共有產權房模式研究

柯茜（河北大學政法學院，河北 保定 071000）

一、保障性住房體系發展現狀

住房權是人的一項基本權利。從應然權利角度出發，住房是享有其他物質的基礎和前提。只有當一個人有了住房后，才能夠進一步行使選舉權、受教育權和醫療權，因為現行制度下大多數權利都是依據住房這一條件將個人進行劃分然后納入體系。住房如同醫療和教育問題，是與人民息息相關的重要內容。從法定權利角度出發，《世界人權宣言》和《經濟、社會及文化權利國際公約》兩部國際性法律文件均在生活水準權部分列明了住房權對于公民的重要性。[1]從我國國情出發。住有所居的傳統思想及其濃厚，習近平在十九大報告強調住有所居是當下住房改革目標。

政府有責任承擔保障公民住房權的義務。住房權作為一項基本人權，政府對其進行保障十分重要。從法律背景來看，。從現實背景來看，當前我國房價飆升，買房已經變成了普通百姓需要花費畢生積蓄才能夠擁有的物品，由于經濟發展模式問題，導致其需要壓榨其他方面的生活需求來滿足住房這一基本需求。由此可知當下中產階級及以下的人群住房權益的保障十分不足，政府對其提供傾斜性保護具有現實必要性。政府僅僅調控房價是遠遠不夠的，針對中低收入及低收入人群，短期內房價難以下降，應當通過保障性住房滿足中低收入人群的住房需求。

二、共有產權房具有獨特作用

我國當前保障性住房發展現狀在法律層面包括《城市房地產管理法》《土地管理法》《城鄉規劃法》。[2]保障性住房主要包括廉租房、公租房以及經濟適用房。廉租房和公租房主要針對低收入人群，經濟適用房主要針對中低收入人群。但是由于經濟適用房由于模式本身的問題，存在權力尋租的現實情況，導致中低收入人群住房保障權益不充足。由此，相較而言，中等收入及以上人群可以通過商品房滿足住房需求，低收入人群可以通過廉租房和公租房滿足住房需求，唯獨中低收入人群這一“夾心層人群”住房權益保障問題仍不足，屬于當下住房體系改革的痛點問題。

共有產權房是針對中低收入這一“夾心層人群”。“夾心層人群”，指不滿足廉租房、公租房此類保障性住房條件，無能力購買商品房的特殊群體。其一，內夾心層，指年人均收入高于上年度市區城鎮居民人均可支配收入的38%、低于60%，符合經濟適用房申購條件，無力購買經濟適用房的低收入住房的人群。其二，外夾心層，指年人均收入高于上年度市區城鎮居民人均可支配收入的60%，不符合經濟適用房申購條件但又買不起商品房的人群。[3]

保障人群具有針對性。城市化導致越來越多的農村人口涌向城鎮，同時城市中低收入人群自身住房的需求因城區擴展而增大。由于廉租房，公租房針對的是低收入家庭，中低收入人群不屬于供應對象；經濟適用房對于夾心層人群來說，存在價格較高以及監管不力的問題，使得中低收入人群的住房保障問題長期以來處于被忽視的狀態。政府可以通過提供共有產權房，惠及中低收入人群，幫助其解決住房需求，具有現實意義。

產權分配靈活。產權明晰的共有產權房，產權由政府或者機構和購房人共同擁有，使用權屬于購房人。其不僅具有住房保障性功能，同時滿足一定條件可以按照市場化的方式來運作，一方面滿足了購房人群對于擁有產權的心理需求，同時產權明確可以保證購房人群享有的一定的處置權，從而獲得處置權帶來的收益。

三、共有產權房的完善建議

通過完善法律法規的方式為各省市提供法律支撐。當前，試點城市已經出臺了相關的法律法規。例如，上海市2016年出臺了《上海市共有產權保障住房管理辦法》，北京市2018年出臺了《北京市共有產權房管理暫行辦法》。因此，可以通過總結試點城市共有產權房發展的一般經驗，為其他未展開試點的城市提供指導和幫助。

各省市通過實地走訪調研發現地方特色。所在城市住房市場的現狀，形成調查報告。走訪市內樓盤，掌握不同地段房價情況。通過調研現有保障性住房項目實施情況，設計并完善調查問卷，采取概率抽樣的調查方式，了解當地民眾對于推行實行共有產權住房項目的看法與意愿等。唯有通過調研的方式，才能結合地方特點使得共有產權房更好地落地，從而精準幫助保障人群。

綜上，共有產權房建設具有現實意義，可以發揮其綜合作用和效益，惠及“夾心層人群”基本購房需求，進而促進地區穩定，升級住房保障體系，吸引人才。

[1]楊巧,居民住房權保障中的政府責任[J]管理世,2014(11),01.

[2]孟慶瑜,《住房法》立法問題研究-一種基于人權保障視野的整體性法律解決方案[J]河北大學學報,2017(37),01.

[3]黎曉武,論我國城市居民住房權的實現保障[J]法學論壇,2017(9),13.