楊某某、湯某某與張某某、姜某甲房屋買賣合同糾紛一案

胡國衛

摘要：楊某某、湯某某與姜某乙、張某某、姜某甲等人于1992年簽訂了房屋買賣合同，當時涉案房屋系在集體土地上建造，爾后該集體土地劃歸為城市土地。楊某某、湯某某使用涉案房屋二十多年，雖雙方一直未辦理產權過戶手續，但該房屋買賣合同應當有效。

關鍵詞：房屋買賣合同；效力界定；產權登記；土地使用權轉讓

一、基本案情

1992年5月8日，案外人姜某乙將坐落在T縣C鎮（現C街道）民井巷28號三間三層建筑面積計207.1平方米的磚混結構房屋，以50000元的價格出賣給原告楊某某、湯某某。雙方為此訂立契約一份。該契約由中見人許某甲執筆，中見人趙某某、許某乙、金某某以及出賣人姜某乙、張某某、姜某丙等人在契約上捺印。契約訂立后，楊某某、湯某某付清了購房款并一直居住至今，期間，楊某某、湯某某對房屋進行了多次裝修，被告方對此從來沒有異議。2017年，該房屋被政府納入拆遷征收范圍。

經審理查明：涉案房屋在1989年4月3日T縣私有房屋所有權登記申請書中記載的申請人為姜某乙，所有權人家庭成員狀況記載為張某某、姜某丙、姜某甲。T縣國土資源局于2017年出具的不動產登記資料查詢結果證明顯示涉案房屋權利人為姜某乙。

—、裁判結果

T縣人民法院依照相關法律規定，判決如下：原告楊某某、湯某某與被告張某某、姜某甲及姜某乙、姜某丙于1992年5月8日簽訂的房屋買賣契約有效。

三、爭議焦點

本案的爭議焦點主要是雙方簽訂的房屋買賣合同的效力界定問題。對此，有二種意見：

一種意見認為雙方簽訂的房屋買賣合同無效，理由如下：（1）契約內容違反了非同一集體組織成員不得買賣土地使用權的規定，系違反法律禁止性規定，故合同無效；（2）現該房屋的產權仍登記為姜某乙所有，所有權人家庭成員狀況記載為張某某、姜某丙、姜某甲。雖然原告方在二十多年間一直在使用房屋，但原告方與被告方之間并沒有進行過房屋買賣。

另一種意見則認為雙方簽訂的房屋買賣合同有效，理由如下：（1）房屋買賣契約簽訂當時，由中見人許某甲執筆，中見人趙某某、許某乙、金某某以及出賣人姜某乙、張某某、姜某丙等人在契約上捺印。中見人基本都是被告方出賣房屋時被告村里的主要干部，與原、被告之間沒有利害關系，各證人所作的證言，內容較客觀地反映了當時交易的真實情況，且各證人證言之間能互相印證，具有可信性。上述事實足以證實，雙方簽訂的房屋買賣契約，系各方真實意思表示；（2）被告方對于涉案房屋一直由原告方居住、裝修使用予以認可?；谝话愠＠?，對于自己所有的房屋，無故被他人長期占有使用，而從未提出異議的，顯然不符合日常生活常理，也難以讓人理解；（3）本案合同標的物為具有合法產權證明的房屋，買賣不違反法律的禁止性規定。雖然契約簽訂當時涉案房屋是在集體土地上建造的，但被告所在村現已整體劃入城市范圍，原有的集體土地轉歸國家所有，故無涉集體土地使用權轉讓的禁止性規定。因此，該房屋買賣合同有效。

四、評析

根據《合同法》第五十二條的規定，法定的合同無效情形有五種：（1）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（2）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（3）以合法形式掩蓋非法目的；（4）損害社會公共利益；（5）違反法律、行政法規的強制性規定。本案中，雙方在1992年簽訂房屋買賣合同時，并不存在欺詐、脅迫、惡意串通等情形，雙方的意思表示真實、自愿，且未損害國家、集體、第三人利益或者社會公共利益。需要著重考慮的是第五種情形，即該契約內容是否違反法律、行政法規的強制性規定。

根據《土地管理法》、《物權法》的有關規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員依據申請所取得的，其初始取得是無償的，帶有福利性質以及嚴格的身份屬性，只有本村集體經濟組織成員能夠享受，非同一集體經濟組織成員無權取得或者變相取得，因此，宅基地使用權轉讓中轉讓人與受讓人必須為同一集體經濟組織內部的成員。此外，基于“房地一體”原則，土地使用權和建筑物所有權在轉讓、抵押等處分時，具有一體化的特色，即其中任何一項權利的處分將導致另一項權利隨之處分。因此，若涉案房屋是在集體土地上的，則買賣契約因違反非同一集體組織成員不得買賣土地使用權的禁止性規定而無效。但問題在于，被告方所在村已經被劃入城市范圍，集體土地已轉歸國家所有，而城市土地使用權的轉讓并無此限制。

此外，雖然涉案房屋的產權仍登記為被告方所有，所有權尚未發生變動，但基于負擔行為和處分行為二分的理念，物權未發生變動并不影響買賣合同的效力。因本案合同標的系具有合法產權證明的房屋，故該房屋買賣合同有效。