房地產經濟波動的影響因素及對策分析

朱強

【摘 要】隨著市場經濟的發(fā)展和人們生活水平的提升，為我國房地產事業(yè)的進步提供了有效機會。作為國民經濟的重要組成部分，房地產業(yè)的發(fā)展影響著社會的方方面面，反過來社會其他因素也會使房地產產生經濟波動，因此應該采取強有力的措施，在滿足房地產經濟發(fā)展同條件的同時，提升整個經濟市場的活力。本文主要研究房地產經濟波動的影響因素及對策。

【關鍵詞】房地產；經濟波動；影響因素；對策分析

影響房地產經濟波動的因素有很多，其中土地因素和經濟因素是其中的關鍵。因此在房地產業(yè)實際的發(fā)展過程中，開發(fā)商以及相關部門需要根據房地產業(yè)實際的發(fā)展水平，對整個經濟市場做出科學判斷并掌握有效的資源和信息，建立科學的房地產經濟管理模式，充分發(fā)揮政策的優(yōu)勢并法規(guī)土地市場，在有效提升房地產事業(yè)發(fā)展和進步的同時，為人們的基本生活提供保障。

一、房地產經濟波動的影響因素

（一）經濟因素

在影響房地產經濟波動的經濟因素中，通常有兩大類，其一是宏觀經濟因素，其二是其他經濟因素。首先宏觀經濟因素貫穿房地產開發(fā)和建設的全過程，直接影響了房地產事業(yè)的發(fā)展，具體來講包括各參數分析以及經濟變量兩大因素。其中包括國民基本收入水平、居民消費水平、經濟增長水平以及通貨膨脹率等。其次，其他影響因素大多為間接結果，主要是其他與房地產相關的行業(yè)，如環(huán)境質檢等，其發(fā)展的狀況和波動態(tài)勢對房地產業(yè)會產生或多或少的影響。

（二）土地因素

在整個房地產業(yè)開發(fā)和維護的過程中，其影響因素并不是憑空出現的，基本都來自一級或二級市場。我國的土地資源部門作為供應方，會為其他相關行業(yè)提供相應的土地資源，也就是現在所說的土地市場。而房地產業(yè)的開發(fā)商一般為需求方，會通過重建或改建土地等形式實現土地的增值，從眾獲得收益，因此在房地產交易市場中，主要的競標對象就是土地資源。除此之外，消費者也就是買房的人，作為二級市場的主體，會和供應方也就是房地產開發(fā)商交換資源，從而獲得一定面積土地的使用權和所有權。基于此，在實際的房產交易過程中，土地市場作為一級市場，對其影響幅度是最大的。

（三）政治政策因素

根據經濟市場的要求，我國政府針對房地產市場的變化情況，采取必要的宏觀調控措施，并定期或及時地頒發(fā)部分政策，這樣才能從多個角度調控我國房地產的走向和基本流程，并刺激其相關行業(yè)和附加行業(yè)的發(fā)展。但是這些變動也會在一定程度上影響房地產經濟的變動。例如，政府推行的經濟改革制度、偏向區(qū)域發(fā)展的政策以及貨幣政策等，都會對房地產業(yè)產生影響。

（四）其他因素

當前，隨著我國城市化進程的不斷加快，人們都開始爭相在城市買房，對城市基礎設施的建設也提出了新的需求，但同樣也增加了城市交通壓力和人口壓力等。這些因素都會對房地產的經濟波動產生影響。除此之外，環(huán)境等自然因素也會影響房地產經濟的波動，如火災、地震和暴雨等突發(fā)的環(huán)境因素[1]。

二、房地產對經濟的影響

（一）對消費造成的影響

房地產的經濟波動會直接或間接地影響人們的生活水平，甚至會對居民的消費情況和國家的經濟造成影響。對于大讀書購房者而言，買房子是家庭開銷中一項重要的支出，不僅需要做長期大量的儲蓄工作，一旦發(fā)生經濟變動還會面臨房價上漲的風險。具體來講，房地產對經濟波動的影響具體分為以下幾種情況，首先是財富效應，分為潛在的財富效應 以及已經基本實現的財富效應。其次是成本效應，伴隨著房地產價格的不斷上漲，會在一定程度上提升消費者的消費成本，影響居民的消費水平。再次是預算約束效應，房地產價格的持續(xù)變動，會在一定程度上影響消費者的判斷，甚至影響其最終的消費觀念。最后，流動約束的效應。房價的上漲或是下跌，會影響消費者和潛在消費者的流動性，甚至起到約束其購買行為的作用。

（二）房地產對經濟增長的影響

隨著時代的發(fā)展和社會的進步，房地產業(yè)儼然已經成為國民經濟重要的組成部分，支撐著其附加產業(yè)的先進流量，對經濟的增長起到至關重要的作用。在房地產事業(yè)中，房產投資作為其重要的組成部分，一旦爆發(fā)經濟危機，會直接使房產業(yè)的發(fā)展陷入危機，擾亂社會的秩序。由此可見，對房地產對經濟增長的影響結果進行研究，并認識到房地產的影響范圍，對促進國民經濟增長，促進社會和諧都具有重要意義。

（三）房地產對通貨膨脹的影響

想要全面提升房地產的價格，基本可以從以下幾個方面來實現，首先是從與房地產行業(yè)相關的行業(yè)下手，提升對鋼鐵、建材等產品的需求量，并提升這些產品的價格。其次，利用財富效應，從社會福利的角度來提高居民的財富積累，從而減少其對價格影響因素的敏感程度。最后由于銀行的信貸體系會隨著房地產的價格有所調整，一旦市場上出現多數被被動釋放的貨幣，會提升整個社會的通貨膨脹壓力。

三、全面提升房地產業(yè)綜合實力的對策分析

（一）全面強化市場控制

與其他國家不同的是，我國房地產市場具有靈活多變、形式豐富的特質，因此只有針對特定市場采取個性化的滿足實際發(fā)展條件的控制措施，才能提升房地產市場的穩(wěn)定性，從而實現利益的最大化。但是想要采取充分合理的市場控制機制，就需要對經濟市場運行的規(guī)律進行總體把握，并結合有效的政策優(yōu)勢，促進房產業(yè)的發(fā)展。在相當長一段時間的實踐過程中國，相關部門已經提出了有利于加強房產事業(yè)穩(wěn)定性，且威力巨大的經濟措施。尤其是針對房地產業(yè)當前存在的問題，這些經濟政策的提出大大滿足了房產業(yè)發(fā)展的需求，對于開發(fā)商甚至是購房者來說都是難能可貴的機遇。與此同時，針對市場調控機制來講，只有定期發(fā)揮調控優(yōu)勢，腳踏實地強化房產市場法則才能減小房地產的經濟波動頻率，從而促進我國房產事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[2]。

（二）提供有效的政策扶持

針對房地產市場的不斷變動，政策無法從根本上起到調控的作用，只能從大局出發(fā)，以偏概全地滿足部分市場運行規(guī)律。同時，部分政策對經濟的調控并不具備有效性甚至是全面性，不僅容易阻礙經濟的發(fā)展甚至還容易使經濟陷入疲軟的境地，違背社會發(fā)展規(guī)律。在這樣的背景之下，相關部門還是應該從市場實際情況出發(fā)，根據房地產市場運行的規(guī)律，與相關部門積極協(xié)調，保證政策的有效性和可行性。同時，對政策實施的全過程還需要嚴格把關，防止出現偷工減料情況的發(fā)生，從而保證各項政策條例實施的合理性。

（三）確保金融制度的合理性

通常來講，在經濟市場運行的過程中，常常會出現金融資金流量不明確的情況，造成該現象產生最大的原因就是由于相關制度不完善和不明確等，結果導致很多生產商出現嚴重的經濟損失。如果不加大力度對這些情況進行遏制，并追究相關人員的責任，不僅會助長這些惡行的滋生，甚至會造成社會的恐慌。因此針對類似的問題，在房地產開發(fā)等行業(yè)中，需要準確了解行業(yè)發(fā)展的現狀，一切從實際出發(fā)，具體來講，首先，促進房產融資途徑的多元化。相關部門需要采取多樣化的方式定期頒布優(yōu)惠政策扶持房地產行業(yè)的發(fā)展，尤其應該強化對大資金項目的扶持力度，促進房地產市場的流動性。其次應該了解當前房地產市場發(fā)展的現狀和實際情況，確立多元化的融資系統(tǒng)，與融資企業(yè)聯合完善銀行信貸業(yè)務。最后還應該促進金融管理制度的完善，貫徹落實改革制度就需要與房地產事業(yè)有機融合，探索房地產未來的發(fā)展之路，有效改良當前房地產也存在的不足和缺陷，從而促進房地產事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[3]。

（四）規(guī)范我國的土地市場

促進我國土地市場的規(guī)范性，是全面控制房地產事業(yè)發(fā)展，防止房地產經濟波動的重要措施。具體來講應該從以下幾個方面入手，首先應該強化土地管理和批租制度，推出有效的總量控制機制，對土地的權限進行統(tǒng)一規(guī)范的管理，從而正確落實用地審批制度。其次需要發(fā)揮政府的職能，提升其土地供應的能力，開放我國可用土地的供應市場，做好宏觀調控采取有效手段促進土地資源的優(yōu)化和重組。再次要不斷規(guī)范招標和土地拍賣的環(huán)節(jié)和流程，在招標之前需要做好調查并擬定正規(guī)合同，按照規(guī)范操作從而提升我國土地資源的利用效率。最后相關部門應該根據房地產市場發(fā)展的實際情況，對土地供應機制進行優(yōu)化處理，從而規(guī)范市場秩序，整頓房產行業(yè)，促進經濟的發(fā)展。

四、結語

在影響房地產經濟波動的眾多因素中，土地因素是最關鍵的，因此相關部門應該認識到當前房地產市場發(fā)展的現狀從實際出發(fā)，全面強化市場控制，提供有效的政策扶持，確保金融制度的合理性，規(guī)范我國的土地市場，在有效維護房地產市場秩序的同時，保障人們的生活質量，從而提升我國的競爭實力。

【參考文獻】

[1]遲立巖.房地產經濟波動的影響因素及對策分析[J].知識經濟，2017（01）：88-89.

[2]柳亞.房地產經濟波動的影響因素及對策分析[J].低碳世界，2016（23）：214-215.

[3]何聿文.解析房地產經濟波動的影響因素及對策[J].現代經濟信息，2016（15）：23.