遠洋集團：打破地產天花板

劉俊卿

一個老牌房企如何在房地產市場轉型變革的當下加速成長？

近日，遠洋集團控股有限公司（下稱“遠洋”）發布2018年上半年財務報告。報告期內，遠洋營業額為153.76億元，協議銷售總額451.06億元，較去年同期增長48%，創歷史新高。

就在財報發布不久前，遠洋·東方境世界觀“大境天成，一城一心”主題項目發布會在武漢舉行，遠洋重構城市格局的240萬方綜合體，正式亮相。

這個綜合體是遠洋業績可期的最好注解。遠洋相關負責人告訴《財經國家周刊》記者，如今，創立于1993年的遠洋集團，以房地產實業為基礎，正逐步發展成為一個具有領先產業投資能力的投融資集團。

“遠洋堅持與城市發展需求并行，通過多元化的業務組合、豐富的產品線，來服務城市，幫助城市提升價值并實現自身快速發展。”這位負責人說道。

城市綜合運營商

今年是房地產市場全面開放的20周年。20年前以取消福利分房、放開住房金融信貸為標志的市場化變革，為房地產行業開啟了嶄新的發展道路。這是中國房地產的開始，同樣也是遠洋的起點。

過去20年的中國房地產行業，某種意義上讓人又愛又恨。截至2017年底，有14家房企銷售過千億，房地產的繁榮超出了全社會的想象，圍繞這一行業的所有議題，時刻挑動著社會的敏感神經。

脫胎于央企的遠洋，從誕生之日起，同樣面臨著自身基因和市場競爭的碰撞。知名財經作家吳曉波認為，正是這樣的碰撞，使遠洋兼具傳統的秩序感和市場的靈活性，在經營發展中，展現出一種圓融和平衡。

而在遠洋相關人士看來，1998年遠洋義無反顧地投入市場的浪潮中，在夾縫中找到了發展的機遇，與城市共同進步，最終在市場中找準、站穩了自己的位置。

一個典型的例子是，2000年初，北京市政府在朝陽區推出CBD概念，但僅僅是一個概念，區域經濟并未迅速跟上。此后，遠洋受命組建公司，參與CBD核心區域的“一級開發”。通過這一項目，遠洋贏得了政府管理部門的高度信任，為此后拿到北京CBD區域Z6、Z13等項目奠定基礎，實現了從專業住宅開發到城市綜合運營能力的全面提升。

在商業地產取得突破的同時，遠洋亦抓住住宅市場的機遇，把開發板塊作為主營業務，提升房地產經營能力并擴大全國版圖。2004年，遠洋走出北京，布局天津市場。兩年后，成功進入中山、大連，實現了從北京一隅走向全國，樹立了行業領先優勢。

2007年9月28日，遠洋在香港聯交所掛牌上市，正式登陸國際資本市場，進入全新階段。隨著時間的推移，商業地產，特別是城市綜合體的價值正在逐漸顯現。

就在上市前幾個月，遠洋集團與太古地產簽訂合作協議，標志著遠洋商業地產的破局。2012年，雙方合作成果北京頤堤港開業，成為北京東部重要商業地標。2015年，第二個合作項目——成都遠洋太古里的面世，更成為遠洋深掘城市核心文化，締造商業、藝術、人文地標的里程碑。

遠洋的城市綜合體開發運營理念并非憑空而來。縱觀世界城市，從倫敦泰晤士河南岸改造，到巴黎左岸藝術區更新案例，幾乎都有一個城市綜合區域開發運營的故事與經驗。

在遠洋相關負責人看來，一個城市需要有這樣一個區域，代言這座城市的經濟實力、歷史文化、現代的生活方式。城市開發運營者，不僅僅要追求利益的最大化，更要融入城市，直接觸控這座城市的更新升級，與城市共同進步。

如今，這一理念正在北京、成都、杭州、武漢、西安逐步落地。2017年，遠洋在杭州大運河邊建設的“樂堤港”成為杭州城市商業新地標；在西安，文化產業特色小鎮正在構建。

據介紹，在武漢，遠洋已經獲取的漢口歸元寺綜合改造項目，將打造成世界級城市驅動型綜合體。為了激活這座歷史之城，企業以35%的土地開發低密度開放式商業街區，以荊楚文化的傳承與發展基調，將“歸元文化特色”與“現代商業氛圍”融為一體，實現城市綜合體與歷史文化的結合。

圍繞主業的多元化突圍

城市綜合體是遠洋多業務轉型的一個縮影。經過多年的市場洗禮，近期房地產企業紛紛開啟戰略轉型之路。而遠洋幾年前就完成了這一步驟。

2015年，房地產大轉折，粗放增長、高利潤的黃金時代落下帷幕，市場格局逐步從賣方市場轉向買方市場，遠洋決定轉變視角，構建適應未來產業競爭、個性化的多元業務格局，追求有質量、可持續的穩健發展。

遠洋方面人士認為，要做一個長期可持續發展的健康企業，就必須不斷思考企業創新、發展與轉型，這也是整個行業的趨勢。在這一考量下，遠洋進入到養老產業、長租公寓、物流地產等領域，并開始在智能化、大數據等方向業務發力。

這種多元業務協同發展的格局，讓企業的發展道路越走越寬。

以養老產業為例，早在2012年，遠洋就成立了專門負責養老產業發展的子公司。相關負責人表示，老齡化社會使得養老產業發展迎來機遇，但如何形成成功的運營和服務模式才是關鍵。

據介紹，遠洋以革新養老產業服務模式，補齊產業短板為目標，通過與國內外企業合作，逐漸形成競爭力。旗下養老品牌“椿萱茂”已經在不同城市、不同區域實現落地，覆蓋北京、上海、廣州、武漢等核心城市，開始在京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等五大城市群擴張，儲備床位突破1萬張。

同時，遠洋也在不斷利用資本進行圍繞地產主業的相關多元化布局。近年來，遠洋在選擇標的時，以偏重資產、偏周期性、偏空間運營的邏輯，先后投資大物流、大健康、大環保等領域企業，這些業務一方面可以自成體系獨立發展，同時也能夠與地產主業形成有效補充與協同。

在企業成立25周年后的今天，回顧其發展歷程，遠洋已經由一個小型的房地產開發公司成長為總資產過兩千億的大型集團企業，逐步形成了遠洋集團統領下的遠洋地產、遠洋商業、遠洋資本、遠洋服務、遠洋營造五元業務品牌格局。能有今天的成績，絕非一己之力，是得益于時代的進步、國家的繁榮和行業的發展。

當然，從一家長遠發展的企業來看，這些轉型成績還只是個開始，對于未來的發展方向，前述遠洋相關人士認為，“最為關鍵的是要堅定“加快發展、奮斗進取”的思維，在銷售規模、收入規模、現金流、盈利規模、發展能力、團隊素質等方面實現快速提升。”