地產30年，財富的命運與輪回

何異

中國房地產行業的30年，是陽光彩虹與狂風暴雨輪回更替的30年。

狂熱，調控，下泄，去庫存，再次狂熱。有人在輪回中水深火熱，有人卻春風得意；有人在輪回中黯然出局，有人卻強勢再起。

30年來，中國人在地產業的輪回中尋找財富的本質。而歷史告訴我們，永遠不要與趨勢為敵。一切都是最好的安排。

趨勢內外的贏家

正是在風暴來襲、房地產行業萬馬齊喑的1993年，王石在眾人的驚詫中做出all in房地產的決定，萬科迅速地從綜合商社發展為純粹的房地產企業。

這一冒險行為在1998年收獲奇效：政府宣布全面終止福利分房，住房分配貨幣化開啟。中國房地產去庫存1.0讓蓄勢許久的萬科成功登頂。

對行業趨勢的精準把握，向來被認為是萬科稱王的法寶。30年風云變換，王石丟過兩次對萬科控制權的陣地，卻從來沒有判斷錯行業的趨勢。

1994年，《城市房地產管理法》出臺，建立預售許可。預售放大了房地產公司的杠桿，使其能夠快馬加鞭超前建設；同時，也給房地產公司的掌舵者們出了一道難題：開盤價幾何？

如果行業向好，預測房價平穩上升，房地產企業勢必會抓緊建房、迅速開盤，同時大張旗鼓拿地；如果行業走弱，預測房價一般甚至下跌，房地產企業則既不拿地也不建房。

顯然，王石把這一問題看作是輪回：月盈則虧.水滿則溢，周而復始，生生不息。

2000年，有人選擇跳出輪回，他就是王健林。

在佳兆業、陽光100等企業擁抱商住市場的時候.王健林執掌的萬達果斷抽身，進軍商業地產。他還發明了一種全新的商業模式“訂單地產”：招商在前。建設在后，與一流商家共同選址、共同設計、先租后建。

到2017年，萬達廣場已達168座。2018年預計新開52座。伴隨攻城略地，30年來成長起來的商業力量與萬達廣場深度捆綁，改變了一個又一個城市的商業綜合體生態。

30年，中國住房市場經歷了至少3次大起大落，然而中國商業地產的輪回至今沒有真正出現。王健林安全平穩地榮升中國首富，他成為中國經濟持續攀升蔭蔽下的受益者。

效率與質量

在激蕩的房地產行業輪回中。進化出了一種獨有的物種：粵式地產商。他們的特點就是“短”“平”“快”。

1996年，恒大成立。掌門人許家印給恒大下的項目開發命令就是：當年征地、當年報建、當年動工、當年竣工、當年售罄、當年轟動、當年入住、當年受益。極快的開發速度，帶來極短的反應時間，無疑是應對行業趨勢沉浮的利器。

在恒大，半小時內，集團的任何指令都能傳達給各個角落所有的基層員工；如果上午決定成立一家分公司，下午就可以到目的地召開新公司管理層會議；即便是臨時決定開發一個新的項目，恒大也可以在短短兩個小時內組建一個工種齊全的隊伍。

2014-2015年，在萬科陷入“寶萬之爭”、整個房地產行業陷入調整期的時間節點上，許家印強勢“加注”，在一二線城市頻繁拿地，積蓄勢能。2016年，行業復蘇，恒大速度顯示威力，一年干掉3734億元銷售額，將萬科遠遠地甩在了后面，首次問鼎最大房地產企業。

在拼“快”這一項上，楊國強執掌的碧桂園似乎有過之而無不及。

有關“碧桂園速度”的描述是這樣的：項目從土地摘牌到動工，平均時間是50天；從土地摘牌到開盤，平均時間是156天；從開工到開盤，到資金回流，即3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再利用，一年內資金可以回籠2次。

2017年，碧桂園實現銷售收入5508億元，超越恒大、萬科。首次問鼎最大房地產企業。

然而，2018年接二連三的變故，讓這場群雄逐鹿陷入深深的反思。

2018年6-7月，碧桂園接連發生安全生產事故，造成多人死傷。碧桂園的高周轉，從現實來看就意味著項目有充足的理由壓縮從拿地，到開工、施工、開盤、現金流回正的時間。而任何工程都有合理的工期，如果為了速度而趕工，安全與質量問題便難有保證。

出于對商業規律與人道主義的尊重，碧桂園的高周轉引起輿論的強烈反彈，也讓人們對持續高燒不退的房地產市場產生疑問——

房地產市場如此焦躁，新一輪的行業寒冬即將到來了嗎？

財富的本質不死

新一輪房地產行業的財富狂飆在2016年國慶戛然而止：“限購限貸”“限售限價”陸續推出，調控政策不斷加碼。

然而，任志強說，越出政策的地方，房價越要上漲。

事實上，作為一名看多派，任志強并沒有享受到多少房價飆升的好處，反而深受其害。由于土地拍賣價格的持續攀升，華遠地產一度被擠出一線城市，也甚少當過“地王”，“南萬科、北華遠”的輝煌歷史漸成往事。

任志強只是說了他覺得應該說的，他想告訴中國的年輕人：拋開表面的干擾與繁復，我們需要看清財富的本質。

按照任志強的預測，中國房地產市場仍有20年的黃金期。但是它一定會顯示出相較以往的不同：一線市場長期向好，三四線市場兇險；同時，房地產行業從春秋進入戰國。

2018年1-7月，實現千億銷售額的地產公司已達10家：碧桂園、萬科、恒大、保利、融創、綠地、中海、龍湖、新城、華瀾。而在2014年，全年銷售額突破千億元的地產公司也才7家。

幾乎是必然的趨勢，未來的中國房地產市場，將是大象與大象之間的游戲。這是由財富聚合的本質決定的：只有規模效應的凸顯，才可以降低拿地成本、融資成本，并以此獲得良好發展前景和資源。

速度與規模的角逐并未停歇，擺在所有人面前的是一道全新的課題：誰能在快與穩之間尋求最佳平衡，誰才能真正笑到最后。

30年地產風云，看過萬科、恒大、碧桂園，期盼更好拘未來。