新常態下城市房地產稅改革對經濟發展的影響

高維建

摘 要：房價的攀升帶來物價的飛漲，而當今中國的城鎮化改革不斷推進，為實現現代化目標，實現人們安居樂業的愿景，房產稅改革勢在必行，房產稅的出臺可以緩解過去政府對土地財政的依賴，使經濟更加理性、健康、長遠地發展，房產稅的改革應當堅持國家與地方統籌協調，立法先行。本文從中國目前的房產實際情況著手，有針對性地，就房產稅的制度設計提出相應的對策與建議。

關鍵詞：房地產稅 改革 對策與建議

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）03（c）-148-02

房產稅的前身是物業稅，早在2003年黨的十六屆三中全會時就提出要對不動產進行征稅，而作為房產稅的前身即物業稅，最早被提及則是在2005年，中國的“十一五”發展規劃，將物業稅正式提出，同時，在北京、重慶、寧夏等城市進行了相應的試點活動。在2010年中國“十二五”規劃發展期間，房產稅被正式提出，而物業稅逐漸被房產稅所取代，而后在重慶與上海展開了相關試點工作，2013年黨的十八屆三中全會提出的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中，又提出了“加快房地產稅立法并適時推進改革。”2017年財政部部長肖捷在《黨的十九大報告輔導讀本》又提出了房地產稅改革的問題，進一步明確未來將征收房地產稅，要堅持立法先行，制定好相關配套制度，可見，在國家層面一直在探索建立符合中國國情的房地產稅制度，在不斷的改革與試點中去發現問題，解決問題。

1 中國房地產稅的現狀分析

1.1 現行房地產稅收體系構成

我國的房地產稅是以不動產為征收對象，包括土地及地上房屋，計稅的依據是以土地及房屋的市場價值等作為參考，向土地使用權人及房屋所有權人、使用權人征收財產稅。

房地產稅是一種概稱，其具有穩定、持續性征收的特點，且稅收基數應以立法為原則，按照國家政策、地區差異區別對待，目的是為了調節房產經紀的泡沫化，使得人們更多地轉向實體經濟，帶動消費，而不再將自身所有資金投入到房產上，真正實現房子是用來住的，而不是用來炒的，同時，其可以調節高收入人群的過高收入，保障中低收入人群的居住條件，有利于社會財富平衡分配，實現社會公平。雖然我國目前仍處在房地產稅的探索階段，但房地產稅早已在國外存在多年，起到了調節社會經濟的良好作用。但房地產稅在國外多作為地方稅種，當然部分國家也存在作為國家或者中央稅種。

1.2 房地產相關非稅收入

除了直接征收的房地產稅外，房地產的使用費，同樣是不可忽視的研究內容。眾所周知，我國的土地分為國有土地與集體土地，這里暫且不討論集體土地的問題，就國有土地而言，房地產開發商若想拿到土地有兩種方式：一種是政府以行政劃撥的方式；另一種是通過招投標的方式，繳納土地出讓金。前者因為往往涉及公共利益及國家政策問題，已經較少使用了，目前房地產開發商，獲取土地最通常的做法，就是向國家繳納土地出讓金的方式以獲取土地的使用權，而政府在收取土地出讓金后，以公共事務管理者的身份，再向土地使用者收取其他的行政性費用來為其提供公共產品與服務。

2 房地產稅作為政府地方稅種的可行性分析

2.1 開征房地產稅的可行性方案

我國房地產分為兩類：一類為經營性的房產；另一類為非經營性房產，我國對經營房產的征稅是基于原有房產價值的70%，這種計算有其自身的弊端，因為其僅考慮了房產的原始價值，未將房產增值考慮進來，進而造成房產增值，但仍按照原始價值征收的情況，其不但使得政府財政大量流失，也帶來了稅負的不公平。因此，有必要重新對經營性房地產稅制度進行重新思考，避免房產的過度增值帶來的泡沫經濟。而對于非經營性房產，在我國當前僅重慶與上海兩個稅收試點，由于每個地區存在不同的經濟、人口、自然環境等各方面差異，在制定其他地區的房地產稅時不能完全照搬，但其試點卻起到了很好的借鑒作用。

2.2 房地產稅作為地方政府主體稅種的現實分析

2.2.1 稅收收入規模有限，發展不穩定

我國房地產稅的發展存著不穩定的問題，我國雖然出臺了很多的房產政策來抑制房價的攀升，但城市的房價卻仍在攀升，不同城市之間的差異，同一城市不同地段房價的差異，仍體現出了同一地區房價的不均衡發展，通過以房地產原始價值作為計稅的依據，存在自身的缺陷，因為房價的不穩定性反映了現有稅收制度的彈性不足。

2.2.2 區域間利益分布不均衡現象嚴重

征收新的房地產稅造成地方利益分配不公，是房地產稅成為地方稅種的一種阻礙，我國地區經濟發展的差異體，現在東西部不均衡的發展，東部靠近沿海，經濟較發達，若房產稅作為地方稅種進行征收，勢必會造成東西部經濟差異的進一步加大，而房地產稅改革的目的在于平衡社會利益，實現公平，因此，在新房地產稅改革上應當充分考慮、論證這一實際情況，避免不同地區間房地產稅帶來“馬太效應”，同時，還應當防止跨區域間逃稅、 避稅等新問題的產生，給房地產稅稅收征管帶來不必要的麻煩。

3 中國房地產稅改革的對策及建議

雖然房地產稅短期內還不具備成為政府地方稅種的條件，但在房屋保有環節過程中的房地產稅卻可以起到長期作用，其不僅可以增加地方政府財政，還可以調節居民收入水平差異，實現財富流動公平，因此，房地產稅改革應當持續穩步推進，在未來的改革中，我們更應時刻保持對房地產稅改革清醒的認識。

3.1 以房地產稅為出發點，重構利益分配關系

房地產稅的征收，是個具有時代意義的改革，對中國經濟的發展而言具有里程碑意義，在改革的同時，應把握國家與地區間的平衡，做到有的放矢，如果將房產稅全部納入到國家稅收，對地方財政而言可能會引起其財政的異化，也可能誘發道德風險，所以應當加強中央調控與監管，采取頂層設計的辦法，適當將部分房產稅征收的權利下放，同時建立有效的監管制度，防止國家財產的流失。在財政轉移方面，允許地方政府發行部分國債以補充地方財政，建立跨年度的預算平衡機制，構建房產稅為主，多稅種配合的新型稅收體系。

3.2 房地產稅收體系的重構

不論何種房產，征收房地產稅都會增加有房者的負擔，尤其是多套房擁有者的負擔，但陣痛是必須的，稅改的步伐不會停止，盡管我國出臺了供給側結構性改革的方案，頒布一系列的減稅措施，但都不是針對房產，鑒于房地產的特殊性，有必要對其區別對待，從經濟良性發展的角度而言，通過稅收轉移的辦法，即在房地產外的實體行業進行減稅，在房地產行業加稅，以政策為導向，立法為根本，改變資金完全向房地產行業涌進的勢頭，遏制住現行的房地產泡沫，只有對房地產稅收體系以重構，才能從根本上改變目前我國面臨的通貨膨脹問題。

3.3 建立健全房地產稅信息披露制度

房地產稅改革要實現公開、透明，廣泛征求廣大人民群眾的意見，在信息化高速發展的現代，要制定科學合理的稅收標準與稅收體系，首先就要保障人民群眾的知情權不受侵犯。在房地產信息化建設的同時，要加強完善稅收評估標準、評估內容、評估體系等，減少信息不對稱，讓房地產市場的動態信息能夠及時的傳遞出去，增加人們對房地產市場的認識，更加理性地安排自己的投資，同時，房地產稅信息披露制度還能夠提高政府的公信力，為政府更好地實現稅收提供了有力保障。

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