我國商業地產經濟的發展現狀及對策研究

侯敏

摘 要：近幾年，我國的國民經濟水平正在不斷上升，而商業地產經濟為我國的經濟發展提供了較大的經濟支持。商業地產經濟在我國國民經濟中也擁有了比較重要的地位，商業地產經濟和人們的生活息息相關，國民經濟的興衰和商業地產行業的好壞有著非常密切的關系。目前階段，我國商業地產經濟的發展總體形勢比較穩定，國家的大力支持，也因為城鎮化發展的進程需要，讓商業地產經濟有了較好的發展前景。商業地產經濟科學健康的發展，不但能提高我國的經濟水平，也能讓我們國家更好地防御經濟危機、通貨膨脹等現象。

關鍵詞：商業地產經濟 發展現狀 研究與對策

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）10（a）-150-02

商業地產經濟是指商業行業在建設、開發、消費、購買等過程中，產生的貨幣及資金的流動。在目前狀態下，商業地產經濟是我國經濟的主要支柱。只有商業地產保障自身的穩定發展，才能讓我國的經濟穩步提升。近些年我國各大房地產開發商如華潤、萬達、萬科等知名的企業都在商業地產上加大了投入，在2011年時商業地產就已經呈現爆發增長的態勢，發展至今商業地產已經變得相對成熟，但商業地產的快速發展也帶來一些問題。

1 商業地產經濟的發展現狀和問題

1.1 目前我國的商業地產經濟發展現狀

商業地產，其意義就是作為商業用途的地產，我國的經濟基礎性產業中商業地產經濟是占有較多分量的。因為商業地產的產業鏈條廣泛，地方經濟發展的優先環節就是商業地產產業，很多地區經濟實體都選擇把商業地產產業作為當地地區經濟發展的優先產業進行發展。這種情況促進了我國商業地產產業的快速發展。

自21世紀開始，我國的一線城市經濟逐漸發達，商業地產產業也隨之快速興起，然后迅速蔓延到全國的各個城市。我國的國家統計局曾發布過相關的數據，根據數據顯示，自2001年后，我國的商業地產的投資不斷增加，年均投資呈現高增長的趨勢。住宅投資增長率已經被商業地產的投資增長率逐漸超越。商業地產的銷售價格一路飆升，其年銷售面積也呈逐年穩定增長的趨勢。本文從年銷售面積、銷售價格、投資完成額三個角度來對我國的商業地產的發展現狀進行分析。

（1）我國的商業地產銷售面積從2000年起一直是逐年增加的狀態，在2000—2010年這10年內商業地產的銷售面積從1300多萬平方米增加到了6900多萬平方米，增長了接近5倍的銷售面積，這期間還包含2008年因受到金融危機的影響而讓商業地產的銷售面積有所下降。除了2008年商業地產出現過銷售低迷的現象，自2000年至今商業地產再未出現過較為明顯的波動。商業地產一直處于快速發展的階段。

（2）商業地產中商業用房的銷售價格一直呈平穩上升的狀態，從2000年到現在，商業地產中商業用房的價格已經從每平方米3000多元增長到了每平方米10000多元。價格增長了近4倍，商業地產的銷售價格和銷售面積一樣，都呈現出逐年遞增的趨勢。哪怕在2008年金融危機的影響下，在我國宏觀經濟都出現回落的情況下，商業地產也維持了相對穩定的價格，沒有明顯的價格漲幅，受到的沖擊非常小。近些年我國又相繼出臺了一系列政策，讓商業地產的前景十分可觀，越來越多的投資者被商業地產的市場所吸引。

（3）我國的商業地產的投資完成額每年都在不斷上漲，從2000年初到現在，每年都以接近30%的增長率逐年穩定增長。我國的商業地產一直保持著良好的發展形勢。

我國的商業地產能穩定持續的發展主要還是因為國家的宏觀經濟整體方向比較好，隨著我國世界經濟地位的提升、城市化進程的加快、國家政策的商業地產的有利都讓商業地產可以穩定快速的發展。

1.2 我國商業地產開發中存在的問題

商業地產不同于住宅地產，商業地產在項目運作上比住宅產業復雜很多。我國的商業地產是在2000年左右才開始逐漸發展起來的，商業地產的前身就是住宅產業，無論是運營模式還是開發模式都會受到住宅地產的影響，對商業地產本身的優勢和特點造成了忽視。所以商業地產在發展的過程中還存在許多的問題。

（1）住宅產業和商業產業在運營的模式上有很大的區別，住宅地產一般都會采用出售的方式，即便是租賃也是住戶在開發商購買住宅后再進行租賃，住宅地產開發商極少出現興建住宅租賃的地產情況。而我國的商業地產多數情況下都是以租賃經營為主要經營方式，商業地產開發商通過把商業房產租賃給商業用戶，來進行經濟收益和補償。目前在國際上比較通行的商業地產運營模式就是商業地產不進行銷售，只進行租賃。商業地產一般都采用先招商再開發的商業流程。依據客戶的需求進行運營。在穩定積累客戶的基礎上，保證良好的整體營銷和整體管理。但我國目前的商業地產還不夠成熟，和國際的經驗相比，國內的很多商業地產開發商的開發流程都是按照住宅地產的投資理念進行的。先開發后銷售這種模式不利于我國商業地產的長期經營和生態規劃。這樣的現狀主要是因為我國國內的商業地產的開發商對住宅地產和商業地產沒有進行有效的區分。從商業地產開發商角度看，分割銷售的模式會讓商業地產開發商對經營者和業主的調控能力受到限制。如果為了對整體控制力的加強而采用承諾投資回報率等方式，就會面臨大量的廣告費用及相關費用分擔不明確的問題。如果經營不當，出現問題就會導致失去一部分業主的支持，會讓商業地產開發商自己面臨困境。商業地產開發商在進行租賃時不要只依據租金高低來進行客戶的選擇，應當考慮經營項目、商品種類及整體商業的規劃等問題。這樣能盡量避免商業項目出現布局或經營無序、服務功能缺乏、項目重復等問題的影響。讓商業項目的口碑和形象以及持續的經營管理都能有一個較好的狀態。

（2）我國商業地產的資金供給不足、融資模式單一、很難進行長期持有經營。商業地產行業是密集資金行業，對商業地產開發商的資金實力要求比較高，大多數的商業地產開發項目都處在城市的中心地帶。開發項目地價高、造價高、拆遷費用大、融資規模大、回收期長這些情況對商業地產開發企業的資金要求十分嚴格。商業房地產開發商最關注的問題就是資金問題。我國商業地產企業主要的融資渠道就是自由資金和銷售回款加上銀行借貸。而銀行借貸占到整體資金的70%以上，因此銀行貸款是商業地產開發商的主要融資渠道。但銀行貸款通常為中期貸款，周期較短，多數在3～5年之間。一些大型的商業地產開發商的資金需求周期一般需要11～15年左右，有的大型地產項目甚至需要更長的時間。銀行不能滿足商業地產對資金的長期需求，短期的債務融資又對企業造成了資產負債率過高的壓力，銀行的貸款利息會加重企業資金鏈的負擔。銀行在面臨商業地產貸款是不進行長期貸款的主要原因是因為高額的貸款比例會增加壞賬的風險，銀行對高額的風險多數會進行規避，所以短中期貸款成為了銀行的主要貸款方式。融資問題的出現制約了我國商業地產的發展，如何科學合理地解決商業地產的融資問題是商業地產面臨的難度最大的問題。我國商業地產在運營模式、融資模式、開發模式上存在的問題都可能會讓商業地產項目運營失敗，如果不解決而任其發展可能會引發商業地產項目的混亂。對我國商業地產行業的穩定發展是有較大影響的，對我國經濟的穩步提高也會造成一定程度的影響。

2 針對商業地產問題提出的對策建議

2.1 政府應當進行宏觀調控

我國的政府是領導我國經濟發展的主體，政府應當對商業地產進行科學統一的規劃，讓商業地產項目因地制宜的發展。建設建立科學的商業網點規劃，商業管理部門和城市管理部門加大大型商業地產項目的審批力度。避免商業地產間的惡性競爭、重復開發、盲目開發。保證各類型的大型商業地產項目在結構和數量上協調、科學、合理。政府在審批商業地產項目時應當讓商業地產項目建設結合當地的歷史傳統、產業優勢、文化環境和風俗習慣，讓商業產地的發展和城市經濟、城市建設協調發展、持續發展。國外商業地產投資信托基金已經發展多年，已經形成了相對成熟的融投資運營模式，政府部門應當適時培育建立房地產投資信托基金，可以像美國、澳大利亞等成熟例子學習。政府應加強立法建設，因為缺少相應的法律，我國的房地產信托基金一直沒能定型，應當通過學習借鑒國際上成熟的房地產投資信托基金模式，來建立適合我國國內情況的房地產投資信托基金。成功的建立可能讓商業地產的融資問題有較好的緩解，可以讓商業地產行業保持健康、穩定的持續發展狀態。

2.2 對商業地產開發商的建議

商業地產開發商首要注重的問題就是一定要實施準確的市場定位，加強對市場的研究分析。要想做好商業地產一定要對市場有清晰準確的認識，只有進行充分的市場調研，確定商業地產項目的消費人群、人口流量、常駐人口等，才能讓商業經營的后期人氣商氣問題有較好的保障。了解該地區的人群消費水平和城市發展前景能讓商業檔次有一個正確的定位，填補地區的行業空白或殘缺，盡力避免出現惡性競爭和重復經營等現象。萬達集團的“訂單商業地產”模式在我國的19個城市開發了20多個購物中心，是中國最成功的開發商，這種商業地產模式和傳統商鋪銷售模式相比更利于商業地產產業的發展，訂單開發只要慎重選擇主力店，達成長期合作意向，就能對后期風險進行較好的規避。在我國商業地產投資信托基金還未成型的情況下，商業地產企業應拓寬商業地產的融資渠道，像海外基金、將商用物業證券化等新型融資渠道都是值得探索的，像廣州越秀開創的國內優質物業打包到國外上市融資的案例都是值得學習的例子。商業地產開發商只有突破商業地產在資金上的瓶頸限制，才能讓企業有更廣闊的前景，讓商業地產更健康穩定的發展。

3 結語

將我國目前的商業地產情況和國外經驗對比后不難發現，我國的商業地產正處于快速發展的時期，商業地產還是具有很廣闊的市場空間。商業地產必將成為未來市場的主要競爭領域。從總體上來看，我國的商業地產因為有國家的支持、百姓消費的需要、城鎮化建設的需要，在前景上還是很可觀的。而且我國的商業地產在總體上還是處于平穩發展的態勢。國家對住宅限購政策的態度，讓商業地產在二三線城市有了更好的發展空間和機遇。只要商業地產在布局定位、功能性能、規模定量上做好合理科學的規劃，一定可以讓商業地產的經濟有更好的提升，為國家的經濟貢獻更多的力量。

參考文獻

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