物業管理前期介入開發工作量化研究

邱鵬

摘 要：雖然我國物業管理起步較晚，但是在不斷的發展中已經趨于成熟。不過隨著市場需求的變化，建筑竣工投入使用后再進行物業管理的模式已經不再受用，讓物業管理在項目開發的前期開始介入已成常態。站在物業管理的角度對項目每一個階段進行完善與指導，最終讓項目更符合人們的需求。但是在物業管理前期介入中存在很多問題，比如工作繁雜、能力不足、費用支付存在紕漏等。所以，要把物業管理前期介入工作量化，梳理清工作職責與范圍，才能達到介入目的。

關鍵詞：物業管理；前期介入開發；工作量化

所謂物業管理的前期介入，也就是建設單位在項目規劃階段引入專業的物業管理企業，對項目的規劃、設計、施工、驗收、銷售等方面，站在物業管理的角度提供指導性的意見和建議，在項目前期貫穿始終[1]。其意義在于：首先，物業管理的前期介入是站在未來物業服務的層面，對新建項目提出有針對性的指導意見，讓項目有更加完善的規劃設計，不僅能夠控制成本，還能讓各種設備的安裝更為合理。其次，準確定位項目的準客戶群，站在客戶的層面進行思考，從而提高項目的使用體驗，為項目的銷售提供保障。再次，根據項目的規劃，制定更為合理的物業服務標準與服務理念。最后，科學準確的分析項目建設中的各種細節問題，利用有限的資金規劃設備的布局，提高成本利用率。

一、物業管理前期介入開發存在的問題

（一）物業管理企業專業性不足

想要物業管理企業提出有建設性的意見，首先物業企業要有先進的管理技術，專業性強的管理團隊，科學合理的管理規范，還要有豐富的實踐經驗。但是更多的物業管理企業專注于服務，在前期介入中缺乏建筑設計、施工等方面的專業能力，導致前期介入達不到預期效果。

（二）前期介入中發生職能沖突

物業管理在項目前期介入中涉及到的方面比較廣，會融入每一個階段，物業在每個階段承擔著顧問、監理、管家等角色，在權責劃分上容易界線模糊。而且每個階段都有不同的技術要點，在與相關人員在溝通上存在偏差，容易產生矛盾。

二、物業管理前期介入的對房地產項目的作用

（一）完善項目規劃與設計

物業管理的前期介入能夠糾正、指導項目在功能上的規劃與設計。物業管理企業一般都有著較為豐富的管理與實踐經驗，能夠對規劃設計方案中的不足與缺漏進行指導，讓新建項目在使用功能上更加完善，能夠滿足未來物業管理與長期使用的需求[2]。讓房地產企業更好的控制成本，優化服務質量，提高居住者滿意度。

（二）提高施工質量

物業管理企業介入到新建項目的施工階段，能夠起到監理的作用。通過親臨施工現場，對施工狀況、施工進度、施工材料的采購、驗收隱蔽工程等進行監督。能夠站在物業的角度審視施工中的每個細節，并對未來在物業管理中可能出現的維修保養問題進行指正，提出切合實際的改進措施。通過在施工現場的指導，避免施工存在缺陷，為居住埋下安全隱患。

（三）縮短竣工驗收時間

在項目竣工階段物業管理的介入，對項目驗收、交付有著監督作用，能夠提高查驗監管、竣工驗收的工作質量。物業管理企業在施工單位與建設單位中間起到調和的作用，解決竣工驗收中存在的問題，縮短驗收時間[3]。比如未來物業管理包括建筑的維護，所以直接和建筑單位溝通，對于供氣、供水、照明、通訊等系統中存在的問題予以解決，避免留有后患。

（四）樹立物業服務的品牌形象

物業服務在房地產項目中是一大賣點，服務質量好、品牌性強的物業企業能給新建項目提高宣傳效果。如果物業管理在項目開發前期就介入進來，把營銷和物業服務理念相融合，打造高水準、專業化、規范化、品牌化物業形象，對項目銷售額的提高起到積極作用。

三、物業管理前期介入開發工作量化的目的

物業管理前期介入從項目規劃到銷售貫穿始終，涉及到的工作內容繁雜多樣。做好工作計劃，并把工作內容量化并做好記錄，不僅會是物業公司前期介入費用支付的衡量標準，也將成為未來物業公司為業主提供服務的參考[4]。在工作量化過程中，做好工作記錄，比如：提出的指導意見有多少，被采納的意見有多少。建設公司最終也會根據工作量來支付費用，能避免因為物業管理公司前期介入在費用支付產生不良影響。

四、物業管理前期介入開發工作量化的標準

為了將前期介入開發的工作量化，首先制定工作明細清單，根據項目進度記錄好每一項參與并完成的工作，并制作相應的工作記錄單，作為工作憑證。物業管理公司前期介入的工作根據項目的不同，內容也會不同，基本包括：

（一）項目設計規劃階段

介入到項目整體規劃、圖紙設計中，去強化物業功能。針對各種基礎設施、公共活動區域、水電設計、管線布局、配套幼兒園、商業網點、物業管理用房、垃圾處理站、智能化系統、各種標識、車輛出入口與停放、行人出入口等方面提出有針對性的指導方案。

（二）項目施工階段

從施工準備階段開始介入，尤其是工程例會一定要參加。針對各種建筑設備選擇、設備管理、設備房建設、施工材料選擇、水電安裝、建筑避雷、建筑防水、工程質量、監控設備布局、建筑裝修等方面，從物業管理角度提出相應的建議。

（三）項目銷售階段

物業管理企業根據項目規劃，提前制定好物業服務方針、管理處組織架構、管理模式、收費標準、《前期物業管理服務協議》、《業主臨時公約》等。并準備好相關宣傳資料，配合銷售人員進行物業服務形象的展示。

（四）項目竣工階段

配合相關人員進行竣工驗收、調試系統、收集備品采購圖紙等工作。

結束語

如今人們對房子的要求不僅僅是用來居住，還要求空間合理、配套齊全、質量過硬、物業服務有保障等，其中物業服務更是人們越來越關注的焦點。一般是項目竣工以后，物業管理企業開始展開服務，但是在建筑及設施的維護、維修上需要投入較大的精力。這是因為建筑在規劃設計中布局不合理，或是施工中質量存在問題，使得建筑使用功能不完善。為此，物業管理在項目前期介入很有必要，不過涉及到的工作面廣、工作復雜，需要進行工作量化，才能讓前期介入工作有序進行，讓建設單位與物業管理企業雙方利益有保障。

參考文獻

[1]羅立峰.房地產中物業管理前期介入的重要作用探討[J].建材發展導向：上，2017，15（5）：127-128.

[2]劉莉.淺談物業管理的早期介入[J].文摘版：經濟管理，2016（1）：79-79.

[3]鄭甘家.物業早期介入項目規劃階段要點[J].城市開發，2016（11）：50-51.

[4]林佳.淺談物業管理前期介入與工程質量管理監督[J].工程技術：全文版，2016（7）：00053-00053.