中國土地改革新時代

葉檀

中國歷史上最重大的改革，都是土改，這一輪的改革重點，土改加城鎮(zhèn)化。城鎮(zhèn)化是中國進入工業(yè)社會之后興起的。3月13日，國家發(fā)改委發(fā)布《關于實施2018年推進新型城鎮(zhèn)化建設重點任務的通知》，今年要全面放寬城市落戶條件，2018年實現(xiàn)進城落戶1300萬人。我們從三個方面解讀，跟中國的土改、戶籍改革、城市發(fā)展、房地產，全部相關。

第一，發(fā)改委通知非常明確，提升城鎮(zhèn)化比例主攻方向是中小城市和建制鎮(zhèn)。中小城市是中國經濟的新脊梁。到2020年，落實1億非戶籍人口在城市落戶方案，加快戶籍制度改革落地步伐。其中，中小城市和建制鎮(zhèn)全面放開落戶限制；大城市要放低落戶門檻，超大城市和特大城市要區(qū)分城區(qū)、新區(qū)和所轄市縣，制定差別化落戶條件；同時，探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。中小城市和建制鎮(zhèn)落戶最容易。早在2014年7月30日，國務院發(fā)布的通知就說，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制。在縣級市市區(qū)、縣人民政府駐地鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)有合法穩(wěn)定住所（含租賃）的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在當地申請登記常住戶口。中小城市規(guī)模拓展比大城市快，大城市住宅用地增速慢，中小城市用地增速快，這就是大趨勢。

2017年12月28日，中國土地勘測規(guī)劃院在京發(fā)布《全國城鎮(zhèn)土地利用數據匯總成果》，顯示城鎮(zhèn)土地面積增速總體呈放緩趨勢。報告覆蓋全國698個城市、18883個建制鎮(zhèn)自2009年至2016年的城鎮(zhèn)各類土地利用數據。

從2009到2016年，中、西部地區(qū)的城鎮(zhèn)住宅用地年均增幅介于5%、6%之間，大于東部、東北部地區(qū)的年均增幅，住宅用地的年均增幅呈現(xiàn)出“小城市>中等城市>大城市>特大城市和超大城市”的特征。農村大規(guī)模拆遷，城鎮(zhèn)化加快。

你所在的城市是小城市還是大城市？按照國務院最新標準，以城區(qū)常住人口為統(tǒng)計口徑，將城市劃分為五類七檔：城區(qū)常住人口50萬以下的城市為小城市，其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市，20萬以下的城市為Ⅱ型小城市。50萬以上100萬以下的城市為中等城市。100萬以上500萬以下的城市為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市。500萬以上1000萬以下的為特大城市；1000萬以上的城市為超大城市。

根據數據顯示，到2015年，有85個城市的城區(qū)人口超過了100萬大關，有36個城市超過了200萬大關。突破1000萬大關的超大城市為北上廣深四大一線城市；介于500萬到1000萬之間的有天津、重慶、武漢、南京、成都、杭州、鄭州和沈陽8個。中國超大城市和特大城市共有12個。這12個城市要“區(qū)分城區(qū)、新區(qū)和所轄市縣，制定差別化落戶條件”，換句話說，這些特大超大城市落戶的重點在新城區(qū)。其他大城市，不積分，有條件的，降低社保年限要求。

第二，上海、北京這些超大城市，常住人口在減少，要落戶很難。這些城市改革的租售同權，而且，率先消滅農村居民了。3月14日，上海有個重要的戶籍政策，被市場嚴重忽略了。上海公安公布《上海市常住戶口管理規(guī)定》，明確房產交易后，現(xiàn)權利人或者承租人申請將房屋內原有戶口遷出，房屋所在地公安派出所對拒不遷出或者無法通知的可以直接將其戶口遷至社區(qū)公共戶。《規(guī)定》第二十九條明確，本市常住戶口居民依法取得房屋所有權、宅基地使用權或者公有居住房屋承租權的，可以將戶口遷入該房屋所在地址。你是租客？沒關系，可以把戶口遷入承租房，房東呢，拜托把戶口遷出去，遷到公共戶。這不就是租售同權的第一步嗎？

第三，以后農業(yè)戶口越來越少，土地改革自然完成，什么宅基地、承包地，統(tǒng)統(tǒng)轉變性質，估計三代之內沒農業(yè)戶口。2016年9月30日，國務院辦公廳印發(fā)了《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，指出促進有能力在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)和生活的農業(yè)轉移人口舉家進城落戶。站立潮頭的城市是上海，可上海太低調，就是不說。2016年3月25號，上海市政府發(fā)布文件，宣布將取消農業(yè)戶口與非農業(yè)戶口性質區(qū)分，建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)戶口登記制度。上海這種做法，把農民、土地問題消滅于無形。等這一代擁有農業(yè)戶口的老人過世，就沒有農民、市民之分了。既然大家是居民，憑什么要給這類居民承包地，給那類居民宅基地？現(xiàn)有的土地使用權怎么辦？遺產傳承。土地確權以后，土地可以作為農民的遺產，傳給下一代，新的戶口政策證明了這一點。或者，像廣州的有些城中村一樣，入股、分紅。一兩代人之內，土地問題解決了，城市擴張了，租售同權完成了。估計三代之內，中國戶籍改革、土地改革統(tǒng)統(tǒng)完成。