深圳人才房對商品住宅價格影響分析

宋博通 楊玉竹 王勇

摘要：深圳房地產市場中人才房的角色和作用愈加重要，隨著人才房的推出，商品住宅價格也會發生改變，文章以深圳為例，對商品住宅價格變化進行實證研究，同時通過考慮人才房供給對商品住宅市場產生的不同擠出效應，分析人才房推出對商品住宅價格產生的影響。

關鍵詞：人才房;商品住宅價格;擠出效應

一、引言

深圳的高房價、住房難一直備受關注。 2016年深圳新建商品住宅價格暴漲了62.5%，二手住宅增長了29.0%，10月“深八條”出臺，一定程度上遏制了房價的瘋長，2017年上半年深圳房價雖小幅下跌，但依然屹立高位。在人才集聚的深圳，以目前的房屋居住水平，不僅是普通人，即便是來深發展的人才也難以承受如此高房價。人才是一個城市創新的基石，深圳的高房價直接導致人才住房難以及人才流失問題，以至于深圳創建國際化創新性城市步履維艱。針對深圳人才面臨的高房價問題，深圳市政府計劃在“十三五”期間新增籌集建設人才住房和保障性住房 40萬套，其中人才安居房 30 萬套，以此緩解近年來由于高房價逼走人才的問題。

隨著深圳人才房大規模地建設，新的問題也隨之產生：人才房推出是否會影響普通商品住宅市場的發展，是否對商品住宅價格產生影響以及影響程度如何，這些問題引起社會各界的廣泛關注，成為亟待解決的現實問題。在城市化進程中，影響商品房價格變化的因素有很多，從已有文獻看，大部分都是通過供需兩方面研究房價影響因素。隨著人才房建設制度的日臻完善，對商品住房價格有何潛在影響，目前尚缺乏理論研究，筆者考慮人才房供給對普通商品住房市場產生的不同擠出效應，通過建立多元回歸模型，將影響商品住宅價格的因素分為三大類：住房供給;住房需求，包括商品住房和保障性住房供給量;住房投機。量化商品住宅需求量，以2016年深圳人才房供給量對商品住宅需求擠出為例，分析人才房推出對商品房價格產生的影響。

二、商品住房價格多元回歸模型的建立

為分析人才房推出對商品房價格產生的影響，本文利用多元回歸模型分析住宅價格的影響因素和發展趨勢。文中涉及住房需求的測算，包括新增需求、改善性需求。在模型中，選取以下變量，設定自變量商品住宅需求為 D、每年新增商品住宅供給S1、保障房供給S2、住房投機對價格的影響為 SI;商品住宅平均交易價格設為 P，作為因變量。根據所選的P、D、S1、S2、SI 建立的多元線性回歸模型如下：

三、深圳市商品住房價格多元回歸模型的實證研究

本文以深圳市房地產市場為例進行分析，對住宅的需求進行測算。

（一）住宅需求、住宅平均銷售價格、住房供給、住房投機對價格的影響變量選取

住宅需求測算的公式和假設如下：新增需求=新增城鎮人口×深圳市人均住房面積;改善需求=戶籍人口戶數/30×100，假設每個家庭 30 年換一套房，更換的新房面積為100m2。

假設深圳的住房自有率為 40%，那么有 40%的住房需求通過購買實現，60%通過租賃市場實現，所以得到：總需求=（新增需求+改善需求）×0.4。

商品住宅平均交易價格數據根據2006～2016年《深圳統計年鑒》相應統計數據整理。新增房供給數據采用2006～2015年新建住宅竣工面積與新建保障房竣工面積兩個變量。住房投機對價格的影響以價格變化來衡量，即上一年商品住宅平均交易價格與前年商品住宅平均交易價格的差額，而上一年價格上漲越多，越會刺激當年價格上漲，數據來源于2006～2016年《深圳統計年鑒》。相關經濟數據見表1。

（二）回歸模型檢驗

使用OLS方法對數據進行分析，得出分析結果，模型R2=0.86說明擬合優度良好。圖 1 中兩條曲線分別為利用原價格數據形成的曲線 PRICE 和利用模型擬和后的曲線 EPRICE。深圳市商品住房價格多元回歸模型如下：

P=17764.43+14.55D-30.96S1+37.43S2+0.26SI

四、深圳人才房推出對商品住宅價格的影響

國內外研究表明，保障性住房供給對商品房市場有一定的擠出效應。雖然人才房從保障性住房中剝離出來，但依然具有福利性質，因此人才房供給對商品房市場也有一定的擠出效應。

2016年深圳實際房價P*=52188元，2016年變量D=557.33萬m2，S1=280.64萬m2，S2=334.54萬m2，SI=9451元，將其代入模型得到P1=32174元，實際房價與模擬得到的房價差距為 P*-P1=52188-32174=20014元，導致2016年深圳房價上漲的因素有很多，筆者將這些因素歸納為人才房因素和A因素，則這兩大因素導致房價上升了20014元。

2016年深圳人才房供應3.2萬套，假設每套人才房100m2，則2016年深圳供應人才房320萬m2，相當于商品住宅需求D減少了320萬m2，又因為人才房供給對商品房市場有一定的擠出效應，分別假設擠出效應為1：1以及1：0.6時人才房推出對商品住房市場價格的影響。

1. 擠出效應為1：1時，即D減少了320萬m2，S1減少了320萬m2，則人才房推出前D=557.33+320=877.33萬m2

S1=280.64+320=600.64萬m2

則P=26923

P*- P=52188-26923=25265元，所以A因素導致房價上升了25265元，則人才房因素導致房價降低了25265-20014=5251元

2. 擠出效應為1： 0.6，即D減少了320萬m2，S1減少了320*0.6=192萬m2，則人才房推出前D=557.33+320=877.33萬m2

S1=280.64+192=472.64萬m2

則P=30885

P*-P=52188-30885=21303元，所以A因素導致房價上升了21303元，則人才房因素導致房價降低了21303-20014=1289元。

五、結論

綜上分析，由于擠出效應的存的，人才房推出對商品住宅價格有一定的影響，在一定程度上會使其價格下降。當擠出效應為 1、0.6時，人才房建設對商品房價產生的影響分別是 9.14%、2.41%，說明擠出效應越小，對商品房價格的影響就越小。由此看來，人才房推出不僅可以作為城市競爭力的重要角色，而且其在一定程度上隔離了商品住房價格上漲的沖擊。

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（作者單位：深圳大學土木工程學院）