房地產市場金九銀十盛況不再

“金九銀十”一直是人們對樓市的一種說法，其地位不比3～5月的“小陽春”差。意在每年的9月和10月，環比同年任何一個月份其房地產銷售成績都好。

究其原因，其一是行業規律。進入9月也就意味著即將進入四季度，開發商面臨年底工程款項和全年銷售目標等多方面的壓力，于是會加推房源，促進銷售。而到了11月，市場將進入寒冬淡季，對于房地產銷售人員來說，年底能不能賺到錢回家過年就靠9月和10月的努力。

其二是天氣。入九秋涼，相對更適合外出看房。七八月是高溫淡季，縱使行情再火熱，像山城重慶這類城市，扛著酷暑爬坡看房無疑是一種折磨。久而久之，這便成了民眾的一種購房習慣。但如果仔細觀察這幾年的市場會發現，在調控政策的挾持下，金九銀十逐漸開始被迫失靈。

首先是2016年，這一年的金九銀十就遭遇了“政策劫”。2016年9月30日，北京推出“京八條”，隨后全國19城緊跟調控，被稱為史上最嚴調控潮（如今看來只不過是撓癢癢罷了），此劫絲毫沒有沖淡國民購房的熱情，金九銀十在政策面前順利逃脫。

2017年，這一年的金九銀十再沒那么幸運，政策完全沒有給它“渡劫”的機會，直接令其消失。國慶長假前6日，熱點30城網簽量同比平均跌幅約8成，被評為史上最慘黃金周。一線城市簽約量極為慘淡，至于其他熱點城市，下降幅度普遍在40%以上。金九寡淡收場，銀十順利泡湯。在那個階段，各媒體的樓市頭版唯有8個字：“歡度國慶，冰凍樓市！”在政策的制約下，樓市迎來了短暫的寒冬期。究其原因，正是由于金九銀十之前，樓市遭遇了政策的“房貸利率八連殺”，購房成本的飆升成功遏制住了需求端。

2017年的金九銀十是北京房產中介最難熬的階段，非但沒有賺到錢回家過年，甚至面臨下崗轉業的結果，北京百萬房產經紀人中近半數沒有扛過漫漫寒冬。

但事實上，大禹治水在疏而不在堵。于樓市而言，如果調控政策僅一味壓制而不去增加供給疏解需求，必然會起到反作用。

2018年3月，樓市進入小陽春。被強壓半年之久的市場需求開始報復性反彈，二、三線城市，尤其是中部城市的成交量驟升，樓市大火，房價借勢躥升起來。而此時恰逢樓市限價令，人們仿佛遇到了“天上掉餡餅”的機會，轟轟烈烈的“萬人搶房”開始以各種稀奇古怪的形式輪番上演。

2016年和2017年皆是如此，那么2018年的金九銀十將會是怎樣的光景？這可能是當下購房剛需族最關心的問題。其實，今年的金九銀十不再是傳統意義上的一個概念，它或許是此輪房價周期最真實的轉折點。

政策層面

2016年，我國樓市共計調控50余次，到了2017年，近110城調控250次。而在2018年，僅8月就有45個城市發布了超過55次房地產調控政策，密集程度刷新了歷史紀錄，年內累計調控次數多達315次。當然，此輪房價周期是中國房地產歷史上時間最長、幅度最大的一輪，調控政策的層層加碼，次數不斷刷新也就不足為奇。

然而，最重要的是調控政策形式發生了根本變化。8月17日，管理層約談了海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州5個城市市政府的主要負責人，約談強調要綜合運用經濟、法律和必要的行政手段調節住房需求，促進供求平衡，切實增加住房及用地有效供應，嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規范市場秩序。

根據國家統計局公布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，7月上述5城新房價格分別環比上漲2.3%、3.7%、2.9%、2.9%、2.8%，漲幅居70城前列。

而地方監管部門也沒有松懈。8月16日，湖北省住建廳會同相關部門約談了武漢、黃石、十堰等10個城市，要求各城市政府切實擔負起穩地價、穩房價、穩預期的主體責任，盡快制定房地產市場調控方案。

其實，問責約談才是調控政策的終極武器。相對于2016年的調控，一個是乾坤大挪移，一個僅是扎馬步的功夫。而在此基礎上，管理層的這種新式武林絕學，即“數據預警+約談波動城市+問責過快上漲”將會成為調控政策的主流。這套組合拳打出來，博弈政策的想法將無濟于事。

因此，8月24日，三線城市呼和浩特發文言表決心，全面叫停房地產去庫存調控措施，成為第一個宣布告別去庫存的城市。但是，呼市的庫存去完了嗎？并沒有。只要在當地逛上一圈就會知道，南二環明晃晃都是在建的房子。庫存沒去完，房價就漲破了1萬元，對著三四千元的人均工資和低迷的產業經濟，如何不被問責。當然，對于這個高度依賴土地財政的城市提前宣告棚改貨幣化結束，也預示著房價將到頂，市場正式開始進入下跌通道。

那么，8月確定的調控基調由過去的地方主導轉變為由地方擔負主體責任，管理層加強指導，這樣的力度無疑對購房者的預期造成了打擊，從8月全國房地產的成交量可以窺探一二。據貝殼數據，8月13個重點城市（北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武漢、青島、濟南、大連、長沙、西安）中，僅成都的房地產成交量環比小幅提升，其余12城成交量均呈現不同程度回落，其中7城成交量降幅環比擴大。而成都成交的回升是在5月中旬調控導致的成交大幅下滑基礎上的小幅修復，9月增速環比明顯收窄，近3個月的成交量處于2017年以來的低位。

成交量下滑的城市中，受7月末調控影響的深圳，其成交量以41.1%的降幅居各城之首，絕對水平是2017年以來（除春節月之外）的最低值，8月下旬深圳周度成交量小幅回升，9月的成交量將在8月基礎上稍有改善。

杭州以33.4%的降幅排在深圳之后，且近4個月其成交降幅持續擴大。大連、濟南成交環比降幅分別為29.8%和28.8%，且兩市成交量已連續5個月回落。北京成交量環比下滑20.9%，成交略好于2017年年末的水平。上海成交降幅收窄，環比基本持平，前8個月成交表現略好于2017年同期。

在新房市場地產銷售方面。8月，全國五大地產公司地產銷售面積同比增速從13.1%降至3.5%，全國前十大地產公司銷量增速從35.3%降至2.9%。8月全國四大一線城市地產銷量增速回升，但12個二線城市地產銷量增速從0降至-7.1%，16個三、四線城市地產銷量增速從-3.4%降至-13.8%，意味著全國地產銷售增速出現了明顯下滑。

需要注意的是，在判斷一、二線樓市行情時，主要看二手房市場，而三、四線樓市則主要看新房市場。這是由于不同的城市新房和二手房所在市場中主導的位置不同。由此看來，全國所有城市的成交量無論是同比還是環比（環比7月，傳統意義講7月也是高溫淡季），都進入下降通道，在成交量的影響下，房價勢必會受其牽連。

從業主預期來看，8月13城新增掛牌均價環比持平或下跌。杭州、成都兩城新增房源掛牌均價環比均下跌2.1%，跌幅最大。其中，杭州掛牌均價是2017年以來首次明顯下跌，成都新增掛牌均價連續兩個月環比下跌，調控加碼后市場預期持續松動。

從調價來看，13城調價中漲價占比全面下降，其中杭州、長沙及西安下降明顯，環比分別下降18、15和14個百分點。13城有10城調價中漲價占比連續3個月下滑，業主預期持續松動。

正常情況講，如果為炒作市場，那么房價對交易量變化相對敏感，如果市場是剛需市場，房價對交易量變化相對遲鈍。

簡單來說，交易量代表市場流動性，如果流動性加速下滑，會造成空置房持有者（投資客）的房價預期破碎。因為投資的基礎是保證流動性，誰也不希望房子被套牢在自己手上。因此，在全國進入房價下跌預期通道的開始，哪個城市的房價波動的幅度大就說明哪個城市的投機屬性更強，剛需購房者可以對這樣的城市做長期觀察，因為他們的觸底可能會更大一些。

利率層面

利率是觀察樓市行情的關鍵指標之一。筆者曾在上半年預言，按照經濟環境的形勢反推，管理層 必然會繼續嚴控貨幣進入房地產，下半年的房貸利率也會隨之上升，可能將誤傷一大批剛需購房者。

8月23日，四川將二套房首付比例調整至50%，其中成都部分地區的二套房首付甚至被調整到70%。此前，根據融360數據，7月全國533家銀行中，146家上浮基準利率10%，173家上浮15%，115家上浮20%，28家上浮25%，25家上浮30%，4家上浮30%～40%。

8月全國首套房貸款平均利率為5.69%，相當于基準利率的1.161倍，自2017年1月以來連續20個月上漲，同比2017年8月首套房貸利率5.12%上升11.13%。

如果目前以5.69%的利率貸款100萬元，以30年等額本息還款方式計算，共需要支付利息108.71萬元，比2017年同期累計多還13萬元。或許13萬元對于投資客來說并不算什么，但是對于剛需購房者來說，無疑是一筆不菲的支出。

從歷史層面來看，目前5.69%的房貸利率依然屬于谷底反彈值，和2015年房價上漲起點數值屬于同一個水平。因此，未來利率大概率將繼續上漲，不過漲速將逐漸放緩。

綜上，在調控政策加碼、利率不斷上升，以及交易量導致的市場預期不斷下降的情況下，2018年的金九銀十繼續失靈，其慘狀不弱于2017年。基于此，筆者對現階段的購房者有如下幾點建議。

第一，對于關注新房市場的一線城市剛需購房者來說，國慶假期不乏是入場的好時機。因為目前房地產市場不景氣，大量房企甚至采取裁員的方式保命。因此，在國慶促銷階段，開發商大概率會“以價換量”拋盤出市。而關注二手房市場的剛需購房者則可等銀十之后再入場，議價空間會更大。

第二，熱點二線城市的房價由于此前上漲過猛，會成為此輪下行周期的主角。無論是有潛力的還是沒有潛力的城市都會出現不同程度的回調，屬于大漲小跌階段的后者。急于在此階段出手的剛需購房者務必關注核心地段房價的變化，跌幅永遠是由外向內傳導。而對于仍有時間觀察的剛需購房者來說，可在金九銀十后入場，年前房價不失為一個很好的淘筍時機。

第三，由于三、四線城市二手房市場交易流動性低，雖然價格在下跌，但表現不會太明顯。需要一段時間有價無市的市場調整，投資客徹底對房價預期失望后，房價會逐步下調。對于剛需購房者來說，可多關注當地貨幣棚改化指標，一旦結束，會有一批房源立減拋售，至于為什么，你應該能猜到。

本文由子木聊房（zimuliaofang）供稿。