房地產供給側改革與房地產去庫存探析

劉恒慧

摘要：房地產去庫存作為供給側改革中的重點內容，必須加以重視，合理的解決去庫存難題將為我國經濟的可持續(xù)發(fā)展堅定基礎。房地產去庫存問題需要全社會的共同努力，政府政策的完善和落實決定著房地產行業(yè)的發(fā)展走向，因此制定政策不能馬虎，更不能走形式，要切實保障購房者的合法權益，同時嚴格約束市場的自發(fā)行為，保障房地產市場的健康平穩(wěn)運行.本文闡述了供給側改革中的房地產去庫存問題。

關鍵詞：房地產供給側改革；去庫存；問題

隨著中國社會經濟的快速發(fā)展，人民生活水平不斷提升，伴隨著人民的物質文化需求的提高，促使房地產業(yè)的迅速崛起。時至今日，由于產業(yè)結構的不合理和供需關系的變化，導致了作為中國經濟支柱產業(yè)之一的房地產業(yè)出現(xiàn)了庫存過剩的問題，直接制約經濟的可持續(xù)發(fā)展。因此，房地產去庫存作為此次供給側改革的重中之重，勢必需要通過改革政策、多方聯(lián)動協(xié)作等方式逐步化解房地產去庫存難題。

一、供給側改革的內涵

我國的改革開放取得巨大成功，供不應求的矛盾得到解決，但“雙短缺”變成了資本、商品“雙過剩”。目前產能嚴重過剩，庫存居高不下，資產的價格不斷被推高，供給側管理的核心問題由過去緩解勞動力過剩，變成緩解產能過剩；由過去緩解兩個“短缺”，變成現(xiàn)在緩解兩個“過剩”。因此中央提出了“供給側改革”，但各界對于供給側改革的認識莫衷一是。目前比較主流的觀點是認為，供給側改革實際是要素端和生產端的改革。其中，要素端的改革措施主要是促進各要素合理配置，激發(fā)要素活力；生產端改革主要化解各行業(yè)發(fā)展的體制機制障礙，促進產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

二、房地產市場現(xiàn)狀及其去庫存的原因

1.房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀。目前房地產的發(fā)展狀態(tài)是，開發(fā)投資增長，但銷售額增速回落。我國房地產市場發(fā)展整體上呈疲軟狀態(tài)，前景也不是很樂觀。房地產市場的非健康發(fā)展是有多方面原因的，它和土地緊密聯(lián)系，土地的有限性、房產的不動產性、資本的密集性等對房地產市場的影響很大。并且，我國房地產進入市場仍在初步發(fā)展階段，其投資和需求主體還帶有一定盲目性。加之房地產價格居高不下，使得進一步鼓動了無序開發(fā)行為，吸引來了更多投資投機者的瘋狂追逐。雖然我國經濟增長速度有所減緩，但商品房待售面積月份增速繼續(xù)增長，所以房地產的庫存也在不斷增加。通過對房地產開發(fā)企業(yè)的庫存量和開發(fā)資金來源的現(xiàn)狀分析看來，持續(xù)上升的庫存量已經對開發(fā)企業(yè)的資金周轉造成了不良影響，阻礙了房地產企業(yè)的順利發(fā)展。

2.房地產去庫存的重要原因。中央提出供給側改革的五項重點任務之間相互聯(lián)系，該五項任務不同程度的與房地產市場的非健康發(fā)展現(xiàn)狀有莫大關系。而且，目前中國經濟問題的癥結主要在于房地產，這些經濟中的問題主要是由房地產市場的非健康發(fā)展態(tài)勢導致的，房地產業(yè)也是國家進行供給側結構性改革的重要針對對象。因此，如果要解決中國經濟發(fā)展中的問題，重點要處理好房地產市場問題，這也是解決五大重點任務的主導環(huán)節(jié)。怎樣化解房地產高庫存，就成為本次供給側改革的重要問題。雖然，目前為了去庫存已經出臺一些政策，但是房地產庫存形勢依然非常嚴峻。

三、房地產去庫存的思考與建議

1.供給側改革與需求管理政策相協(xié)調。運用金融、財稅等需求管理政策去庫存在短期內見效快，對消化存量庫存有很好的效果，但也存在一定的局限性，容易產生債務風險。供給側改革在消化存量庫存和控制增量庫存上都能發(fā)揮作用，而且能夠解決房地產供需的深層次矛盾，但周期較長，短期內無法看到立竿見影的效果。因此要有效去庫存，就需要供給側改革與需求管理政策相互協(xié)調。增加新增住房需求消化存量庫存，需要供給側改革與需求管理政策相互配合，而且供給改革還能增強需求管理的實施效果。從供給端人手，提升城市人口集聚能力，吸引人口流入，增加住房需求；同時創(chuàng)新供給類型和供給方式，創(chuàng)造新的剛性需求和改善性需求。需求管理上，則可以實施包括增加農民購房補貼、改善住房公積金、降低首付比例等一系列刺激需求的政策。供需兩端共同發(fā)力，供給改革與需求管理有效銜接，才能使二者在去庫存中發(fā)揮最大的作用。

2.供給側改革與人口城鎮(zhèn)化相結合。三四線城市人口城鎮(zhèn)化進程緩慢，大部分地區(qū)都是人口凈流出，部分地區(qū)農業(yè)轉移人口市民化成效甚微。新型城鎮(zhèn)化提出要解決“三個一億人”的問題，第一個“一億人”要解決的就是在城鎮(zhèn)里面生活、工作的農業(yè)轉移人口，把他們落戶在城鎮(zhèn)。要解決這部分農業(yè)轉移人口的落戶問題，重點要解決的是人與房子的對接問題。不可否認的是，農業(yè)轉移人口進城購房是三四線城市去庫存的主力軍。從供給端人手，一方面要推進戶籍制度改革，倡導放開戶籍落戶，對農民進城購房實施補貼；另一方面，要加速產業(yè)轉型升級和產城結合的策略，為農業(yè)轉移人口市民化提供支撐。此外，提升城市人口的集聚能力，吸引高學歷、高級知識分子等高凈值人群落戶購房，并給予一定的購房補貼。

3.深入調查市場，提升供給創(chuàng)新。政策的可行性需要在目前的環(huán)境下加強市場調查。當市場有回暖的現(xiàn)象出現(xiàn)的時候就會有大規(guī)模的供地，使得實際供地和市場的需求很容易有脫節(jié)的情況出現(xiàn)。因此各級政府需要加強引導和調控，也可以選擇從市場的角度進行。房地產企業(yè)也需要打造出優(yōu)秀的房產品牌，不斷吸引消費者的注意。目前從很多城市對于這方面的使用情況來看都取得了很好的效果。

總之，房地產去庫存是一件重大而有意義的決策，并且機遇大于挑戰(zhàn)，從很大程度上緩解了中國樓市現(xiàn)在面臨的重大問題。鼓勵住房消費的政策不僅是從宏觀經濟角度進行改革，更是有效的解決樓市正面臨痛苦的去庫存階段帶來的問題，這既關系到人民需求，又關系到樓市風險的化解。同時，這項政策的實施也需要時間來檢測，并不是一蹴而就的。未雨綢繆，著力供給側改革，加速去庫存依然是重點任務，弦不能松。

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