房地產企業財務風險分析及應對建議

顧秀敏

摘要：隨著房地產行業的迅速發展，房價也在不斷地上漲，這對人民的生活造成很大的影響。目前，在政府的調控下房價過快增長的趨勢雖然有緩減，但是房地產的發展卻因此變得很困難。再此情況下，房地產企業的財務風險也越來越大，所以，制定恰當的措施減少財務風險意義重大。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；財務管理

這幾年，房地產的迅速發展對我國經濟的發展起了很大的作用，有些地方甚至出現“土地財政”的現象，導致房價增長太過迅速，為了遏制這種過快的增長，政府發揮其宏觀調控的作用。但是，政府實施的一些政策也對房地產企業的發展造成了不利影響，市場下行，一些企業可能因為資金不足而破產，也就是說，房地產企業存在大量的財務風險。如果這些潛在的財務風險出現，那么企業的發展就會受到影響，因此研究房地產企業的財務風險是十分重要的。

一、市場下行的情況下，房地產的財務風險分析

目前，市場下行十分嚴重，房地產企業的財務風險也是十分嚴重，包括以下幾個方面：

（一）市場環境

本文是在市場下行的情況下分析房地產企業的財務風險。當前面臨的市場下行的環境是國家宏觀調控導致的。

我國房地產行業的上市公司已經達到130多家，還有些地方還出現“土地財政”的現象，由此可見房地產行業對于國家經濟的影響越來越大。但是與之相隨的是房價急劇上漲，人們難以承擔這么高的房價。對此，政府采取相應的措施控制房價，受其影響，我國的房地產行業的交易量下降，人們開始觀察房地產的發展方向，這使得我國的房地產行業的長足發展受到影響。

（二）財務風險分析

1.財務管理的對象

房地產行業是一種需要大量使用資金的行業，在項目開始以前到最終結束，都會需要大量的資金才可以保證其正常運行。所以，恰當的財務管理對正處于行業發展困難時期的企業來說十分的重要，它有利于提高企業的運作效率。房地產企業的財務管理需要對項目進行核算，確保項目的運行，同時對項目進行監督和管理，也就是說，房地產財務管理就是對項目運行過程中的資金活動進行管理。

2.財務風險點

房地產企業的財務風險的分析主要有三個方面

其一：前期項目開發時的風險。房地產企業在開發一個項目之前，會對這個項目的價值和可行度進行分析，以便制定較為正確的決策。但是，因為房地產項目建設的時間很長，而且還要大量的資金投入，所以導致項目在開發的時候會有很大的風險。房地產的特性是，它是不動產，所以一個項目一旦開始就不能夠停止，因此，企業的管理階層制定的計劃必須要盡可能的完整和正確，只有這樣才可以減少其帶來的財務風險。

其二：項目運行時的風險。房地產項目的建設一定會消耗很大的財力、人力和物力，在項目建設過程中，房地產企業需要承擔土地的開發、購買，項目的建設等各方面的成本，這些方面都要發費很多的錢，只要資金投入不及時，那么這個項目就會很難繼續，嚴重的還會導致企業破產。目前房地產市場上面臨的困難很大程度上是因為資金不夠，所以，在項目進行過程中要注重資金的管理。

其三：項目銷售時的風險。房地產項目建設完成以后，就需要銷售房屋，如果房屋的銷售狀況良好，那么前期項目建設時期的成本就可以收回，并且還可以有一定的盈利，那這就算是一個成功的開發項目。但是如果房屋的銷售狀況不好，那么企業就不能及時的收回前期支出的資金，從而引發資金鏈的斷裂，嚴重的會導致破產。所以，房地產項目的銷售階段，財務管理需要減少銷售風險，及時收回前期的資金，使企業獲得盈利。

二、房地產項目建設時的財務管理

當項目的前期準備工作完成時，就進入到項目最重要的階段，項目的建設時期。在這個時期，財務人員對項目的財務管理主要包括融資和預算兩個方面的管理。

（一）融資管理

在進行融資管理時，必須要知道融資的來源和結構，了解內外部融資的比例，才能制定恰當的融資計劃，選擇最合適的融資方式，使得房地產項目成功進行。而制定恰當的融資計劃需要做到以下幾個方面：

1.明確需求。第一步要知道項目建設對于融資的要求，根據這些要求來制定合適的融資計劃。根據企業在項目開始之前的各項支出以及對其做出的可行度分析報告，把項目運行過程中的各個階段分類，然后依據不同階段的實際情況劃分不同的資金。

2.選擇更優的融資計劃。在前期工作完成以后，根據不同的資金預算情況，選出幾種合適的融資計劃。然后再對這些融資計劃進行評估，選出一種最有效率的融資計劃。

3.高效執行。選出最合適的融資計劃以后，要高效的執行這個計劃，同時針對房地產項目在運行過程中會出現的一些變動制定相應的計劃，以便能夠及時高效的解決面對的突發問題。

（二）房地產項目的預算管理

房地產項目融資完成以后，項目就要開始執行，這時企業的財務人員要依據以前制定的計劃進行資金管理，同時還要對項目建設時的預算進行管理和監督。在對預算進行監督時，對于出現問題應該及時作出應急方案，解決的問題，從而保證項目的建設正常進行。

房地產企業的預算管理有預算方案的執行、調整以及之后的反饋幾個方面。而預算計劃不僅僅是要財務部門掌握，公司的其他部門也需要掌握，只有參與的每個部門都做好自己的預算管理，企業的預算管理工作才更好開展。預算管理工作包括三個方面：

1.項目的執行與控制。企業對項目建設中的經濟活動進行管理就是項目預算計劃執行的過程，它的執行應該和前期制定的預算方案保持一致。同時，對于它的執行情況要進行監督，在這個過程中發現問題并且進行調整。只有把項目的執行與控制結合在一起，才可以更加順利的完成項目的預算管理。

2.項目的執行與目標。預算計劃都是根據預算管理目標制定的，所以，預算計劃在執行過程中的變化會對企業的經濟效益產生重大影響。預算計劃的執行不僅要效率高而且還要與企業的財務管理的目標相一致。同時，還要提高企業內部的工作人員的成本管理意識，為項目成本目標的實現而努力。

3.項目的執行與收支。項目預算管理的目的是對項目執行過程中資金收支情況進行管理和監督，因為資金對于房地產企業的發展十分的重要，項目建設時要大量的資金投入，并且要很長的時間才可以收回，所以確保資金的收支平衡是預算管理一個很重要的方面，所以項目預算的執行要與資金的實際情況相一致。

三、銷售階段的財務管理

房地產項目建設好了以后，重點就是房屋的銷售。在這個過程中要有一個詳細的銷售計劃來指導。好的銷售計劃可以使得房屋更快地被銷售完，使得企業盡快的收回資金，減少銷售的成本，獲得最大的利潤。在銷售過程中要注意以下幾個方面。

（一）運用銷售折扣

要想銷售效率提高，首先就應該吸引客戶的注意力，然后才進行房產銷售。房產打折、有買就有送這些活動都可以吸引顧客的注意力，等顧客想要購買時，房地產的銷售額就會很快提升，從而可以盡可能快的收回資金，使企業獲得更高的效益。對于采用何種折扣手段，可以根據折扣前后的利潤、壞賬損失、銷售額等方面來計算稅前的收益，如果收益大于零就意味著這種折扣手段具有可行性。

（二）信用期限的限定

信用期限是指賣方給予的付款期限，這個期限會對買方的企業貸款和賣方的銷售額都有影響。如果付款的期限比較短，那么買方就會覺得促銷做得不夠大，那么就很容易去其他的地方進行交易，從而賣方的銷售額就會受到影響，但是付款期限太長，賣方的資金就難以快速回收，維護的成本增加，使得企業的利潤減少。所以，恰當的信用期限對于銷售管理而言十分的重要。

（三）現金折扣

現金折扣是說在交易的過程中，如果客戶能夠用現金支付部分價款，那么他就可以獲得相應的折扣，通過這這種方式來吸引客戶付款，幫助企業減少銷售成本。但是現金折扣必須要與信用期限聯系在一起，如果期限內付款可以享受更大的折扣。

綜上所述，在市場下行的情況下，房地產企業的發展面臨著許多的問題，尤其是財務風險方面的問題。本文就房地產企業在市場下行的背景下的財務風險進行分析，對房地產項目建設和銷售兩個方面的財務管理進行分析，提出切實可行的措施，希望可以幫助企業度過眼前的困難，有更好的發展。

參考文獻：

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