探討房地產企業土地增值稅的清算

劉肖

[摘 要] 土地增值稅在房地產開發企業的稅負構成中，占有較大比重。本文根據國家相關土地增值稅清算的規定，在梳理土地增值稅的概念及征收管理辦法的基礎上，結合房地產企業土地增值稅清算辦法，指出現行房地產業土地增值稅清算管理過程中存在的一些問題，提出相應的改進建議，以增強房地產企業的發展實力。

[關鍵詞] 房地產企業；土地增值稅；清算

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 13. 001

[中圖分類號] F293.33；F234 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2018）13- 0004- 02

0 引 言

黨的十九大報告指出，實現兩個一百年奮斗目標，實現中華民族偉大復興的中國夢，必須堅持社會主義市場經濟改革方向，推動經濟持續健康發展，要健全金融監管體制，守住不發生系統性金融風險的底線。房地產行業作為國民經濟發展的支柱產業，在促進我國經濟的可持續發展、保持市場的平穩運行方面起著舉足輕重的作用，因此，政府對房地產市場進行了一系列的宏觀調控，土地增值稅也從緩征、預征的政策轉變為清算制。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，就其所取得的增值額而征收的一種稅。客觀并準確地深入探討房地產行業土地增值稅清算，有助于房地產行業土地增值稅等相關理論的進一步發展，也有利于調節土地增值收益，維護房地產市場交易秩序及國家權益。

1 房地產企業土地增值稅清算流程

土地增值稅清算是指在納稅人滿足相應的清算條件后，要結合相關法律法規，對房產開發項目的整體應繳土地增值稅稅額進行全面的核算，并向當地稅務機關上交必要的材料，辦理相關手續，結清稅款，具體清算流程如下：

（1）搜集與房地產企業相關的信息證件復印件。①營業執照（機構信用代碼證）、銀行開戶許可證、開發資質證書、法定代表人身份證；②公司章程、驗資報告、工商局信用公示報告、公司簡介、項目簡介、法定代表人簡介；③公司征信查詢報告（獲取關聯方關系信息）；④其他相關資料。

（2）搜集與房地產清算項目相關的信息證件復印件。①清算項目土地出讓公告、拍賣成交確認書、土地使用權出讓合同；②清算項目五證：土地使用權證、用地規劃許可證、工程規劃許可證、工程施工許可證、預售許可證；③項目竣工驗收備案表；④其他相關資料，如發改委備案文件等。

（3）制定與清算項目狀態相適應的銷售情況明細表及匯總表。明細表及匯總表需綜合反映與收入相關的如下數據信息：①預測繪面積、確權測繪面積；②銷售合同信息，包括房號、業主姓名、合同面積、合同金額、合同訂立時間等信息；③稅務發票開具信息，包括發票開具日期、發票號碼、發票金額等信息；④財務收款及退補款信息，需獲取到以下資料復印件：預測繪報告、確權測繪報告、抽取的銷售合同復印件、抽取的銷售發票復印件、抽取5-10戶業主繳款憑證復印件，如產品構成較為復雜，根據需要，可要求房地產企業做出書面的關于可售開發產品構成情況的說明在房地產企業銷售收入項目中，會計師事務所應具體審核銷售合同信息、報表、總賬、明細賬及相關資料。

（4）與房地產企業開發成本相關的數據資料。①獲取清算項目開發成本憑證序時賬，并對成本憑證序時賬進行數據處理分析；②對開發成本憑證后附票據進行審核，審核其是否具備合規性、合法性、真實性，錄入票據單位信息，以便與合同協議、付款、決算等相關信息進行關聯，主要解決項目成本完整性等問題；③獲取與清算項目相關的所有合同協議復印件，對合同協議及其結算情況進行審核；④就成本完整性編制預提成本情況表；⑤編制核減事項匯總表、復印核減事項憑證；⑥會計師事務所與房地產企業溝通，要求其進一步補充證據，并就是否接受成本核減方案做出書面答復。

（5）與已交稅金相關的信息資料。①編制已交稅金明細表，復印已交稅金完稅憑證；②審核房地產企業預征環節的納稅遵從情況，計算企業增值稅、土地增值稅、企業所得稅預征環節欠稅；③審核房地產企業營改增2016年4月30日前營業稅欠稅情況，計算營業稅欠稅金額；④審核房地產企業所得稅匯算清繳申報質量及稅法遵從情況，計算企業匯算清繳應補退稅款金額；⑤審核房地產企業土地使用稅、合同印花稅、契稅、基礎設施配套費契稅等的稅法遵從情況，計算前述各稅需補稅金額。

（6）成本分配相關信息。①確定清算對象；②確定不同類型開發產品；③確定已售、未售、不可售情況；④確定成本分配方法以及成本分配基礎；⑤編制成本審核情況匯總表；⑥分配開發產品成本。

（7）稅款計算相關信息。①進行土地增值稅應補退稅的計算；②進行其他各稅應補退稅款的計算；③編制應補退款計算匯總表。

（8）編制并出具土地增值稅清算等稅款納稅審核報告。

2 房地產企業土地增值稅清算過程中存在的問題

2.1 房地產企業收入確認不及時、不規范

房地產開發企業轉讓房地產取得收入是指取得的全部價款及有關的經濟利益，分為直接銷售開發產品和視同銷售收入兩種形式。房地產企業在土地增值稅應稅收入的實際操作審核時，往往會出現以下方面的問題：第一，部分房款收入存進老板私人卡號，或者以部分房款抵償土地、拆遷補償款等，造成資金在賬外循環；第二，企業對需要視同銷售的開發產品不申報銷售收入，存在侵蝕土地增值稅稅基的行為；第三，部分房地產企業不及時結轉收入，延遲開具房地產銷售專用發票。

2.2 房地產企業成本費用扣除任意虛增、混淆歸屬范圍

房地產企業的開發成本是最難查實的關鍵環節，目前，房地產開發企業在成本費用方面的違規行為主要表現在以下幾個方面：第一，通過虛開發票、虛構工程項目和工作量來虛列或高估成本。如：采取虛構工程項目，編造虛假工程合同和決算書，到稅務機關套開建筑發票虛列成本；第二，混淆成本歸屬期、成本所屬項目，任意控制成本結轉。比如：在房地產開發項目中，項目招待費計入了開發間接費用，混淆了歸屬范圍，應歸集期間費用，也就是說，項目招待費不屬于開發成本，應該從開發成本中調整減少。

2.3 房地產企業逃避或拖延土地增值稅清算的現象普遍

在稅務部門通知房地產企業執行土地增值稅清算的過程中，部分房地產業為了逃稅或拖延繳納增值稅， 在財務賬簿上動手腳，采取分期開發等方式，將項目銷售比例控制在一定的范圍之內， 以逃避稅務部門的土地增值稅的清算征收。

3 房地產企業土地增值稅清算問題的對應解決建議

3.1 審核房地產企業銷售收入的真實性

我國相關稅法規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。首先，房地產企業應根據項目銷售發票、銷售合同，對外公開其銷售收入信息，對銷售合同所載商品房面積與“房產測繪技術報告（實測）”實際測量面積不一致的情況，核對發生補、退房款的收入調整；其次，對銷售價格進行評估時，審核其真實性，區分住宅與非住宅，確認對應的可售面積、已售面積、剩余面積及收入金額，未售房面積，進而順利確認整個清算項目的收入。

3.2 審核房地產企業土地增值稅計稅扣除依據

根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）的規定：房地產開發費用的扣除問題，在財務費用中的利息支出中，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；第二，在房地產開發成本、費用及轉讓房地產有關稅金的審核方面，企業須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除；第三，檢查相應的合同支付款明細及項目工程結算確認書；第四，進行發票真偽查詢，確認公司賬上的明細與發票中是否一致，確認費用成本發生的真實性和準確性。

3.3 遵守國家有關房地產業土地增值稅清算的規定，鼓勵企業及時納稅

一方面，房地產企業各部門應該根據房地產的變化情況及時進行調整，提前做好相關的土地增值稅清算的準備，并且根據企業自身的實際情況，選擇科學合理的清算方法，來強化土地增值稅的管理，進而實現房地產企業的納稅行為規范化，避免逃避或拖延土地增值稅清算現象的發生；另一方面，國家及有關部門適時改進土地增值稅的清算政策，保證房地產企業及時納稅，進一步促進土地增值稅清算工作的順利開展。

4 結 語

綜上所述，土地增值稅是房地產企業需要交納的重要稅種之一，對規范土地和房地產交易市場具有非常重要的作用。但是，從現階段來看，房地產企業在土地增值稅清算的過程中，還存在一些不足，本文針對房地產企業土地增值稅清算過程中的主要問題展開了深入的研究， 并提出了相應的改進建議以促進土地增值稅清算工作的順利進行，進而增強房地產企業的發展實力。

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