半年報背后：恒大的轉型邏輯

王玉光

通過地產主業的高質量增長，為布局高科技產業提供強大的資本支持。

經歷多年周期性政策調控，伴隨制度籬笆逐步扎緊，中國房地產行業漸趨理性。一個重要的表現，就是行業內一些龍頭企業逐步走向成熟。

曾經風格激進的中國恒大（HK.3333），近年來的變化令業界驚訝。自年初恒大董事局主席許家印提出“新恒大、新戰略、新藍圖”部署以來，這家一向靠高杠桿、規模擴張的公司忽然換了一副面孔，規模適度、穩健增長正成為其信奉的新商道。

半年凈利潤530億元

2018年8月28日，在中期業績發布會上，中國恒大交出了赴港上市以來最為靚麗的一份成績單，多項核心指標均創下行業新紀錄，包括：營業額3003.5億元，同比增長59.8%;核心利潤550.1億元，同比增長101.5%;凈利潤530億元，同比增長129.3%;總資產17699億元，凈資產3245億元。

尤其是530億元凈利潤最為搶眼，使恒大一躍成為今年上半年最賺錢的房企，大幅領先國內其他大型房企。

如此“靚麗”的財務數據從何而來？在恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞看來，這是恒大多年來厚積薄發的結果。

首先是超前的土地儲備戰略。據恒大半年報顯示，恒大目前土地儲備高達3.05億平方米，居行業之首;這些土地絕大部分集中在二三線城市，平均成本價格僅為1683元/平方米，是眾多龍頭房企中成本最低的。同時，恒大還有大量未納入土地儲備的舊改等項目，總規劃面積高達7285萬平方米。

其次是優秀的成本控制和高附加值。恒大通過統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，有效控制成本;并通過大力打造精品產品，不斷提升產品附加值，這些舉措顯著增強了企業的盈利能力。

最后是有序降負債。恒大提前還清1129億元永續債，為企業節省大量利息支出，保證了毛利率及凈利率的穩步提升，集團凈資產大增34%至3245億元。

戰略轉型的背后邏輯

中國恒大以一份驚艷業內的半年報，印證了集團戰略轉型的階段性成功。這對行業研究也頗具啟示意義。

首先，恒大從人們一貫熟知的以快取勝，逐步轉變為“穩”字當頭，減債降息，追求適度增長、有質量的增長，這種轉變的背后邏輯，正是這家在2018財富世界500強榜單中排名第230位的企業，對國際宏觀大勢和國內經濟形勢的精準拿捏。

中國恒大自去年以來逐漸將“降負債、去杠桿”作為集團戰略的重中之重，加以全面貫徹實施。

這套戰略打法，被其內部概括為向“規模+效益型”發展模式轉變，即堅定不移地實施低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”經營模式，其核心就是大幅降低負債率。今年上半年，恒大凈負債率已下降至127.3%，低于行業平均水平。

其次，恒大是國內為數不多能夠讀懂房地產周期律的企業之一，這得益于許家印對時勢商機的深刻洞察力。他看準了中國城市化和住宅產業化發展的大勢所趨，雖然幾經周折，但始終頂住壓力，堅信這是千載難逢的歷史機遇。

在業內人士看來，恒大之所以擁有如此強勁的增長動能，相當部分要歸因于其成本低廉的優質土地儲備。

公開數據顯示，2004年之前，恒大土地儲備尚不足600萬平方米;之后便開始在全國四處募集優質土地資源，舉債擴張。2008年3月赴港上市期間，恒大土地儲備已達4578萬平方米。此后，借助債權和股權融資雙輪驅動，恒大持續加碼儲備土地，逐步完成全國性布局，土地儲備最終超過3億平方米，成為行業第一。

在過去20多年間，優質土地無疑成為越來越稀缺的資源，也由此成就了恒大、萬科和碧桂園等幾家土儲豐厚的龍頭房企今日的行業地位。

此外，最為難得的是，恒大在完成規模擴張目標后能夠及時回歸理性，主動抑制繼續擴張的沖動，轉而向轉變企業發展經營方式、提升內部管理效能發力。這是恒大由“大”變“強”的一個良好開端，意味著恒大正逐步走向成熟。

支持布局高科技產業

在中期業績發布會上，夏海鈞在回答記者提問時指出，房地產行業集中度逐年上升已成大勢所趨，強者恒強的行業格局仍將持續。

“目前國內排名前十位的房企，其市場占有率約為30%，其中碧桂園、恒大和萬科三家占比超過15%。”夏海鈞預計，隨著行業集中度的進一步提升，預計到2020年，前十家房企的市場占有率將達到40%以上，屆時三大龍頭房企預計占比會超過20%。

在夏海鈞看來，規模擴張已經不再是恒大的首選，龍頭地位已經是不求自來、水到渠成的自然結果。恒大未來的一項重要戰略任務，就是通過地產主業的高質量增長，為其布局高科技產業提供強大的資本支持。

2018年4月，恒大與中國科學院達成全面合作，恒大計劃未來十年投入1000億元，雙方共同拓展生命科學、航空航天、人工智能、新能源等重點領域，首批6個合作項目已于近日正式簽約。6月，恒大宣布入主美國新能源汽車公司法拉第未來，正式進軍電動汽車市場，恒大法拉第未來中國總部也于8月掛牌成立。

按照許家印的“新恒大”戰略構想，到2020年，恒大集團要實現宏偉的目標：總資產3萬億元、年銷售8000億元、年利稅超1500億元、負債率下降到同行業中低水平、成為世界百強企業。