房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問(wèn)題探析

阮雋

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的繁榮發(fā)展，但是對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本管控問(wèn)題一直是影響其健康發(fā)展的重要因素。目前我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，實(shí)施了宏觀調(diào)控，在此，房地產(chǎn)企業(yè)想要保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，就需要加強(qiáng)對(duì)成本的管控，進(jìn)而維護(hù)其經(jīng)濟(jì)效益。本文通過(guò)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控問(wèn)題進(jìn)行分析，并針對(duì)問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；預(yù)算；管控體系

近年來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，推動(dòng)房?jī)r(jià)的不斷上漲，針對(duì)這種情況，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，使得我國(guó)的土地資源也日益緊張，為了解決土地資源緊張問(wèn)題，國(guó)家推行了土地節(jié)約的政策，強(qiáng)化土地使用的審批和管理，從某種意義上來(lái)說(shuō)，這也促使了土地價(jià)格的上漲，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身特點(diǎn)尋求發(fā)展，將成本管控做到合理化，確保企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況

房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)主要包括三個(gè)方面，分別是資金密集度高、產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)和存在較高風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)狀況明顯，尤其對(duì)土地資源的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。由于近年來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，造成了我國(guó)的土地資源出現(xiàn)緊張問(wèn)題，為了緩解土地資源緊張的問(wèn)題，國(guó)家推行了土地節(jié)約的政策，在土地使用的審批方面加強(qiáng)管理，但從某種意義上來(lái)說(shuō)，這也促使了土地價(jià)格的上漲，所以造成了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

眾所周知，大部分房地產(chǎn)企業(yè)涉及的都是資金巨大，投入巨大的項(xiàng)目、施工建設(shè)需要較長(zhǎng)的周期、成本管控牽涉大量的項(xiàng)目信息，并且在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，因此，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在成本管控方面要進(jìn)行科學(xué)的、合理的預(yù)算，最大程度的降低風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而保證經(jīng)濟(jì)利益的最大化。所以，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是一項(xiàng)非常復(fù)雜而重要的工作，成本管控關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，對(duì)當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)成本管控問(wèn)題能夠直接影響其健康發(fā)展，所以一定要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性，切實(shí)做好成本管控工作。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題分析

（一）前期預(yù)算與實(shí)際情況不一致

對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，都是采用外包的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，所以施工單位和房地產(chǎn)企業(yè)并不是同一家。在對(duì)項(xiàng)目的施工期間，對(duì)于成本核算方面就會(huì)出現(xiàn)實(shí)際情況與施工建設(shè)方案中的預(yù)算不一致問(wèn)題。通常在施工前期的預(yù)算過(guò)程中，發(fā)包方的房地產(chǎn)企業(yè)和承包方的施工建設(shè)單位進(jìn)行了共同的洽談和商定，但是在項(xiàng)目具體的施工階段，施工建設(shè)單位卻按照實(shí)際的施工情況進(jìn)行成本核算，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)正常工作的開(kāi)展造成了不利影響。之所以出現(xiàn)這種問(wèn)題，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)成本核算人員對(duì)施工項(xiàng)目的預(yù)算不夠?qū)I(yè)，給施工建設(shè)單位對(duì)施工材料的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的可乘之機(jī)[1]。

（二）缺乏完善的成本管控體系

對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，很多企業(yè)缺乏完善的成本管控體系。在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，一直以來(lái)，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控方式都是采用粗放的管理模式進(jìn)行，這就對(duì)施工項(xiàng)目的成本管控的工作造成了負(fù)面影響，使成本管控工作出現(xiàn)混亂，這就說(shuō)明當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作缺乏一定的規(guī)范性，而成本管控工作的情況沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生積極作用，企業(yè)成本管控問(wèn)題日益突出，缺乏管理的規(guī)范化。由于很多房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作缺乏完善的管控體系，造成成本管控工作流于形式，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康和穩(wěn)定發(fā)展造成不利的影響。

（三）施工材料成本控制問(wèn)題

在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)向施工建設(shè)單位提供的材料的成本要相對(duì)多一些，大概占到整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)成本的三成到五成，施工單位收到企業(yè)提供的資金后，需要繳納一部分增值稅，關(guān)于材料價(jià)格問(wèn)題，通常造成房地產(chǎn)企業(yè)和施工建設(shè)單位之間出現(xiàn)糾紛，所以，房地產(chǎn)企業(yè)自身要對(duì)提供材料的價(jià)格進(jìn)行科學(xué)、合理的預(yù)算，進(jìn)行有效的成本管控，減少因?yàn)榻ㄖ牧蟽r(jià)格問(wèn)題發(fā)生矛盾，保證房地產(chǎn)企業(yè)和施工建設(shè)單位雙方簽訂合同的合理性。

（四）缺少細(xì)致的成本定期匯總

在通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)定期都會(huì)對(duì)成本支出進(jìn)行細(xì)致的匯總，雖然這是一種政策的反饋形式，然而缺少一個(gè)合理的、規(guī)范的指標(biāo)對(duì)某一期的企業(yè)成本支出是否合理做出判斷，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)成本進(jìn)行核算的過(guò)程中，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這就使成本匯總工作失去了作用，而且在一些重要數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總后，不同的施工項(xiàng)目單元和過(guò)程之間的成本分配出現(xiàn)問(wèn)題，尤其缺乏定期對(duì)成本匯總的細(xì)節(jié)的把握，造成企業(yè)成本管控問(wèn)題頻發(fā)[2]。

四、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控的策略探討

（一）提升業(yè)務(wù)素質(zhì)，前期預(yù)算與支出保持一致性

對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)成本管控問(wèn)題能夠直接影響其健康發(fā)展的重要因素，也就意味著企業(yè)成本管控人員的業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)與企業(yè)的發(fā)展具有重要關(guān)系。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，要重視業(yè)務(wù)人員的工作能力，要不斷提升工程預(yù)算的工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。可以通過(guò)培訓(xùn)的方式或者進(jìn)修的方式，讓企業(yè)的工程預(yù)算人員提升業(yè)務(wù)水平。除此之外，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)也要給予足夠重視，因?yàn)樨?cái)務(wù)工作人員對(duì)企業(yè)成本管控也起到重要作用，所以，財(cái)務(wù)專(zhuān)員的業(yè)務(wù)知識(shí)和工作能力也同樣重要，財(cái)務(wù)人員能夠?qū)ζ髽I(yè)成本進(jìn)行分析，利用專(zhuān)業(yè)的財(cái)務(wù)管理知識(shí)能夠?qū)Τ杀竟芸貑?wèn)題進(jìn)行分析，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)問(wèn)題，比如，對(duì)施工的各項(xiàng)信息的成本費(fèi)用進(jìn)行對(duì)比，能夠?qū)ζ髽I(yè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)情況做出詳細(xì)分析，進(jìn)而為企業(yè)管理高層提出可靠的成本控制的有效方案。

（二）加強(qiáng)控制體系建設(shè)，細(xì)化支出成本

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在與同行的競(jìng)爭(zhēng)中，要不斷提自身的實(shí)力，不斷擴(kuò)大規(guī)模，進(jìn)而提升在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的份額。這一過(guò)程中，為了有效降低成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好成本控制體系建設(shè)，對(duì)支出成本進(jìn)行細(xì)化管理。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過(guò)程中，要通過(guò)與自身實(shí)力相當(dāng)?shù)男袠I(yè)進(jìn)行比較，取長(zhǎng)補(bǔ)短，總結(jié)自身存在的問(wèn)題，并在統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)下，選擇適合自身發(fā)展的方向，對(duì)項(xiàng)目資金的支出要進(jìn)行科學(xué)管理，不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還要針對(duì)施工項(xiàng)目的順利進(jìn)行，要對(duì)投入的資本進(jìn)行跟蹤，對(duì)每一筆支出進(jìn)行細(xì)化，制定科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)，讓自身企業(yè)的所有成本支出有一個(gè)明確的記錄，以便在以后的企業(yè)成本控制工作中能夠有針對(duì)性的解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)有據(jù)可查，讓每一筆支出清晰明了[3]。

（三）加強(qiáng)預(yù)算控制，做好材料價(jià)格控制

在很多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，為了提升建筑項(xiàng)目的施工質(zhì)量，預(yù)算控制對(duì)成本控制有著重要的影響，通常對(duì)施工建筑材料的采購(gòu)價(jià)格成本給予過(guò)高預(yù)算，大多數(shù)情況下，都是采購(gòu)一些價(jià)格較高的施工建筑材料，導(dǎo)致了成本的增加。所以在這個(gè)過(guò)程中，就需要對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算控制，保證前期預(yù)算和后期支出一致，進(jìn)而保證房地產(chǎn)企業(yè)成本更好的支出。一方面，在采購(gòu)施工材料之前，要做好科學(xué)的、合理的采購(gòu)計(jì)劃，按照施工進(jìn)度和項(xiàng)目成本預(yù)算制定人員的建議，完成對(duì)材料的采購(gòu)數(shù)量和價(jià)格的確定工作，而且加強(qiáng)對(duì)采購(gòu)環(huán)節(jié)的審核，明確采購(gòu)人員的職責(zé)，防止出現(xiàn)違法和違規(guī)的行為出現(xiàn)。另一方面，材料采購(gòu)?fù)瓿珊螅凑罩贫ǖ牟少?gòu)計(jì)劃進(jìn)行核實(shí)，對(duì)出現(xiàn)超支或者節(jié)省成本的采購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行原因的總結(jié)，進(jìn)而提升成本管控效率。

（四）實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)監(jiān)督，做好成本匯總

隨著信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，隨著企業(yè)的成本管控工作的水平越來(lái)越高，在實(shí)際的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，通過(guò)利用先進(jìn)的科技手段，結(jié)合成本管控業(yè)務(wù)，通過(guò)完善的成本動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)正在建設(shè)的建筑項(xiàng)目的所有信息的動(dòng)態(tài)監(jiān)督，這樣能夠?qū)\(yùn)行的成本進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤和監(jiān)督，以及對(duì)施工中的房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，然后根據(jù)反饋到系統(tǒng)的信息進(jìn)行歸納和分析，進(jìn)而可以整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的整體造價(jià)進(jìn)行預(yù)估，結(jié)合前期制定的成本預(yù)算計(jì)劃，對(duì)出現(xiàn)資金緊張的項(xiàng)目信息進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償，或者加大成本的支出，并對(duì)成本預(yù)算計(jì)劃進(jìn)行改正，進(jìn)而保證施工的建筑項(xiàng)目能夠順利的進(jìn)行。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)于我國(guó)日益發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目種類(lèi)繁多，但目前在很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，都會(huì)遇到成本管控工作不完善問(wèn)題，影響很多房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，鑒于這種情況，通過(guò)對(duì)企業(yè)成本管控問(wèn)題的分析，采取有效的策略諸如完善成本管控體系、提升成本管控工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)等，有效的解決了成本管控問(wèn)題，進(jìn)而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)：

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[2]陳凱燕.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響探析[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)（中英文），2017（21）：27-28.

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