論商業地產租賃業務的內部控制

張美琴

摘 要：房屋租賃業務是商業地產運營企業的主要業務，企業應根據內控管理的要求，完善健全內部治理機構，建立全面的內控管理體系，加強租賃業務各環節風險點的有效管控。本文通過建立現代信息化管理系統，降低人為因素的不利影響、提高管理效率；加強房屋租賃業務預算與考核，對房屋租賃業務進行有效的內部控制。在守護企業價值的同時，積極創造價值，實現企業整體效益的最大化。

關鍵詞：商業地產 房屋租賃 內部控制

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）09（b）-175-02

隨著市場經濟的快速發展，政府對住宅地產的監管調控力度加大，住宅開發競爭日趨激烈，風險增大，為分散企業經營風險、獲取長期收益，商業綜合體在我國應運而生。然而近年來商業地產投資過熱，在外部環境預期不太樂觀、行業內部競爭激烈的情況下，商業地產運營企業更應重視企業的內控管理，向管理要效益。本文參照《企業內部控制基本規范》中的相關要求，通過分析商業地產房屋租賃業務中存在的問題，提出了一些改進措施，旨在為商業地產運營企業在加強內控管理、規避企業風險等方面提出一些有益的參考。

1 商業地產特征

商業地產是指用于商業用途的房地產產品，廣義的商業地產包括公寓、寫字樓、酒店、旅游地產等非住宅性的房地產產品；狹義的商業地產包括商場購物中心、商業綜合體、文化休閑娛樂場所等。本文所指的商業地產均屬于后者。相比住宅房地產，商業地產具有投資規模大、經營風險高、收益期限長、經營形式多樣化、經營管理要求高等特點。對商業地產運營企業來說，房屋只租不售是其重要特征，租賃招商自然是影響商業地產經營效果的關鍵環節之一，房屋租賃業務經營的好壞直接決定了商業地產運營企業的經營成果，良好的經營業態互相助力、融合發展，往往能夠獲得更高的經濟效益和市場價值。

2 商業地產運營企業房屋租賃業務中存在的問題

隨著商業地產開發的快速發展，商業地產運營企業整體管理水平有所提高，但從內控管理角度來看，尚存在以下問題。

2.1 內控管理制度不健全，管理模式簡單粗放

企業缺乏系統的內控管理流程，業務部門與監管部門脫節，沒有從戰略的高度實施全面制度管理，未能實施房屋出租業務的事前調查評定、事中跟蹤分析與溝通反饋、事后考核獎懲等制度。

2.2 風險管理意識淡薄，各業務環節處理草率

業務管理部門缺乏風險管理意識，忽略了租賃業務各流程風險點的分析，風險評估機制、風險應對策略缺失。招租過程未對承租方進行分析調查，極易造成業態混亂，商戶經營不善、履約能力較差，導致租金等費用收取困難；房屋租賃合同的簽署、監督、執行過程草率，往往造成企業處于非常被動的局面，最終導致不可挽回的損失。

2.3 信息化水平不夠，內控執行效率低下

房屋租賃各環節，如客戶信息建立、租金物業費臺賬、合同臺賬的維護、相關統計分析等工作均未采用電腦信息化操作，一方面導致工作效率低下；另一方面容易滋生舞弊行為，在相關的業務流程中無法達到內部控制執行的效果。

2.4 缺乏內部監督考核機制，無法調動員工的積極性

房屋租賃業務績效考核評價、獎懲約束機制缺失，未能充分激發相關部門和人員的主觀能動性， 工作效率低、質量差，責任心、服務意識欠缺，可能導致優質客戶流失，也讓商戶有了拖欠費用的理由，進入惡性循環。

2.5 財務核算不規范，未能從財務層面對房屋租賃業務實施有效監管

財務基礎核算工作不規范，未按合同約定條款對租金、物業費建立相關臺賬，沒有對房屋資產進行按期盤點與檢查，財務層面的內控監管不復存在。

3 商業地產運營企業加強房屋出租業務內部控制的方法

針對上述房屋租賃業務中存在的主要問題，筆者認為可以從以下幾個方面加強內控管理。

3.1 制度先行，做好房屋租賃業務的建章立制

沒有規矩不成方圓，房屋租賃企業應當對整個業務流程的各個關鍵節點，作出統一明確的規定，制定相應的制度，防止違規現象的發生。如房屋租賃相關的內部治理結構、機構設置以及權責分配制度，業態培育管理制度、租金定價規范，租金審批流程，意向客戶背景調查制度，合同簽訂細則，租金、物業費、水電費催繳制度、物業管理制度、資產管理制度、檔案管理制度、人事考核制度等。企業在建立房屋租賃業務內控體系之后，還要力促政策落地，保證各項制度的順利執行。同時在實際執行過程中，不斷探索完善，建立內部控制的長效管理機制。

3.2 風險防范，加強房屋租賃業務各環節的風險點把控

企業應加強風險防控體系構建的管理，事先對可能出現的風險，做好評風險評估、風險預警與相應預案，如建立費用欠繳預警機制，催繳方案設計等；具體執行階段，要加強授權審批控制，涉及到重大事項調整，應當實行集體決策審批或聯簽制度。

（1）租金評定階段，考慮地區特點，租金基礎，機會成本與沉沒成本，可以運用SWOT分析方法確定基礎價格，防止定價的隨意性。（2）招租階段，對承租方的基本信息及資信情況做好背景調查，以評價商戶各類費用按期支付的能力；對于優質房源，可以通過競爭性談判、市場競價等方式確定商戶。（3）租金審批階段，招商部門填制統一的、包含房屋基本信息的申請表，按照租金審批流程，報經公司相關部門審批后方可進入下一合同簽訂環節。（4）合同簽訂階段，按照統一合同規范文本，對租金、物業費、水電費、押金、保證金、免租期、裝修期、租金增長率、付款期限、違約責任、商戶退出機制等作出明確約定，租賃合同根據合同簽訂細則、合同會簽流程，經法務部、各管理層審批后方可簽訂正式合同。（5）合同執行階段，密切關注承租方經營動態，防范違約風險，做好風險預案，在風險發生時能快速響應，及時采取積極有效的補救措施，降低風險，最大限度地維護公司利益。

3.3 實行全面信息化，加強房屋租賃業務的全過程信息化管理

信息化管理是現代管理學發展的必然要求，商業地產運營企業應將房屋租賃各環節的信息進行統一管理。

（1）對可供出租房產的位置、面積、基本情況等信息，進行整理收集，科學管理。（2）對商戶的基本信息、資信材料建立信息庫。（3）租賃單價計算，租金單價審核手續錄入信息庫。（4）合同關鍵信息錄入信息庫，合同原件掃描后，分類歸檔，建立租賃合同臺賬。（5）建立租金收入臺賬，出租率、出租統計分析等都采用電子化操作，留下操作記錄，提高工作效率，防范人為的舞弊行為。

3.4 責任到人，強化房屋租賃業務的績效考核

企業應加強房屋租賃業務部門的績效考核，定崗定責，把責任落實到人。具體考核指標有：租金收入、出租率、租金收繳率、欠租率、壞賬率、基建維修費率、單位收入費用率、客戶滿意度等。期初擬定全年考核指標及具體考核辦法，期中跟蹤分析各項指標的完成情況，期末對各項經濟和服務指標進行考核，從而切實提高業務部門的內控管理意識，努力提高服務質量。

3.5 規范會計核算制度，加強財務系統控制

企業應當按照企業會計準則，加強會計基礎核算工作，準確、完整反映房屋租賃業務的經營情況。財務部門應當按照合同約定的收款期限，按權責發生制原則，建立租金、物業費收繳臺賬，按期確認相關收入。而不能采用收付實現制，等資金到賬才確認收入。財務部門每月還應將應收賬款明細表交由業務經辦部門，按合同約定的收款期限與金額對承租方及時提醒與催收，對欠收費用要嚴格按合同條款加收滯納金與違約金，確保相關收入的按時足額收繳。財務監督部門還應會同辦公室與業務部門對出租房屋進行定期與不定期盤點、通過賬實核對，檢查承租方的履約情況，關注是否存在合約期滿、但承租方仍違規占用出租房屋的情況，以及占用非簽約房屋、未將租金物業費等相關收入納入財務核算等情況。

4 結語

房屋租賃業務管理是商業地產運營企業經營管理的重要內容，良好的內部控制管理制度的建立與執行，是房屋租賃業務良性發展的基礎。企業應從內控管理制度、風險評估與控制、信息化建立與溝通、內部監督考核評價、財務系統控制等方面，強化對房屋租賃業務各環節、全過程的管理，防范風險，確保企業資產安全完整、保值增值，確保房屋租賃業務管理工作平穩高效開展，從而提高企業的整體盈利能力和經營效果，實現企業的健康可持續發展。

參考文獻

[1] 財政部等五部委.關于印發《企業內部控制基本規范》的通知，財會[2008]7號[R].

[2] 林東明.淺談企業房屋出租業務的風險控制[J].科技咨詢， 2006（18）.

[3] 王益民.從內控制度建設看如何加強房產租賃管理[J].江蘇絲綢，2015（1）.

[4] 黃志勇.淺析企業房屋出租業務的內部控制[J].商場現代化， 2010（5）.