淺析鄭州市區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與地產(chǎn)投資的關(guān)系

陳張華

摘 要：在過去較長(zhǎng)的一段時(shí)間里，各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)投資成為了拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。鄭州市作為我國(guó)中東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的省會(huì)城市之一，房地產(chǎn)行業(yè)在其經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)過程中的拉動(dòng)作用不容忽視。因此，系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間關(guān)系的研究具有一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：區(qū)域經(jīng)濟(jì)；鄭州市；房地產(chǎn)投資；經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

一、鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額增速驚人

近年來，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)投資額也始終保持較高的增長(zhǎng)速度，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為926.31億元，第一次接近千億大關(guān)，在全國(guó)主要的35個(gè)城市中排名地13位。之后，該數(shù)字從2012年的1095億元、2013年的1445.3億元、2014年的1703.4億元、2015年的2000.2億元一直保持高速增長(zhǎng)至2016年的2779億元，鄭州成為了房地產(chǎn)業(yè)投資額僅次于北京、重慶和上海的第四個(gè)城市，具體的數(shù)據(jù)和增長(zhǎng)比例如下表所示。

二、鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額在GDP中所占的比重逐年增加

鄭州市自2011年開始，GDP總量和增長(zhǎng)比例始終保持在一個(gè)較高的位置，具體如下表所示。

同時(shí)，鄭州市房地產(chǎn)業(yè)投資額在鄭州市的GDP中所占的比重也越來越大，從下圖中可以得到明顯的體現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資波動(dòng)與GDP周期波動(dòng)之間的關(guān)系

表中為鄭州市2011年至2016年的GDP變化從下圖可以發(fā)現(xiàn)，藍(lán)色曲線代表的房地產(chǎn)開發(fā)總額的增長(zhǎng)比例和紅色曲線表示的的鄭州市GDP增長(zhǎng)率之間，呈現(xiàn)出一定的關(guān)系。以2012年-2014年為例，這三年期間，鄭州市GDP增速下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資增長(zhǎng)率也緊跟出現(xiàn)下調(diào)。在2014年到2015年期間，鄭州市GDP增速開始上升，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額立刻呈現(xiàn)出大幅度的上漲。兩者之間存在一個(gè)時(shí)間差，即房地產(chǎn)投資波動(dòng)的波動(dòng)滯后于GDP的波動(dòng)，且后者的波動(dòng)幅度要遠(yuǎn)大于前者。這表明，房地產(chǎn)投資的彈性遠(yuǎn)大于GDP的彈性，也就是說后者更為敏感。同時(shí)，房地產(chǎn)投資波動(dòng)與GDP之間可能存在一定的關(guān)系。

四、鄭州市房地產(chǎn)投資與GDP增長(zhǎng)關(guān)系的數(shù)學(xué)分析

為了直觀反映房地產(chǎn)投資額與GDP的關(guān)系，將兩者放入一個(gè)坐標(biāo)系中進(jìn)行描點(diǎn)，畫出二者之間的散點(diǎn)圖，兩者之間的正相關(guān)關(guān)系得到了明顯的表達(dá)。

通過圖中的圖形情況可以發(fā)現(xiàn)，兩個(gè)變量之間存在這非常強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系，即鄭州市房地產(chǎn)投資變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變動(dòng)是同方向的。但是這種基于散點(diǎn)圖只能將兩者之間的關(guān)系進(jìn)行簡(jiǎn)單的描述，需要更近一步應(yīng)用統(tǒng)計(jì)學(xué)工具，才能對(duì)兩者之間的正相關(guān)關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析。

五、結(jié)果分析

基于以上檢驗(yàn)結(jié)果，能夠得出結(jié)論變量房地產(chǎn)投資變動(dòng)和GDP變動(dòng)具有正相關(guān)關(guān)系，這表明鄭州市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系。多年來持續(xù)繁榮的房地產(chǎn)業(yè)也的確對(duì)鄭州市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)功不可沒。然而，在鄭州市房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)光無兩的表象背后卻也有著諸多隱患，基于鄭州市省情以及之前的分析結(jié)果，針對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)，能夠總結(jié)出以下問題：

一是泡沫化較重，存在隱藏風(fēng)險(xiǎn)。尤其在2016年，鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增的年平均增長(zhǎng)率高達(dá)38.95%，這種驚人的投資增長(zhǎng)速度在除了北京、上海、重慶這樣的直轄市，在省會(huì)城市中非常罕見。因此，泡沫化的問題必須引起足夠的警惕。目前，鄭州市的房屋價(jià)格已經(jīng)偏離其真實(shí)價(jià)值，根據(jù)計(jì)算，一套100平方米的房子，如果靠出租想要收回購(gòu)房成本的時(shí)間，已經(jīng)超過了70年。同時(shí)。目前高位運(yùn)行的房?jī)r(jià)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通居民的購(gòu)買能力。在2106年全國(guó)性房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，鄭州市的房地產(chǎn)價(jià)格竟然呈現(xiàn)出如此大的泡沫，這個(gè)問題的出現(xiàn)，值得政府和整個(gè)行業(yè)思考。

二是鄭州市的GDP增率，還沒有擺脫房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)。從前文分析來就看，鄭州市的房地產(chǎn)投入，在GDP的總量的占比并沒有減少的趨勢(shì)。如果一味繼續(xù)依靠地產(chǎn)投資來對(duì)整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)行拉動(dòng)，必然會(huì)造成大量的資源浪費(fèi)。同時(shí)，近些年來，各地的城市都在努力拜托房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的綁架，鄭州市一定要考慮其他行業(yè)，尤其是傳統(tǒng)的生產(chǎn)制造行業(yè)的發(fā)展，只有制造業(yè)資金投入充分了，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展才能有堅(jiān)固的基石，經(jīng)濟(jì)發(fā)展才能有更強(qiáng)、更持久的動(dòng)力。

三是房?jī)r(jià)畸高，成為重大民生問題。鄭州房?jī)r(jià)的持續(xù)快速上漲，一方面可能受到河南是全國(guó)第一人口大省，而鄭州市是河南省省會(huì)的因素影響，大量河南省其他地市的居民開始進(jìn)入鄭州；另一方面，社會(huì)大量的資金沒有更好的投資方向，將房地產(chǎn)作為資金保值、投資增值的唯一方法，進(jìn)一步人為炒高了房?jī)r(jià)，使消費(fèi)者產(chǎn)生了房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期，非使用性質(zhì)的購(gòu)買已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)際的住房需求。不僅減少了市民對(duì)政府調(diào)控房?jī)r(jià)的信任，更可能引發(fā)一系列不良的社會(huì)現(xiàn)象，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，不利于和諧社會(huì)的建設(shè)。

六、決策建議

基于本文的上述研究，筆者提出如下建議：

第一，加大調(diào)控力度，控制房地產(chǎn)這樣的高杠桿行業(yè)的發(fā)展水平和規(guī)模，嚴(yán)格控制對(duì)其投資在鄭州市GDP總量中所占的比例，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過度增長(zhǎng)對(duì)其他行業(yè)的擠壓和對(duì)城市勞動(dòng)力的擠出。

第二，證實(shí)房地業(yè)的泡沫，采取防范措施。利用稅收、金融等手段限制，對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)存在的大量非居住需求的購(gòu)買進(jìn)行限制，尤其是市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為進(jìn)行打擊。而不僅僅是利用限購(gòu)、限賣的簡(jiǎn)單的行政手段進(jìn)行調(diào)整。

第三，著力提高廉租房的供應(yīng)，推進(jìn)租售同權(quán)的落地。加大廉租房的供應(yīng)，盡管不能對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效限制，但是可以幫助完善社會(huì)保障制度，給社會(huì)底層堅(jiān)實(shí)的保障，滿足起碼的居住需求，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

七、結(jié)論

無論是什么行業(yè)，政府都要時(shí)刻保持能夠?qū)ζ溥M(jìn)行有效、有力、合理調(diào)整的余地，而不是僅僅因?yàn)榭粗仄鋵?duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)比重而一味縱容。只有這樣，才能防止由單一產(chǎn)業(yè)衰退而造成的整體經(jīng)濟(jì)下滑。鄭州市具有非常好的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、人力資源優(yōu)勢(shì)、地域優(yōu)勢(shì)，具備在逐步降低房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)比重的同時(shí)，保持區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康、持續(xù)發(fā)展的條件，一定可以走出一條適合本地區(qū)情況可持續(xù)發(fā)展的道路。