住房制度改革：信托與租賃視角下的保障房供給研究

陳森森

[摘要]實(shí)現(xiàn)人民住有所居是國(guó)家政策調(diào)控的重點(diǎn)，但當(dāng)前一二線城市房?jī)r(jià)依然居高不下，使部分適當(dāng)收入水平的人群“住有所居”愿望落空。本文從信托與租賃的角度對(duì)保障房供給進(jìn)行分析與探討，通過(guò)對(duì)住房市場(chǎng)分析高房?jī)r(jià)的根源，提出從發(fā)揮信托和租賃制度作用助力保障房的供給，以推動(dòng)住房制度改革。

[關(guān)鍵詞]信托；租賃；保障房供給

一、住房市場(chǎng)分析

住房是我們永遠(yuǎn)繞不開(kāi)的話題，而在中國(guó)住房又有本身特有的地方。中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)報(bào)告“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”等內(nèi)容為住房制度改革指明了方向，順應(yīng)了住房領(lǐng)域需求變化。其實(shí)從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房子本身并不是什么昂貴的東西，歸根到底還是資源配置的不均衡，漲價(jià)多集中于一二線中心城市。中國(guó)人傳統(tǒng)的對(duì)房子需求的觀念造成對(duì)房子的剛性需求，父母的積蓄加按揭貸款是常態(tài)。一二線城市房地產(chǎn)投資回報(bào)率非常大，造成了投機(jī)需求。以上都大大拉高了房?jī)r(jià)，抬高了居民的生活成本，讓大部分人民“住有所居”的愿望落空。

目前的房地產(chǎn)調(diào)控已將商品房與保障房并重，著力增加供給和減少不合理需求。當(dāng)前一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)雖趨于平穩(wěn)，但價(jià)格仍居高不下。保障性住房則成為人民“住有所居”愿望的重要實(shí)現(xiàn)方式，保障性住房領(lǐng)域的改革是我國(guó)住房制度制度改革的極其重要的一環(huán)。信托與租賃兩種靈活的金融工具和金融制度能在“租購(gòu)并舉”中發(fā)揮重要作用，助力高質(zhì)量保障性住房的持續(xù)供給。

二、房屋供給：保障性房地產(chǎn)信托

信托與房地產(chǎn)結(jié)合，則形成了房地產(chǎn)信托。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托，保障性住房建設(shè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目較少，多是滿足的中短期融資需求而設(shè)立的債權(quán)類信托，即信托公司單純將信托資金以貸款形式投放給房地產(chǎn)企業(yè)，而信托公司其實(shí)并未真正地參與其中。房?jī)r(jià)依然沒(méi)有得到抑制或保障性住房沒(méi)有得到增加，信托公司的房地產(chǎn)信托類型需要謀求轉(zhuǎn)變。

（一）總體區(qū)域與保障主體選擇

“堅(jiān)持房子試用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。”從經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展以及現(xiàn)實(shí)角度看，“炒房”的城市主要為一二線城市。信托公司保障性房地產(chǎn)信托項(xiàng)目實(shí)施重點(diǎn)區(qū)域應(yīng)為環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)的一二線城市，同時(shí)兼顧以武漢、鄭州、長(zhǎng)沙為核心的中部城市帶和以成都、重慶、西安為核心的西部區(qū)域。保障性住房建設(shè)由于其特殊性，均會(huì)有政府的支持及政策的指引，信托公司可以考慮選取有政府支持的項(xiàng)目，并與地方性融資平臺(tái)直接結(jié)合和選擇實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，這也是十九大報(bào)告提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障”的具體體現(xiàn)。

（二）股權(quán)投資模式

房地產(chǎn)信托企業(yè)可以開(kāi)展股權(quán)投資模式，信托公司、房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府簽署三方合作協(xié)議，信托公司發(fā)行集合資金信托計(jì)劃，將資金以股本金的形式投向房地產(chǎn)企業(yè)，用于保障性住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。信托公司對(duì)投入房地產(chǎn)企業(yè)的信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分，確保股權(quán)投資信托資金的合理有效使用。地方政府則出具承諾函承諾采取必要措施，確保保障房項(xiàng)目余房銷售回款，保證股權(quán)投資信托資金實(shí)現(xiàn)退出并獲得收益。因此，傳統(tǒng)的債權(quán)類信托向股權(quán)類信托實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)化。

（三）BT回購(gòu)模式

房地產(chǎn)信托企業(yè)也可以開(kāi)展BT（Build and Transfer）回購(gòu)模式，部分承擔(dān)開(kāi)發(fā)商的角色。信托公司與地方政府融資平臺(tái)簽訂保障性住房BT協(xié)議，由信托公司發(fā)行保障性住房BT項(xiàng)目資金信托計(jì)劃，募集社會(huì)資金用于政府的保障房項(xiàng)目建設(shè)，具體的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作交由專業(yè)的房地產(chǎn)公司，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收完成后由政府回購(gòu)。信托公司兼具開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)的雙重角色，既為項(xiàng)目提供資金支持，同時(shí)又承擔(dān)了開(kāi)發(fā)商的角色，充分發(fā)揮信托公司在資金融通與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面的綜合優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制和減少了政府投資成本。

三、房屋租賃：融資租賃為重。兼顧經(jīng)營(yíng)

（一）租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題及原因

租賃在住房制度改革中也能發(fā)揮重要作用。上一部分論述的通過(guò)保障性住房信托項(xiàng)目獲得房源的供給，既是“租購(gòu)并舉”中“購(gòu)”的基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)“租”的基礎(chǔ)。實(shí)現(xiàn)“住有所居”，購(gòu)房與租房都是實(shí)現(xiàn)形式。在租賃項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，通過(guò)保障性住房信托項(xiàng)目的供給，房源已不是問(wèn)題，在于有效運(yùn)營(yíng)。

（二）融資租賃模式：重點(diǎn)

房屋租賃企業(yè)要重點(diǎn)探索房屋融資租賃模式。房地產(chǎn)融資租賃是租賃物為房地產(chǎn)的融資租賃，是一種較特殊的融資租賃。金融租賃公司應(yīng)積極開(kāi)展房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)，根據(jù)房地產(chǎn)商品的需求者對(duì)房地產(chǎn)商品的特定要求和對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的選擇，出資向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買房地產(chǎn)商品并租給房地產(chǎn)需求者使用。房地產(chǎn)需求者則分期向租賃公司支付租金。租賃公司和房地產(chǎn)需求者可以說(shuō)是利益共贏的。租賃公司始終是房地產(chǎn)所有權(quán)人，保留房產(chǎn)的所有權(quán)是投資的有效保障并通獲得穩(wěn)定的租金收益。另外雖房?jī)r(jià)過(guò)高但融資租賃的方式可以實(shí)現(xiàn)將潛在需求向有效需求轉(zhuǎn)化，使無(wú)人住的房和無(wú)房住的人各得其所。

（三）經(jīng)營(yíng)租賃模式：兼顧

房屋租賃企業(yè)要穩(wěn)步推進(jìn)并規(guī)范房屋經(jīng)營(yíng)租賃模式。租賃公司擁有租賃領(lǐng)域的專業(yè)化管理資源與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在房屋經(jīng)營(yíng)租賃方面可有效開(kāi)展業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)租賃行業(yè)可能且必須實(shí)現(xiàn)專業(yè)化，著力保障租賃住房的質(zhì)量和提高房地產(chǎn)租賃行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)租賃行業(yè)及企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)因素制定房地產(chǎn)租賃定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)住房租賃產(chǎn)品進(jìn)行分級(jí)，同時(shí)建立規(guī)范的違約賠償機(jī)制形成風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

四、總結(jié)

在住房制度改革中，保障性房地產(chǎn)信托實(shí)現(xiàn)了保障性住房的有效供給，滿足大部分購(gòu)房者的需求；房地產(chǎn)租賃則實(shí)現(xiàn)了有效供給基礎(chǔ)上的有效出租，滿足實(shí)際購(gòu)買能力不足或租房需求大的人群。保障性房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)租賃兩者的有機(jī)結(jié)合，有助于實(shí)現(xiàn)十九大報(bào)告提出的“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的目標(biāo)。我們還應(yīng)該看到，在“住有所居”實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，租賃制度下很多租房者部分公共服務(wù)權(quán)利無(wú)法享受，這也是“租購(gòu)并舉”下全體人民“住有所居”后住房制度的改革方向。