暫免征收土地增值稅政策對房地產(chǎn)價(jià)值評估的影響分析

■ 朱長勝

稅是資產(chǎn)價(jià)值的重要構(gòu)成部分，對資產(chǎn)交易價(jià)格具有重大影響。典型代表是，土地增值稅的稅收征免政策對房地產(chǎn)（包括土地，下同）價(jià)值的影響巨大。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)知曉相關(guān)稅收法律、行政法規(guī)對評估對象價(jià)值估算的影響，并在相關(guān)評估過程中予以恰當(dāng)?shù)目紤]和處理。

下面，主要分析稅法中關(guān)于改制重組業(yè)務(wù)暫免征收土地增值稅的規(guī)定對房地產(chǎn)價(jià)值評估的影響，并提出處理建議。

一、土地增值稅稅制概述

根據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法的相關(guān)規(guī)定，土地增值稅的課稅范圍是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為，即包括單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為和土地連同房屋一并轉(zhuǎn)讓行為；土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個(gè)人，包括機(jī)關(guān)，團(tuán)體，部隊(duì)，企業(yè)事業(yè)單位，個(gè)體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)，外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等；土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，具體如下：

表1 土地增值稅超率累進(jìn)稅率表

土地增值稅的計(jì)算公式為：

應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目×速算扣除系數(shù)

其中：土地增值額=房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目

為支持企業(yè)改制重組，降低改制重組環(huán)節(jié)的土地增值稅負(fù)擔(dān)，《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]5號）和《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2018]57號）對非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司、企業(yè)合并、企業(yè)分立、單位和個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資等情況中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更，暫不征土地增值稅，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的除外。

表2 改制重組的土地增值稅征免政策

注意：

1.根據(jù)財(cái)稅[2015]5號和財(cái)稅[2018]57號文件的字面表述，這里的“改制”包括非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司、企業(yè)合并、企業(yè)分立、單位和個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資等情況。

2.以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅課稅范圍，在實(shí)務(wù)中，有些稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要征收土地增值稅的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，違背了上位法《土地增值稅暫行條例》。

二、各類房地產(chǎn)評估方法對土地增值稅的考量

房地產(chǎn)價(jià)值評估，常用的評估方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法（剩余法）和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等五類。盡管不同的評估方法角度各異，對土地增值稅的測算和披露方式也大相徑庭，但是遵循著一個(gè)內(nèi)在的基本原則：房地產(chǎn)的評估結(jié)論包含了對應(yīng)的土地增值稅。原因有二：第一、土地增值稅是價(jià)內(nèi)稅，以土地的增值額為課稅對象，是國家對企業(yè)持有土地增值收益的利益分成。只要評估結(jié)論反映了房地產(chǎn)的增值事實(shí)，也就相應(yīng)蘊(yùn)含了土地增值稅。第二、不同評估方法的評估結(jié)論雖然因參數(shù)選取、計(jì)算過程存在誤差而導(dǎo)致存有較大差異，但是在評估對象的價(jià)值構(gòu)成要素上，包括是否含稅，應(yīng)該具有一致性。

下面通過對各類房地產(chǎn)評估方法的計(jì)算公式進(jìn)行分析，進(jìn)一步分析和印證上述觀點(diǎn)。

1.市場法

采用市場法評估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值的基本評估公式為：

房地產(chǎn)價(jià)值=可比交易實(shí)例交易價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)位因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

土地增值稅是價(jià)內(nèi)稅，房地產(chǎn)的可比交易價(jià)格是包含土地增值稅的金額，而且后續(xù)差異修正過程并沒有涉及土地增值稅。因此，采用市場法評估時(shí)，評估結(jié)論包含了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按稅法規(guī)定應(yīng)該繳納的土地增值稅。

2.收益法

采用收益法評估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值的基本計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益÷資本化率

其中：A為年凈收益，r為折現(xiàn)率，n為收益年限

收益法是從房地產(chǎn)未來獲得凈收益情況測算其當(dāng)前價(jià)值的。凈收益不包括相關(guān)稅費(fèi)，在產(chǎn)權(quán)不變的情況下剔除了增值稅、稅金及附加和企業(yè)所得稅。需要注意的是，如期滿處置資產(chǎn)的，處置凈收益應(yīng)當(dāng)扣除土地增值稅，但這與收益法下的評估結(jié)論本身包含土地增值稅并不矛盾。因此，采用收益法評估時(shí)，評估結(jié)論包含了土地增值稅。

3.成本法

采用成本法評估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值的基本計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+利息+利潤+銷售稅費(fèi)

土地價(jià)值的基本計(jì)算公式為：

土地價(jià)值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+利息+利潤+稅費(fèi)+土地增值收益

對照土地增值稅的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)值和土地價(jià)值中的土地取得成本、開發(fā)成本，以及部分的利息和管理費(fèi)用等屬于土地增值稅的扣除項(xiàng)目，其余部分如利息、利潤、稅費(fèi)和土地增值收益等構(gòu)成了土地增值稅的增值額。因此，采用成本法評估時(shí)，評估結(jié)論包含了土地增值稅。

4.假設(shè)開發(fā)法

采用假設(shè)開發(fā)法評估房產(chǎn)價(jià)值或土地價(jià)值時(shí)，基本計(jì)算公式為：

房產(chǎn)價(jià)值=已建成的房地產(chǎn)價(jià)值-土地價(jià)值

土地價(jià)值=已建成的房地產(chǎn)價(jià)值-房屋價(jià)值

土地增值稅是對土地增值額課稅，是土地價(jià)值的組成部分。因此，通過扣除土地價(jià)值得到房屋價(jià)值時(shí)，土地價(jià)值無論采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法或成本逼近法，都包含了土地增值稅，從而得到房產(chǎn)價(jià)值不包含土地增值稅；而通過扣除房屋價(jià)值得到土地價(jià)值時(shí)，房屋價(jià)值采用成本法確定，是不包含土地增值稅的，從而得到的土地價(jià)值包括土地增值稅。兩個(gè)計(jì)算公式具有內(nèi)在邏輯的一致性。

當(dāng)采用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程時(shí)，基本計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值-項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)的開發(fā)成本-后續(xù)開發(fā)的投資利息-開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的合理利潤-后續(xù)開發(fā)的正常稅費(fèi)

在計(jì)算公式中，“后續(xù)開發(fā)的正常稅費(fèi)”包括土地增值稅。由于在評估時(shí)點(diǎn)無法確定未來土地增值稅清算時(shí)的扣除項(xiàng)目金額和稅款金額，實(shí)務(wù)中常采用按照當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惖念A(yù)征率進(jìn)行計(jì)算。應(yīng)當(dāng)注意，這里扣除的土地增值稅，是針對未來投入形成增值部分的土地增值稅，而不包括房地產(chǎn)從取得土地到評估時(shí)點(diǎn)之間形成增值所對應(yīng)的土地增值稅。因此，在建工程采用假設(shè)開發(fā)法評估時(shí)，評估結(jié)論包含了既有增值部分對應(yīng)的土地增值稅。

5.基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估土地價(jià)值時(shí)，基本計(jì)算公式為：

土地價(jià)值=待估宗地所處級別（地段）的基準(zhǔn)地價(jià)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

土地價(jià)值在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，通過修正系數(shù)調(diào)節(jié)獲得，其增值部分并未扣除土地增值稅。因此，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估時(shí)，土地評估結(jié)論包含了土地增值稅。

通過上述分析，可以得出這樣一個(gè)結(jié)論，即房地產(chǎn)按既有的各類評估方法評估，除非對土地增值稅予以單獨(dú)考量和扣除，否則房地產(chǎn)的評估結(jié)論是包含土地增值稅的。

三、暫免征收土地增值稅對房地產(chǎn)價(jià)值的影響

（一）暫免征收土地增值稅政策導(dǎo)致上下游企業(yè)稅負(fù)錯(cuò)配

案例：德源公司于2005年6月支付土地出讓金1,200萬元取得一塊商業(yè)土地，使用年限為40年。2015年6月，德源公司將該土地對軒逸公司進(jìn)行股權(quán)投資，交易價(jià)格依據(jù)房地產(chǎn)評估結(jié)論為3,000萬元。2017年6月，軒逸公司由于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和融資需要，將該土地轉(zhuǎn)讓給瑞康公司。根據(jù)同期同類土地的交易記錄，該土地的價(jià)格在4,000萬元。

為聚焦分析土地增值稅對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，暫未考慮增值稅、企業(yè)所得稅、契稅及其他相關(guān)稅費(fèi)。

1.德源公司轉(zhuǎn)讓土地，需要征收土地增值稅時(shí)的分析

（1）德源公司的土地增值稅負(fù)擔(dān)情況

德源公司的土地增值額=3,000-1,200=1,800（萬元）

增值率=1,800÷1200=150%，適用50%稅率和15%速算扣除系數(shù)；

土地增值稅=1,800×50%-1,200×15%=720（萬元）

（2）軒逸公司的土地增值稅負(fù)擔(dān)情況

軒逸公司的土地增值額=4,000-3,000=1,000（萬元）

增值率=1,000÷3,000=33%，適用30%稅率；

土地增值稅=1,000×30%=300（萬元）

此時(shí)，德源公司和軒逸公司持有土地獲得的收益和負(fù)擔(dān)土地增值稅情況，可以如圖1所示。

圖1 征收土地增值稅時(shí)，上下游企業(yè)的收益和土地增值稅負(fù)擔(dān)情況

2.德源公司轉(zhuǎn)讓土地，符合稅法規(guī)定暫免征收土地增值稅時(shí)的分析

（1）德源公司的土地增值稅負(fù)擔(dān)情況

德源公司暫免征收土地增值稅。

（2）軒逸公司的土地增值稅負(fù)擔(dān)情況

軒逸公司的土地增值額=4,000-1,200=2,800（萬元）

增值率=2,800÷1,200=233%，適用60%稅率和35%速算扣除系數(shù)；

土地增值稅=2,800×60%-1,200×35%=1260（萬元）

此時(shí)，德源公司和軒逸公司持有土地獲得的收益和負(fù)擔(dān)土地增值稅情況，可以如圖2所示。

圖2 暫免征收土地增值稅時(shí)，上下游企業(yè)的收益和土地增值稅負(fù)擔(dān)情況

對比圖1和圖2，可以清晰發(fā)現(xiàn)，由于暫免征收土地增值稅的稅收政策，上游企業(yè)（德源公司）和下游企業(yè)（軒逸公司）的土地增值稅負(fù)擔(dān)發(fā)生了很大變化。德源公司是直接受益者，轉(zhuǎn)讓土地的不含土地增值稅所得從1 080萬元升為1 800萬元；而軒逸公司負(fù)擔(dān)的土地增值稅從原來的300萬元驟升至1 260萬元，除了來自德源公司的720萬元之外，還包括因土地增值稅超率累進(jìn)導(dǎo)致的240萬元（1 260-300-720）。由此產(chǎn)生的一個(gè)問題是，軒逸公司獲得的土地增值收益僅1 000萬元，卻需要負(fù)擔(dān)高達(dá)1 260萬元的土地增值稅，得不償失，顯然有違公平。

（二）均衡價(jià)格模型的構(gòu)建

理性的市場經(jīng)營者和評估專業(yè)人員，會尋找公平的均衡價(jià)格，“填平”因上游企業(yè)享受暫免征收優(yōu)惠政策而使得下游企業(yè)加成負(fù)擔(dān)土地增值稅的“陷阱”，讓上下游企業(yè)按各自享有房地產(chǎn)的增值程度負(fù)擔(dān)相應(yīng)的土地增值稅。

模型分析的難點(diǎn)在于，土地增值稅是超率累進(jìn)稅率而非比例稅率，這導(dǎo)致如下兩個(gè)難題：第一，從上下游企業(yè)整體來看，暫免征收土地增值稅的政策產(chǎn)生了比沒有該項(xiàng)政策時(shí)更多的稅款，這部分稅款該如何合理分?jǐn)偅康诙掠纹髽I(yè)加成負(fù)擔(dān)土地增值稅的加成率，取決于上游企業(yè)持有土地的增值率和下游企業(yè)持有土地的增值率兩個(gè)因素。增值率不同，適用稅率不同，稅款也不同。而下游企業(yè)持有土地的增值率在上下游企業(yè)之間土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，往往還難以可靠確定。

假設(shè)：

1.土地價(jià)格持續(xù)上漲；

2.下游企業(yè)在取得土地時(shí)即明確未來會轉(zhuǎn)讓，且已能夠確定持有期間的增值額；

3.上下游企業(yè)按照各自享有的、剔除土地增值稅后的增值收益比例分?jǐn)偼恋卦鲋刀悺?/p>

設(shè)：上游企業(yè)為A，下游企業(yè)為B，上游企業(yè)A取得土地成本即扣除項(xiàng)目為X，上下游企業(yè)之間的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為Y，下游企業(yè)B轉(zhuǎn)讓土地價(jià)格為Z，下游企業(yè)B適用土地增值稅稅率為T，速算扣除系數(shù)為K，土地增值稅總額為S，上游企業(yè)A應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地增值稅為SA，下游企業(yè)B應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地增值稅為SB，均衡價(jià)格為Y’，則均衡價(jià)格的模型可以表述為：

其中：

（1）X≤Y’≤Y≤Z；

（2）S=（Z-X）×T-X×K；

（3）SA=（Y-X）×TA-X×KA；

（4）SB=（Z-Y）×TB-X×KB ；

（5）S、SA和SB均按照土地增值稅的計(jì)算公式進(jìn)行計(jì)算；

經(jīng)整理，可得：

基于暫免征收土地增值稅政策的價(jià)格調(diào)整幅度=Y-Y’

將案例中的相關(guān)數(shù)據(jù)帶入公式，得到均衡價(jià)格Y’為2,134.4萬元。在改制重組過程中，德源公司能夠享受暫免征收土地增值稅政策，按均衡價(jià)格2,134.4萬元轉(zhuǎn)讓土地（即在適用評估方法得出結(jié)論3,000萬元的基礎(chǔ)上減去基于暫免征收土地增值稅政策的價(jià)格調(diào)整865.6萬元），土地增值收益為934.4萬元；軒逸公司按均衡價(jià)格2,134.4萬元取得土地后，未來按4,000萬元處置，土地增值收益為1,865.6萬元，剔除土地增值稅1,260萬元后，凈收益為605.6萬元。

在征收土地增值稅情形下，按照適用評估方法的評估結(jié)論確定交易價(jià)格，上下游企業(yè)各自不含土地增值稅的土地增值收益之比為1,080︰700；在上游企業(yè)暫免征收土地增值稅情形下，按照均衡價(jià)格確定交易價(jià)格，上下游企業(yè)各自不含土地增值稅的土地增值收益之比為934.4︰605.6。

1,080︰700=934.4︰605.6

經(jīng)檢驗(yàn)，均衡價(jià)格符合模型目標(biāo)，即能夠讓上下游企業(yè)按各自享有房地產(chǎn)的增值程度負(fù)擔(dān)相應(yīng)的土地增值稅，得證。

四、小結(jié)和建議

（一）暫免征收土地增值稅政策對房地產(chǎn)價(jià)值評估影響的具體情形

1.上游企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

（1）不屬于改制重組業(yè)務(wù)的，或者雖然屬于改制重組業(yè)務(wù)但房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，上游企業(yè)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)需按規(guī)定繳納土地增值稅，此時(shí)房地產(chǎn)的評估結(jié)論包括土地增值稅，無需基于稅收原因進(jìn)行調(diào)整。

（2）屬于改制重組業(yè)務(wù)，上游企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)享受暫免征收土地增值稅的，評估專業(yè)人員應(yīng)該在所適用評估方法得出結(jié)論的基礎(chǔ)上減去基于暫免征收土地增值稅政策的價(jià)格調(diào)整，測算出均衡價(jià)格作為最終評估結(jié)論。

（3）屬于改制重組業(yè)務(wù)，上游企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)享受暫免征收土地增值稅的，且同時(shí)滿足經(jīng)省級以上（含省級）國土管理部門批準(zhǔn)，國家以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的情形，相當(dāng)于“稅轉(zhuǎn)股”，視同上游企業(yè)已經(jīng)繳納了土地增值稅，同（1），房地產(chǎn)的評估結(jié)論包括土地增值稅，無需基于稅收原因進(jìn)行調(diào)整。

2.上游企業(yè)以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓不屬于土地增值稅課稅范圍，雖然房地產(chǎn)可能構(gòu)成被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的全部或主要資產(chǎn)。此時(shí)，評估對象為被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的全部股東權(quán)益價(jià)值，評估專業(yè)人員應(yīng)該基于企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債范圍以及經(jīng)營發(fā)展情況測算全部股東權(quán)益價(jià)值。需要關(guān)注的是，上游企業(yè)將房地產(chǎn)投入被轉(zhuǎn)讓企業(yè)時(shí)是否征收了土地增值稅，也可以分為兩種情況分析：

（1）如果上游企業(yè)需要就房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓繳納土地增值稅，房地產(chǎn)價(jià)值直接按適用的評估方法得出評估結(jié)論即可；

（2）如果上游企業(yè)可以享受暫免征收土地增值稅政策，意味著被轉(zhuǎn)讓企業(yè)未來將加成負(fù)擔(dān)土地增值稅，這會間接減少作為股東的下游企業(yè)的凈所得，其結(jié)果等同于下游企業(yè)直接受讓土地時(shí)加成負(fù)擔(dān)土地增值稅。此時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值評估結(jié)論同上游企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的（2），即在所適用評估方法得出結(jié)論的基礎(chǔ)上減去基于暫免征收土地增值稅政策的價(jià)格調(diào)整，并且最終降低被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的全部股東權(quán)益價(jià)值。

（二）執(zhí)業(yè)建議

稅法鼓勵(lì)和支持企業(yè)改制重組，予以暫免征收土地增值稅的作法是發(fā)揮宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控職能，無可厚非。而作為理性的市場經(jīng)營主體（尤其是下游企業(yè)），會要求通過調(diào)整土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格來糾正錯(cuò)配的土地增值稅負(fù)擔(dān)。評估專業(yè)人員的責(zé)任之一，就是測算和披露暫免征收土地增值稅對房地產(chǎn)價(jià)值的影響，幫助市場經(jīng)營主體尋找到對雙方而言都較為合理公平的均衡價(jià)格。

學(xué)習(xí)稅法，熟悉稅收政策對具體業(yè)務(wù)中資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響，并且準(zhǔn)確測算和恰當(dāng)披露這一影響，使評估結(jié)論更理性、更公平，每位資產(chǎn)評估專業(yè)人員都應(yīng)該為之努力。