一，而非唯一原因，樹木本身的年老腐化、內部的蟲蛀等因素才是樹木折斷的主要原因，而樹木自身的健康狀況經過所有人或管理者的日常檢查是完全可以甄別的。因此，樹木的所有人或管理人只有在暴雨構成“不可抗力”且是造成樹木折斷損壞車輛的唯一原因的情況下，才能免除賠償責任。

結語：現實中，暴雨等自然災害的發生或許無法避免，但是人們對于暴雨可能對財產安全帶來的危害卻是可以在力所能及的范圍內進行有效預防和事后補救的。在此也提醒在暴雨中的被害者們，“天災”的背后往往隱藏著“人禍”，遭受損失時需注意保留證據，及時拿起法律的武器，正確維護自身權益。