我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式可行性分析及模式構(gòu)建

[摘 要]構(gòu)建新型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，是解決我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展瓶頸的重要方式。通過(guò)對(duì)我國(guó)目前養(yǎng)老地產(chǎn)模式存在問(wèn)題的分析，提出了養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式，并從政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和技術(shù)四個(gè)方面進(jìn)行了可行性分析。同時(shí)，從合作主體選擇、合作框架構(gòu)建和模式運(yùn)行機(jī)制三個(gè)方面，構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式。

[關(guān)鍵詞]養(yǎng)老地產(chǎn)；訂單合作；可行性分析；模式構(gòu)建

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.014

1 引 言

根據(jù)聯(lián)合國(guó)的定義，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上的人口比重超過(guò)10%，或者當(dāng)65歲以上的人口比重超過(guò)7%，就將國(guó)家或地區(qū)定義為人口老齡化社會(huì)。截至2016年底，我國(guó)60歲及以上人口23086萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘?6.7%；65歲及以上人口15003萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘?0.8%，年均增長(zhǎng)3.5%，說(shuō)明我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)，而且老齡化人口規(guī)模巨大、增長(zhǎng)迅速。但是，與此同時(shí)，根據(jù)2017年民政部公布《2016年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，全國(guó)各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施14.0萬(wàn)個(gè)。與較大規(guī)模的老齡化人口相比較，養(yǎng)老地產(chǎn)供需嚴(yán)重不平衡。同時(shí)，不同于普通商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程，養(yǎng)老地產(chǎn)具有高投入、收益期長(zhǎng)、參與主體多、專業(yè)化服務(wù)等特征，使得其開(kāi)發(fā)模式不能再局限于傳統(tǒng)房地產(chǎn)全能開(kāi)發(fā)模式，需要與時(shí)俱進(jìn)，緊扣客戶需求，吸引多主體參與，形成新型養(yǎng)老地產(chǎn)模式。但是，由于我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，相對(duì)于國(guó)外注重微觀個(gè)體的研究，主要從老齡化人口角度出發(fā)去探測(cè)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模；而國(guó)內(nèi)學(xué)者的研究更加注重宏觀研究，主要從國(guó)家或行業(yè)角度去推廣經(jīng)驗(yàn)、提煉模式，缺乏基礎(chǔ)理論研究、個(gè)體研究及具體模式的研究現(xiàn)狀。因此，有必要在分析養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析基礎(chǔ)上，從市場(chǎng)角度出發(fā)，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式這一特定模式展開(kāi)研究，針對(duì)訂單合作模式可行性、合作主體選擇、合作框架構(gòu)建和合作模式運(yùn)行機(jī)制等具體展開(kāi)分析，對(duì)于促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展具有一定的實(shí)踐意義。

2 我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問(wèn)題

2.1 土地獲取難度大、成本高，盈利壓力大

目前，除了政府開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老院或養(yǎng)老服務(wù)中心的土地采用劃撥形式外，其余商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目土地均采取出讓方式獲得，政府缺乏對(duì)這種具有公益性質(zhì)行業(yè)的優(yōu)惠政策。高昂的土地價(jià)格，影響到了更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或其他性質(zhì)企業(yè)投身養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)，與普通商品住宅相比較，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要配備一定規(guī)模的醫(yī)院、文化活動(dòng)中心等公建配套，投資規(guī)模大、收益期長(zhǎng)，更是增加了開(kāi)發(fā)商的資金壓力。而目前這種從土地獲取、開(kāi)發(fā)建設(shè)再到運(yùn)營(yíng)管理的全能開(kāi)發(fā)模式是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要模式，高成本的土地問(wèn)題已經(jīng)成為促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的首要問(wèn)題。與此同時(shí)，大多數(shù)老齡化人口收入普遍較低，養(yǎng)老主要依靠退休工資，而養(yǎng)老地產(chǎn)又帶有一定的公益性和福利性，收入主要依靠收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回收期為8～10年，收益期較長(zhǎng)。部分出售、部分持有（以房養(yǎng)房）或者降低服務(wù)品質(zhì)，已經(jīng)成為大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的方式。

2.2 發(fā)展模式單一，缺乏成熟模式

從養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體視角看，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)形成了開(kāi)發(fā)-出售模式、開(kāi)發(fā)-持有經(jīng)營(yíng)模式和開(kāi)發(fā)-部分出售/部分持有經(jīng)營(yíng)模式三種（見(jiàn)下表）。從模式特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)主體和代表項(xiàng)目看，各類(lèi)型模式都由全國(guó)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主導(dǎo)，這些企業(yè)雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)都為模式的運(yùn)行推廣奠定了基礎(chǔ)。但從發(fā)展實(shí)際過(guò)程來(lái)看，各類(lèi)發(fā)展模式并未形成成熟的管理機(jī)制，缺乏與項(xiàng)目之外公建配套資源的共享利用，模式運(yùn)行程成敗很大程度上取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司管理水平，具有較強(qiáng)的獨(dú)立性，不具有推廣應(yīng)用的價(jià)值。同時(shí)，由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)處于形成時(shí)期，缺乏政策保障，無(wú)法實(shí)現(xiàn)各類(lèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的有效互補(bǔ)和相互支撐，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老資源的有效利用。

2.3 設(shè)施匱乏，兩極分化嚴(yán)重

近幾年，國(guó)家在構(gòu)建和諧社會(huì)的同時(shí)，對(duì)養(yǎng)老提出了“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂(lè)”的發(fā)展目標(biāo)，但嚴(yán)重匱乏的養(yǎng)老設(shè)施卻制約這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。以寧夏銀川市為例，銀川市作為寧夏回族自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，截至2016年底常住人口219.11萬(wàn)人，60歲以上老年人口25.2萬(wàn)人，占全區(qū)60歲以上老年人口的30%。近年來(lái)，該市積極打造“兩宜城市”，提出了“養(yǎng)老在銀川”的發(fā)展目標(biāo)，已經(jīng)建成社會(huì)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)23家，養(yǎng)老床位5401張；社區(qū)老年活動(dòng)中心82個(gè)，日間照料中心15個(gè)；居家養(yǎng)老服務(wù)站231個(gè)，農(nóng)村幸福院165個(gè)，農(nóng)村老飯桌95個(gè)，健康小屋51個(gè)。但是，養(yǎng)老床位每千人僅為21.4張，不僅低于發(fā)達(dá)國(guó)家5%～7%的水平，也低于發(fā)展中國(guó)家2%～3%的水平。

3 養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式可行性分析

“訂單合作模式”最早出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中，一般是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃階段，根據(jù)前期對(duì)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)或客戶的市場(chǎng)調(diào)查分析與定位，與這些客戶建立起合作關(guān)系，形成一種根據(jù)入住客戶需求有針對(duì)性地建造房屋的模式。

3.1 政策環(huán)境

隨著中國(guó)老齡化人口的快速增長(zhǎng)，特別是隨著新中國(guó)成立后人口最多的一代“50后”“60后”進(jìn)入老年，我國(guó)老年人口將出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)研究預(yù)測(cè)，我國(guó)老齡化人口2026年將達(dá)到3億人，2040年將超過(guò)4億人，在未來(lái)半個(gè)世紀(jì)我國(guó)60歲及以上人口將一直保持較快的增長(zhǎng)速度，并在2055年達(dá)到峰值4.62億人，占總?cè)丝跀?shù)的34.2%，占世界老年人總量的1/5。為此，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為了國(guó)家和地方重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新領(lǐng)域，相繼出臺(tái)了一系列政策，如“十三五”規(guī)劃、黨的十九大報(bào)告等，鼓勵(lì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)向規(guī)模化、連鎖化、功能多樣化、服務(wù)高級(jí)化等方向發(fā)展。

3.2 經(jīng)濟(jì)環(huán)境

老齡化人口的可支付能力是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)。截至2016年底，全國(guó)居民人均可支配收入23821元，比上年增長(zhǎng)8.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33616元，比上年增長(zhǎng)7.8%；養(yǎng)老金已經(jīng)實(shí)現(xiàn)“13連漲”，全國(guó)企業(yè)退休人員月人均基本養(yǎng)老金2362元，年均增長(zhǎng)8.8%。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)使得越來(lái)越多的老人增加了對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的需求，根據(jù)相關(guān)研究，到2020年我國(guó)老年人護(hù)理服務(wù)和生活照料潛在市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò)4500億元，巨大的潛在市場(chǎng)需求和市場(chǎng)規(guī)模為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了巨大的消費(fèi)群體和廣闊的市場(chǎng)前景。

3.3 社會(huì)環(huán)境

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的老人自我意識(shí)加強(qiáng)，養(yǎng)老不愿依附于子女。同時(shí)，獨(dú)生子女政策的負(fù)面影響也在顯現(xiàn)，使得更多的獨(dú)生子女無(wú)法照顧老人。相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，獨(dú)居老人（含配偶）比例已經(jīng)超過(guò)50%，中國(guó)典型的“三代同堂”比例已經(jīng)不足30%，越來(lái)越多的老人選擇與子女分開(kāi)居住，特別是城市居住老人。社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的養(yǎng)老思想觀念轉(zhuǎn)變以及“少子化”現(xiàn)象的現(xiàn)實(shí)壓力，為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的社會(huì)基礎(chǔ)。

3.4 技術(shù)環(huán)境

良好的住宅環(huán)境、便捷的醫(yī)療服務(wù)和信息溝通渠道是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展必須具備的物質(zhì)基礎(chǔ)。一是經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)取得了顯著的進(jìn)步，綠色健康住宅、智能科技住宅、裝配式住宅等一大批新型住宅形式應(yīng)運(yùn)而生。同時(shí)，目前萬(wàn)科、綠地、綠城等一大批全國(guó)著名房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在養(yǎng)老地產(chǎn)方面取得了一些成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目案例，這都為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了可借鑒經(jīng)驗(yàn)。二是根據(jù)衛(wèi)計(jì)委《2016年我國(guó)衛(wèi)生和計(jì)劃生育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，我國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了各級(jí)各類(lèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)全覆蓋，連醫(yī)療水平較差的農(nóng)村都基本上可實(shí)現(xiàn)“大病不出縣、小病不出村”，便捷的醫(yī)療服務(wù)保障著老人的健康。三是高速、快捷的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和多媒體技術(shù)使得遠(yuǎn)在萬(wàn)里的人們溝通變得即時(shí)化、可視化，這些都使得老人與子女的距離變得觸手可及，有效緩解了親人間彼此的思念之情，解除了老人和子女的后顧之憂。

4 養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式構(gòu)建

4.1 合作主體的選擇與確定

為了緩解投資資金壓力，提高產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與市場(chǎng)需求的吻合，養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)策劃階段，就與投資商、運(yùn)營(yíng)商、政府機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老協(xié)會(huì)以及客戶等建立起合作，使得產(chǎn)品在開(kāi)發(fā)階段能夠有效利用參與各方的優(yōu)勢(shì)資源并吸收各方管理經(jīng)驗(yàn)，促使開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能與客戶需求相吻合，加快產(chǎn)品銷(xiāo)售速度，降低產(chǎn)品空置率，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

4.1.1 投資商

與普通房地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)具有前期投資大、收益期長(zhǎng)的特征，因此充足的資金支持是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展成功的關(guān)鍵和核心因素。除企業(yè)自有資金、銀行貸款外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的投資商還可以選擇具有較強(qiáng)資金實(shí)力的商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、基金公司及其他組織或個(gè)人投資方。

4.1.2 開(kāi)發(fā)商

養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新領(lǐng)域，完全可以大規(guī)模依托某一大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)展開(kāi)合作，并將其培育成合作的核心，使之與相關(guān)參與主體建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作機(jī)制，確保合作各方利益的最大化。

4.1.3 運(yùn)營(yíng)商

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)特別重視后期的專業(yè)化服務(wù)——老年服務(wù)。因此，需要選擇一些熟悉老年人需求的專業(yè)化服務(wù)企業(yè)進(jìn)行合作，例如老年服務(wù)企業(yè)、老年用品銷(xiāo)售企業(yè)等，保證服務(wù)的專業(yè)化。

4.1.4 政府機(jī)構(gòu)

一方面，在養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，政府要積極為相關(guān)企業(yè)提供土地、財(cái)政、稅收等方面的優(yōu)惠，吸引更多的企業(yè)參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；另一方面，在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段，政府要從服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面加強(qiáng)監(jiān)管，確保服務(wù)質(zhì)量。

4.1.5 養(yǎng)老協(xié)會(huì)

養(yǎng)老協(xié)會(huì)包括兩類(lèi)：一類(lèi)是養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商等自我組建的具有行業(yè)自律性質(zhì)的組織，作用在于加強(qiáng)行業(yè)建設(shè)，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展；另一類(lèi)是由政府或其他第三方組織的具有保護(hù)廣大養(yǎng)老地產(chǎn)客戶利益性質(zhì)的非營(yíng)利組織。它一方面架起企業(yè)和客戶溝通的橋梁；另一方面可以為入住養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的老年人提供權(quán)益保障。

4.1.6 客戶

客戶是養(yǎng)老地產(chǎn)的最終使用者和服務(wù)的接受者，客戶的需求同時(shí)也是影響?zhàn)B老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最關(guān)鍵因素。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的合作方在項(xiàng)目立項(xiàng)策劃階段必須做好充足的市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)細(xì)分市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位客戶；在建造以及后期服務(wù)過(guò)程中，所提供的產(chǎn)品和服務(wù)必須以客戶需求為導(dǎo)向，以客戶滿意為宗旨。

4.2 訂單合作框架構(gòu)建

養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式的本質(zhì)是產(chǎn)品開(kāi)發(fā)要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向。為了使各參與主體之間的關(guān)系明確化，形成資源共享、互惠互利的訂單合作模式，根據(jù)各方能提供的資源，建立了養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式框架（見(jiàn)下圖）。在訂單合作模式框架下，養(yǎng)老地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的流程是：客戶需求+政府政策導(dǎo)向+傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)壓力大+投資商尋找投資機(jī)會(huì)→房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)從事養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目→企業(yè)整合養(yǎng)老地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)→養(yǎng)老地產(chǎn)向規(guī)模化、品質(zhì)化和產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展→合作企業(yè)利潤(rùn)快速增加、推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展→養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入良性循環(huán)發(fā)展。

4.3 訂單合作模式運(yùn)行機(jī)制分析

由于養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)行業(yè)、企業(yè)較多，為了能有效闡述訂單合作模式運(yùn)行機(jī)制，借鑒相關(guān)研究成果，可以將訂單合作模式運(yùn)行機(jī)制分為產(chǎn)業(yè)共生機(jī)制和價(jià)值鏈機(jī)制兩類(lèi)。

4.3.1 產(chǎn)業(yè)共生機(jī)制

根據(jù)生態(tài)學(xué)的共生理論，產(chǎn)業(yè)共生要求產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)就產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、信息溝通等形成分工合理、資源共享的產(chǎn)業(yè)協(xié)作體系。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)典型的產(chǎn)業(yè)共生系統(tǒng)，各參與主體都是系統(tǒng)內(nèi)的共生單元。

在這種合作格局下，各主體的主要任務(wù)分別是，一是政府：提供土地、稅收、財(cái)政等方面優(yōu)惠，加強(qiáng)養(yǎng)地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入、服務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定、后期服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督；或采取BOT、PPP等模式新建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；或直接通過(guò)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式獲取養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。二是投資商：與優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，提供長(zhǎng)期、足額資金支持，積極推動(dòng)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)建設(shè)。三是開(kāi)發(fā)商：發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分的基礎(chǔ)上，科學(xué)選址、準(zhǔn)確定位，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品。四是運(yùn)營(yíng)商：與優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，充分發(fā)揮在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，在策劃設(shè)計(jì)階段早期介入，規(guī)避產(chǎn)品缺陷；在后期運(yùn)營(yíng)階段，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以服務(wù)提高企業(yè)效益。五是養(yǎng)老協(xié)會(huì)：一方面通過(guò)建立行業(yè)誠(chéng)信系統(tǒng)、信息公示系統(tǒng)等行業(yè)自律體系，并不斷通過(guò)培訓(xùn)加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)服務(wù)水平，強(qiáng)化行業(yè)自律，營(yíng)造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境；另一方面通過(guò)講座、參觀等培訓(xùn)形式提高老年客戶群體法制意識(shí)，并與相關(guān)政府執(zhí)法機(jī)構(gòu)建立信息共享機(jī)制，切實(shí)維護(hù)廣大入住養(yǎng)老地產(chǎn)客戶的權(quán)益。六是客戶：積極通過(guò)網(wǎng)絡(luò)媒介、項(xiàng)目參觀、入住體驗(yàn)、私人訂制等形式，向政府、開(kāi)發(fā)商等養(yǎng)老地產(chǎn)其他主體表達(dá)需求。

4.3.2 價(jià)值鏈整合機(jī)制

價(jià)值鏈整合的本質(zhì)是按照價(jià)值鏈的邏輯，將養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)進(jìn)行整合，在整合過(guò)程中充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)企業(yè)的主體地位優(yōu)勢(shì)和其他各參與主體的節(jié)點(diǎn)地位優(yōu)勢(shì)，提高產(chǎn)業(yè)運(yùn)行效率和企業(yè)效益。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目相比較，養(yǎng)老地產(chǎn)更加注重企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的長(zhǎng)期持有，企業(yè)的收益主要來(lái)源于提供的養(yǎng)老服務(wù)。在價(jià)值鏈構(gòu)建過(guò)程中，要注重對(duì)企業(yè)優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，以項(xiàng)目資本的流動(dòng)為主線，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目拓展，形成穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)增長(zhǎng)，政府、開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商、養(yǎng)老協(xié)會(huì)和客戶良性互動(dòng)的良好發(fā)展格局。因此，在訂單合作模式下，要積極構(gòu)建以養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為主體，其余參與主體為輔助的價(jià)值鏈體系，整合養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)，實(shí)施從項(xiàng)目決策立項(xiàng)—開(kāi)發(fā)建設(shè)—運(yùn)營(yíng)到后期醫(yī)療保健、康體娛樂(lè)、心理咨詢等相關(guān)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的價(jià)值鏈。

5 結(jié)論與建議

養(yǎng)老地產(chǎn)訂單合作模式是緩解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力，滿足市場(chǎng)個(gè)性化需求，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量等主要途徑。在訂單合作框架下，根據(jù)市場(chǎng)原則合理選擇各參與主體，并在產(chǎn)業(yè)共生機(jī)制和價(jià)值鏈整合機(jī)制下合理分工，共同推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)向良性循環(huán)發(fā)展。受制于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，目前我國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)仍然處于發(fā)展的初級(jí)階段。因此，首先，有必要通過(guò)相關(guān)研究，普及社會(huì)養(yǎng)老優(yōu)點(diǎn)，并積極通過(guò)完善帶租約銷(xiāo)售、以房養(yǎng)老等新型養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方式，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)向訂單合作模式發(fā)展。其次，制定一系列扶持和優(yōu)惠政策，尤其是土地獲取方面，降低養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，吸引和鼓勵(lì)更多的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投身養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。最后，通過(guò)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、信用檔案等方式建立行業(yè)自律體系，實(shí)施自我監(jiān)督、自我管理。

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[基金項(xiàng)目]2015年度寧夏高等職業(yè)教育教學(xué)質(zhì)量工程項(xiàng)目——《房地產(chǎn)政策與法規(guī)》教學(xué)團(tuán)隊(duì)。

[作者簡(jiǎn)介]吳濤（1986—），男，寧夏中衛(wèi)人，講師。