關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)自持住宅物業(yè)成本核算方面的幾點考慮

萬利

摘要：本文從自持地塊的住宅物業(yè)成本歸集和分攤方式的現(xiàn)狀出發(fā)，針對住宅開發(fā)各階段影響成本高低的各種因素進行了詳細的分析，提出了切實可行的解決方法，具有一定的現(xiàn)實意義和參考價值。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；住宅物業(yè)；成本核算

隨著2015年國內(nèi)熱點城市樓市火爆銷售，2016年主要城市商品房售價持續(xù)走高，商品房庫存以較快速度去化，土拍市場也引得各大房企爭相競拍，2017年部分熱點城市甚至出現(xiàn)一地難求的局面。為嚴控地價、房價的快速上漲，各地政府相繼出臺了一系列調(diào)控政策，在土地供給市場，多個城市相繼出現(xiàn)了“競地價、競自持（競自持面積、競自持年限）”等土拍模式。同時，十九大報告指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。在競自持的浪潮下，不少房企為了后續(xù)發(fā)展儲備了有自持要求的土地。

本文主要從財務(wù)角度研究一定比例全期限自持地塊的住宅物業(yè)成本歸集和分攤方式，重點關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本在歸集和分配過程中應(yīng)以何種標準來準確核算自持部分和銷售部分的成本，以期為科學(xué)、合理的核算此類型項目的成本提供有借鑒意義的方法。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本主要分為六大科目核算，分別為：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)問接費，我們逐項梳理進行了梳理，具體如下：

一、土地成本的分攤和抵扣問題

對于全部可對外銷售的地塊，目前土地成本的分攤方法主要有占地面積法、建筑面積法等方法。對于公司取得的一定比例全期限自持的住宅用地，由于自持部分是全期限自持，因此在土地使用權(quán)期限內(nèi)不能銷售，從性質(zhì)來看其與銷售物業(yè)不同，兩種性質(zhì)土地的市場價值有明顯差異。另外，目前一些商業(yè)地產(chǎn)也會自持部分商業(yè)物業(yè)進行運營，但該種形式的自持在任意時點均可對外出售，與全期限自持有著本質(zhì)區(qū)別，全期限自持是不允許對外出售并辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。如果按照傳統(tǒng)占地面積或者建筑面積分配土地成本，自持住宅部分與銷售部分的單方土地成本相同，根據(jù)存貨減值測試要求，自持部分很有可能將面臨減值風險，這將意味著該部分存貨從拿到手之后就有跌價風險了，這一定程度上有違市場規(guī)律。

因此，自持部分土地成本的分攤原則應(yīng)探究科學(xué)、合理的方法，若單一沿用傳統(tǒng)分攤方法可能會導(dǎo)致結(jié)果失真，從而產(chǎn)生信息誤導(dǎo)。筆者認為，自持物業(yè)土地成本可考慮在傳統(tǒng)分配方法的基礎(chǔ)上再按照合理的系數(shù)進行計算，系數(shù)的確定需經(jīng)過科學(xué)的論證，必要時可咨詢專業(yè)機構(gòu)，同時考慮相關(guān)稅務(wù)要求，綜合分析評估確定，該系數(shù)一經(jīng)確定不得隨意變更。

二、開發(fā)成本中前期工程費

前期工程費是指在土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘查、測繪、場地平整及臨建費等前期費用。主要包含設(shè)計費、規(guī)審費、勘測咨詢費、可行性研究費、場地平整及臨建費、預(yù)算編審費等。具體成本歸集及分配方式如下：

設(shè)計費可根據(jù)成本對象直接進行歸集；規(guī)審費屬于特定對象的規(guī)審費直接計入成本對象，項目整體規(guī)審費根據(jù)政府相關(guān)部門收費標準按照計量單位分配；勘測咨詢費根據(jù)收費標準進行分配；場地平整及臨建費、可行性研究費根據(jù)公司分配方法計入相應(yīng)成本對象；預(yù)算編審費根據(jù)收費標準進行分配。

前期工程費中包含的各類成本大部分都有較為明確的成本對象，有明確成本對象的費用應(yīng)直接計入相關(guān)成本對象；對于項目整體承擔或不能明確具體成本對象的前期工程費，需要確定合理分配比例在自持和銷售直接進行分攤，分攤方法一經(jīng)確定不得隨意變更。

三、開發(fā)成本中基礎(chǔ)設(shè)施費

基礎(chǔ)設(shè)旅費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用。基礎(chǔ)設(shè)施費用是為地上可售資源服務(wù)的，其成本在地上可售資源中按照確定的分配方法分攤計入對應(yīng)的成本對象。

對于自持物業(yè)部分，首先應(yīng)分析其是與銷售部分在同一圍合區(qū)域內(nèi)還是單獨圍合管理，不同的管理方式在施工過程中成本受益對象不同。若自持與銷售部分在同一圍合區(qū)域內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)在自持與銷售物業(yè)之間合理分攤；若自持部分是單獨圍合進行管理的，則該圍合區(qū)域以內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施費直接計入自持成本。

四、開發(fā)成本中建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指項目取得施工許可證后，各單體建設(shè)開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用。主要包括土建工程費、安裝工程費、施工監(jiān)理費。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑安裝工程費可直接歸集到成本對象，自持部分發(fā)生的建筑安裝工程費計入自持部分成本中，銷售部分發(fā)生的成本計入相應(yīng)成本對象中。

五、開發(fā)成本中開發(fā)間接費

開發(fā)間接費是房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部相關(guān)部門為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用，主要包括：現(xiàn)場管理費用、借款費用、質(zhì)檢費、其他等。開發(fā)間接費是為項目整體發(fā)生的，一般不能直接明確到具體成本對象中，需分配計入具體成本對象。目前開發(fā)間接費的分配方法主要有建筑面積法、投資額占比法等。對于全期限自持部分開發(fā)間接費的承擔方式也應(yīng)進一步分析、評估，避免不合理的分配方式導(dǎo)致開發(fā)間接費分配結(jié)果出現(xiàn)偏差。

通過前述對于成本項目的梳理，自持物業(yè)和銷售物業(yè)由于兩種物業(yè)的性質(zhì)存在差異，其成本歸集和分配方式與傳統(tǒng)銷售物業(yè)應(yīng)區(qū)別對待，要準確、合理核算自持物業(yè)成本，首先應(yīng)提前做好自持物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計，因為不同的規(guī)劃設(shè)計影響到相關(guān)成本在自持和銷售之間的分配方式。開發(fā)成本中所有明細項目可以分為直接成本和間接成本，其中直接成本直接計入特定成本對象中；間接成本是分配計入特定成本對象的，因此對于間接成本應(yīng)明確哪些成本是自持物業(yè)不該承擔的，哪些成本是應(yīng)該承擔的，以及對于自持物業(yè)應(yīng)該承擔的間接成本應(yīng)明確分配標準，科學(xué)、合理核算自持物業(yè)成本。