開發(fā)區(qū)公租房項(xiàng)目管理淺析

0.引言

公租房屬政府主導(dǎo)建設(shè)的保障性住房，是一項(xiàng)民生工程。開發(fā)區(qū)公租房建設(shè)對保障區(qū)內(nèi)職住平衡起到重要作用，開發(fā)區(qū)響應(yīng)北京市政府號召，近年來在保障房建設(shè)方面加大投入力度，特別是公租房建設(shè)進(jìn)展卓有成效，取得了令人滿意的成果。

圖1 E8項(xiàng)目效果圖

圖2 E18項(xiàng)目效果圖

本人作為E8、E18公租房項(xiàng)目建設(shè)的主要管理者，全程親歷了兩個(gè)項(xiàng)目的施工管理，在此對兩個(gè)項(xiàng)目的施工管理作法進(jìn)行簡要梳理，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)找出不足，旨在拋磚引玉。

1.工程概況

E8、E18項(xiàng)目均位于北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)，是開發(fā)區(qū)為解決產(chǎn)業(yè)人才的居住需求而建設(shè)的配套人才公租房項(xiàng)目。E8項(xiàng)目總建筑面積8.27萬平方米，由6棟住宅樓及2棟配套公建組成；E18項(xiàng)目總建筑面積22.2萬平方米，包含7棟住宅樓，4棟配套商業(yè)及一所幼兒園。兩個(gè)項(xiàng)目均為精裝修，承租人配置家具電器后即可入住。

2.項(xiàng)目管理的主要作法

項(xiàng)目管理就是通過項(xiàng)目組織的努力，運(yùn)用系統(tǒng)理論和方法對項(xiàng)目及其資源進(jìn)行計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制的活動，旨在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的特定目標(biāo)的管理方法體系。項(xiàng)目的成功需要好的管理，我公司在總結(jié)已經(jīng)開發(fā)建設(shè)完成的X17、X31項(xiàng)目建設(shè)過程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，通過與兄弟單位取長補(bǔ)短，以及與外部同行業(yè)單位的學(xué)習(xí)交流，總結(jié)整理了一套適合E8、E18公租房項(xiàng)目管理的方法。

2.1 制度建設(shè)

制度是管理的基礎(chǔ)。為使項(xiàng)目管理規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、具有可操作性和指導(dǎo)性，從制度上進(jìn)行規(guī)范，梳理補(bǔ)充完善有關(guān)項(xiàng)目管理制度、辦法并對監(jiān)理、總包單位進(jìn)行宣貫。管理制度及辦法的建立及完善有效地規(guī)范了現(xiàn)場管理流程，使管理有章可循有據(jù)可查，進(jìn)一步提升了管理的標(biāo)準(zhǔn)化和合理化。

2.3 質(zhì)量技術(shù)管理

（1）加強(qiáng)預(yù)控

為保證E8、E18兩項(xiàng)目的施工技術(shù)質(zhì)量管控精細(xì)到位，從合同起草階段即進(jìn)行認(rèn)真研討，從施工管理角度提出有針對性的管理措施，使合同盡可能全面、細(xì)致、準(zhǔn)確，真正成為指導(dǎo)管理的綱領(lǐng)性文件。

（2）做好交底

總、分包單位、監(jiān)理單位進(jìn)場前，主要分部工程施工前，專項(xiàng)工程開工前均要進(jìn)行交底。這種作法是對傳統(tǒng)交底的擴(kuò)充和延伸，是一種繼承和創(chuàng)新。

（3）圖紙會審

圖紙會審分階段、分單位會審進(jìn)行，在開工前進(jìn)行綜合性的會審，結(jié)構(gòu)施工階段、裝修階段分階段進(jìn)行會審，專業(yè)性較強(qiáng)的專項(xiàng)工程如：燃?xì)狻崃Α⑻柲艿茸鰧ｍ?xiàng)圖紙會審。

（4）樣板先行

E8、E18項(xiàng)目嚴(yán)格推行“技術(shù)先行，樣板引路”的制度，工程的分部分項(xiàng)質(zhì)量均以經(jīng)過監(jiān)理、建設(shè)方驗(yàn)收認(rèn)可的樣板為準(zhǔn)；在開展大面施工前，必須先做有代表性的樣板，大面積施工質(zhì)量及效果不得低于樣板工程。

（5）實(shí)測實(shí)量

E8、E18項(xiàng)目工程執(zhí)行實(shí)測實(shí)量制度。在結(jié)構(gòu)施工階段、裝修階段及時(shí)實(shí)測實(shí)量，按分戶對所有實(shí)測區(qū)進(jìn)行100%實(shí)測實(shí)量并建立分戶/分層實(shí)測檔案，有效地把控住了結(jié)構(gòu)實(shí)體質(zhì)量。

3.實(shí)習(xí)崗位安排不當(dāng)。在頂崗實(shí)習(xí)過程中，實(shí)習(xí)崗位安排的不妥當(dāng)以及實(shí)習(xí)崗位的不足都會影響到學(xué)生對于本行業(yè)的認(rèn)識，從而影響頂崗實(shí)習(xí)的效果，甚至影響到酒店的工作效率。

（6）關(guān)鍵工序旁站

E8、E18項(xiàng)目，在施工過程中除按規(guī)定監(jiān)理單位對關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序旁站外，還要求對關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行拍照、攝像記錄，同時(shí)甲方工程師也要對關(guān)鍵部位及工序進(jìn)行旁站及重點(diǎn)抽檢。

（7）定期現(xiàn)場聯(lián)檢及月度檢查

依據(jù)工程進(jìn)展情況定期組織所有或部分參建單位進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場聯(lián)檢，督促各施工單位規(guī)范施工管理，重視施工質(zhì)量。同時(shí)，建設(shè)單位每月組織一次工程質(zhì)量綜合考評，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，確保施工過程受控。

（8）質(zhì)量通病預(yù)控措施

圖3 進(jìn)度跟蹤分析表

分階段制定切實(shí)可行的質(zhì)量通病預(yù)控措施，并成立專門的質(zhì)量管理小組負(fù)責(zé)實(shí)施，杜絕出現(xiàn)影響使用功能的質(zhì)量隱患及質(zhì)量缺陷。真正做到預(yù)控在前，防患于未然。

2.4 進(jìn)度管理

項(xiàng)目進(jìn)度管理是為保證項(xiàng)目能夠在規(guī)定工期內(nèi)順利完成的一系列管理手段和方法。項(xiàng)目設(shè)專職計(jì)劃管理員，專崗于編制、修訂、跟蹤計(jì)劃及計(jì)劃執(zhí)行情況的反饋，出現(xiàn)偏差及滯后現(xiàn)象及時(shí)預(yù)警。

2.5 成本管理

提前確定項(xiàng)目總控制目標(biāo)。并隨投資估算、設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算逐步細(xì)化，并逐步分解落實(shí)，嚴(yán)格管控。

進(jìn)行設(shè)計(jì)降成本優(yōu)化措施等手段，采用新材料新工藝降低總成本。

加強(qiáng)圖紙會審質(zhì)量，減少變更洽商數(shù)量，在項(xiàng)目成本管控考核目標(biāo)中明確變更洽商量不超過成本價(jià)的0.5%。

2.6 安全文明管理

E8、E18項(xiàng)目除按常規(guī)進(jìn)行安全管理以外，還進(jìn)行了安全文明管理創(chuàng)新。提出創(chuàng)建“美麗工地”的管理理念，實(shí)現(xiàn)了“四美工地”—“美麗建設(shè)、美麗生活、美麗現(xiàn)場、美麗工程”的總目標(biāo)，兩項(xiàng)目均獲得了北京市文明安全工地稱號。

2.7 信息化管理

推廣應(yīng)用BIM可視化手段，對圖紙校核。采用典型單體和地下車庫進(jìn)行BIM建模。項(xiàng)目現(xiàn)場還應(yīng)用了遠(yuǎn)程監(jiān)控、PM2.5環(huán)境監(jiān)測、塔吊防碰撞等智慧建造技術(shù)，充分利用微信等現(xiàn)代通訊手段對項(xiàng)目管理進(jìn)行管理，效果良好。

3.項(xiàng)目管理存在的問題

3.1 項(xiàng)目集成化管理不足

在項(xiàng)目的管理過程中項(xiàng)目的成本與進(jìn)度銜接不順暢，常出現(xiàn)由于專業(yè)分包合同簽定不及時(shí)影響施工正常進(jìn)展的現(xiàn)象，為追求成本而制約了現(xiàn)場工程進(jìn)度。此外進(jìn)度與質(zhì)量管理常出現(xiàn)沖突，由于加快施工進(jìn)度而對有些部位質(zhì)量檢查、驗(yàn)收不到位。

3.2 工期管控措施單一

在E8、E18項(xiàng)目的施工進(jìn)度管理中，主要采用經(jīng)濟(jì)措施進(jìn)行約束及管控，措施單一，對現(xiàn)場實(shí)際進(jìn)度管控效果不理想。

3.3 質(zhì)量管理過度依賴監(jiān)理

目前我國建筑工程施工現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)管主要依靠監(jiān)理進(jìn)行把控。但受監(jiān)理行業(yè)現(xiàn)狀決定，全部依靠監(jiān)理對現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)管就能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是不現(xiàn)實(shí)的。在E8、E18項(xiàng)目現(xiàn)場施工質(zhì)量管理過程中由于甲方專業(yè)工程師人數(shù)有限，對現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)管作用發(fā)揮不夠，過分依賴監(jiān)理，質(zhì)量監(jiān)管效果不明顯。

3.4 對住宅產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用認(rèn)識不夠

按北京市住保辦要求，保障性住宅產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用率不少于30%，但由于我國住宅產(chǎn)業(yè)化仍處于起步階段，相關(guān)技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)還不完善，建設(shè)單位在產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)及應(yīng)用上認(rèn)識不夠，沒有大膽推進(jìn)，缺乏勇于實(shí)踐的決心和信心，只是象征性地采用了一些構(gòu)件，以滿足政府在政策上的要求。

4.對項(xiàng)目管理的幾點(diǎn)建議

4.1 總體策劃是項(xiàng)目管理的前提

凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。一個(gè)成功的項(xiàng)目必須有一好的整體策劃，不僅要目標(biāo)明確、重點(diǎn)突出，更重要的是要難點(diǎn)分析到位、措施可靠、保障有力，使項(xiàng)目總體策劃真正成為項(xiàng)目管理的綱領(lǐng)性指導(dǎo)文件。

4.2 建設(shè)單位是項(xiàng)目的“總管”

在施工階段，由于涉及專業(yè)較多，特別是一些專業(yè)性較強(qiáng)的分包，需要甲方及時(shí)協(xié)調(diào)好總包與專業(yè)分包間的關(guān)系。此外對一些甲方單獨(dú)發(fā)包的工程，如園林工程、外電源工程等，這些工程的施工與總包的施工存在一定的交叉，需要與總包配合。在項(xiàng)目管理中，建設(shè)單位必須統(tǒng)攬全局，發(fā)揮管理的核心作用，作好項(xiàng)目的“總管”，才能使項(xiàng)目管理按預(yù)定目標(biāo)推進(jìn)。

4.3 項(xiàng)目管理重在創(chuàng)新

工程項(xiàng)目管理創(chuàng)新，必須通過觀念創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)營創(chuàng)新來實(shí)現(xiàn)。觀念創(chuàng)新是前提條件，制度創(chuàng)新是決定因素，技術(shù)創(chuàng)新是時(shí)代要求，經(jīng)營創(chuàng)新是最終目標(biāo)。通過這些創(chuàng)新不僅取得較好的經(jīng)濟(jì)效益同時(shí)也會取得良好的社會效益。

4.4 守住安全與質(zhì)量底線

項(xiàng)目管理實(shí)施過程中安全、質(zhì)量是不容有絲毫的疏忽。如果對安全、質(zhì)量管理不善，出現(xiàn)嚴(yán)重的安全或質(zhì)量事故，不僅會對個(gè)人、企業(yè)造成直接經(jīng)濟(jì)損失，或會對主要管理人員追究刑事責(zé)任，更會造成嚴(yán)重的社會影響。因此在項(xiàng)目管理實(shí)施過程中必須守住底線，抓好安全與質(zhì)量兩條主線不放松。

4.5 項(xiàng)目管理貴在參建方共贏

項(xiàng)目管理過程是各參建方共同合作的過程。要做好項(xiàng)目管理，應(yīng)加強(qiáng)利用項(xiàng)目管理理論系統(tǒng)性的理論知識，提高各類人員的思考問題，解決問題的思路。建設(shè)單位應(yīng)從全局出發(fā)，兼顧各參建方的利益，在合同約定的條件下積極做好服務(wù)工作，使各方均能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)共贏。這樣才能在項(xiàng)目實(shí)施過程中各方為著共同的目標(biāo)主動工作，共同努力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)最終目標(biāo)。

5 結(jié)語

項(xiàng)目管理是一門科學(xué)更是一門藝術(shù)，只有在實(shí)踐中結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，采取行之有效的方法進(jìn)行有針對性的管控，才能做好項(xiàng)目管理工作。