淺析我國房地產發展現狀

【摘 要】 房地產業在發展過程中，出現的許多問題使得其發展成為輿論的焦點。本文首先簡要回顧了美國，日本，愛爾蘭的房地產泡沫破裂案例，總結了經驗教訓，在進一步分析我國房地產市場的現狀，最后提出五點建議。

【關鍵詞】 房地產泡沫 房地產投資 投機需求 金融體制

一、引言

隨著經濟的不斷增長、城市化進程的不斷加速和城市房地產業投資的增加，房地產業得到了大力的發展，也逐漸成為我國國民經濟的重要支柱。與此同時，房地產市場也出現了很多問題：市場投機現象越來越嚴重，大量資金集中投向房地產業，購房者投機需求旺盛，開發商囤地，一線城市和部分二線城市房價上漲過快等等。這些問題的發生引起了社會高度的重視，在房地產業高速發展的背后，我國房地產市場是否存在泡沫成為了社會輿論的焦點，我國房地產如何發展這一研究具有重要意義。以史為鑒，本文通過回顧國際上關于房貸產泡沫破裂的案例，從中總結經驗教訓，針對性的、簡要的對我國房地產發展提出建議。

二、國際案例回顧

2.1 美國佛羅里達州房地產泡沫

發生于1923-1926年期間的美國佛羅里達州的房地產泡沫，帶來的影響是巨大的。需求量的增加和銀行寬松的貸款政聯合助推了房地產市場的火熱，房地產泡沫變得越來越大。一場颶風的來襲最終引發了房地產泡沫的破滅。當然房地產泡沫破滅的根本原因不是在于颶風，而是由于當地的房價已經遠遠超出其真實的價值。這場泡沫誘發了美國的經濟危機，引致股市的崩盤，最終引發全球經濟的衰退。

2.2 日本房地產泡沫[1]

發生在20世紀80年代后半期至90年代初的日本房地產泡沫，嚴重沖擊了日本的經濟。1985年9月，“廣場協議”的簽訂促成日元升值，同時美元貶值，在金融自由化改革這個背景下吸引了很多國際資本都投向房地產業，使得房價飛速上漲。過高的土地價格帶來的社會問題越來越嚴重，人們不具有支付房款的能力，企業也買不起用于擴展經營的土地，社會的不平等現象也因房地產的持有而越來越明顯，日本政府開始實施金融緊縮的政策，降低土地價格。[2]從1989年5月開始，央行不斷提高利率，到次年8月，共提升了5次貸款利率。股價市值和土地價格因此大幅度下跌，失去了控制，看到這些現象的發生，日本政府緊急采取降息政策，央行利率經過9 次調低。即便如此也無法控制股票和地價的下跌，房地產市場和股票市場完全失去了控制，最終跌落到泡沫經濟以前的水平，巨大的經濟泡沫破滅[3]。

2.3 愛爾蘭房地產泡沫

20世紀90年代后期，經濟的高速增長加上勞動力的擴張等因素刺激了愛爾蘭房價的暴漲。房價的居高不下、銀行業放貸的快速擴張和政府對房地產業實施優惠的稅收政策造成房地產行業的擴張越來越嚴重。于2006年，泡沫達到頂峰，最終在2008年破滅。導致了愛爾蘭經濟不斷持續3年下滑，工人下崗，銀行的資產大規模縮水，甚至造成很多銀行幾乎快要破產，政府因救助銀行而產生巨大負債，最終引發了債務危機。

三、經驗教訓

以上三個事件的回顧，可以給我們一些經驗與啟發。

3.1 銀行信貸的擴張

每逢房地產泡沫事件發生，必然會牽扯到銀行，銀行信貸是導致房地產泡沫發生的一個重要因素。銀行放貸門檻過低會助長房地產市場的熱度，美國佛羅里達州的當地銀行可以向人們放貸房款的90%，人們只需支付10%的首付即可，而在愛爾蘭房地產泡沫事件中，很多人只要付5%的首付就可以買到房子，銀行信貸的發放助推了一次又一次房地產泡沫的形成和擴大。我國房地產開發商建造房屋和個人購房都需要大量的資金，銀行可以為其提供充足的資金，房地產開發商通過向銀行貸款，用少量的自有資金就可以開發項目，而個人購房也只需要付一個首付就可以擁有住房。在這種情況下，隨著人們對住房需求的增加，房地產開發商的投資成本在不斷加大，商品層次也不斷提高，房價會隨之增加，獲得的收益和利潤也會得到提升，最終會造成房地產價格泡沫的累積。房價雖然上漲了，但是人們可以通過銀行提供的資金去購買住房，銀行利用發放信貸解決了很多老百姓住房難的問題，同時又會導致泡沫越來越多。因此，我國應當結合房地產市場情況，控制銀行信貸的發放，避免資金過多流向房地產業。

3.2 政府對房地產市場的干預

政府的決策會在很大程度上影響到房地產市場的發展。在美國房地產泡沫事件中，佛羅里達州政府和各地方當局都積極改善當地的交通和基礎設施，以此來吸引大量的旅游者和投資者。日本政府連續實施了錯誤的金融政策導致了危機的發生。從20世紀90年代，愛爾蘭人對住房的需求越來越大，政府在資金和稅收等方面采取了許多措施來刺激供給，擴張了房地產市場發展，為房地產泡沫的形成創造了條件。

3.3 投機性購房需求的大量增加

房地產業是具有高回報特點的一個行業，投資房地產可以獲取高額的利潤。在這些房地產泡沫事件中，發現隨著房地產市場的火熱，購房者的投機性需求在不斷增加，他們對房地產市場的前景非常看好，把房地產作為投資品，通過買入和賣出從中賺取利差，獲得高額回報，從而推動房價不斷上漲，助長了泡沫的膨脹房地產市場變得更加火熱。投機性需求只是轉移了財富，而并不會創造價值，過度投機會引發房地產泡沫的不斷生成和膨脹，不僅會危害基礎產業的發展和損害房地產產業的自身發展，也會影響居民的主動消費，甚至會沖擊整個社會的經濟。

四、現狀分析

房價是廣大群眾非常關心的一個問題，如果房價過高，人們無法滿足自己的住房需求，而住房又是人們生活的基本條件，所以本節詳細分析了房地產市場現狀，主要包括商品房的售價情況和房地產的投資狀況。

4.1商品房售價

房價的走勢是大眾關注的熱點，全國的房價呈上漲狀態，雖然人們收入也在逐步遞增，但和房價相比，遠遠是追不上房價上漲的速度。

根據商品房銷售情況，我們可以分析出：2003年，我國部分地區房地產市場過熱的現象就已經發生，房地產也成為了大家關注的焦點，2003-2004年房價上漲幅度已經高達17.7%，經濟的發展帶動了人們對住房的消費，再加之高房價使得大量資金流入房地產市場，進一步推動了房價的上升。2004-2005年的房價上漲幅度相對縮小，但依舊是一個高增長的幅度，2005-2006年房價增幅才明顯減小%。2006年是出臺調控政策密集的一年，但是依舊沒有抑制住房價的上漲。2008 年受全球經濟的影響，房價降到 3800 元/平方米。2009 年，經濟復蘇，房價回暖，有更多的投資者開始參與房地產市場，2010年，房價持續走高，已經達到5032元/平方米。2011年，房地產價格增幅有所降低，各種調控政策使得房價得到了控制。2012年、2013年全國商品房平均售價的增幅分別為8.2%和7.7%，這兩年房價保持持續升溫，在2013年房地產市場更是注重以市場化的手段來解決房地產問題。2014年，全國房地產市場出現比較明顯的調整和回落態勢，房價上漲的幅度逐月減小。2015年，各項救市政策紛紛而來，市場回暖，但是除一線城市，其余城市漲勢較緩。2016年初，部分熱點城市房價率先上漲，春節之后，房價升溫現象更是進一步蔓延。

事實上，中低收入人群是無法承受商品房出現增長過快的。房價過快的上漲會推動投資的過快上漲，但實質上是會抑制居民的一些其他消費，貸款額和還款額會大大增加，而可支配收入在短期內不會有較大的變化，所以絕大多數購房者都會縮減他們在教育、生活、娛樂等方面的支出，這也會成為擴大居民消費需求的阻礙。

4.2房地產投資

房地產業如今已成為支柱產業和高度關聯性產業，不僅對經濟的影響十分重大，而且能夠直接帶動其他產業的發展，包括房地產中介、物業管理、建筑業和建材業等，不僅如此，也會間接推動娛樂、服務、和教育行業等的發展，對于房地產業的投資，在不斷增加。

由表1可知，我國房地產投資額逐年在遞增，雖然每年增幅不同，但每年都是保持遞增的趨勢，可見人們對房地產業投資的熱度也是在不斷升溫。觀察2003年到2017年的房地產投資額其增長速度基本上也是在不斷加快。其中，2014年和2015年的房地產開發投資額基本上保持在相持的水平上，2015年的投資額略高于2014年，這主要是因為房地產業發展的速度很快，投資過度，以致于許多地區庫存較多，那么開發商必然不會將過多的資金投入到房地產業，避免遭受損失。房地產開發投資是GDP核算的的一個重要部分，二者之比可體現出房地產業的景氣程度，從表1可知，這些年，我國房地產開發投資占 GDP 的比重基本上是不斷上升的，只有2017年稍有下降說明房地產業對GDP的貢獻基本上不斷增大。

五、政策建議

5.1加強土地資源的管理

首先，增強宣傳土地資源管理政策的力度。我國居民對有關土地的政策并不了解，甚至很多人對此完全不知道。為此，對于管理土地的相關政策，可以通過電視、廣播、網絡和社區宣傳欄等形式傳遞給群眾，，使得老百姓能夠了解、認識、熟知這些政策，認識到管理土地這一資源的重要性。其次，逐步完善土地市場管理體系。政府可制定與土地管控有關的指標，時刻掌握土地的相關狀況，以便加強管理，并且應當建設相應的約束機制。最后，加強土地資源的監管力度。在土地交易過程中的各個環節需要加大力度對其監管，對于出現不規范的行為，一定要做到及時、嚴厲地懲治。

5.2改善金融體制

房地產業的發展不可脫離金融業的支持，房地產開發商和個人都需要銀行提供大量的資金來支撐他們參與市場。我國要改善金融體制，央行應采取寬嚴有度的貨幣政策，對于流動性的釋放，要謹慎對待。另外，我國可在一定程度上降低房地產開發商和個人抵押貸款的比例，對于信貸的發放做到嚴格控制。還可以拓寬我國的投資渠道，增加和擴大投資范圍，避免資金過度集中于房地產業。

5.3積極發展住房租賃市場

在我國的一些大城市中，實現人人都能夠買房是不現實的，租賃市場的大規模發展是很有必要的。首先，健全中介服務體系。住房中介服務體系是連接市場供求雙方的橋梁，我國需大力發展中介服務機構，培育大型租賃機構，推進具有規模性的住房租賃服務。其次，合理指導住房租金價格。根據住房的不同面積、不同地段、不同結構等，各級政府應定期制定具有指導意見的住房租金價格，并向社會公示，有利于減少市場信息的不對稱。

5.4規范和完善政府行為

從國際上發生的房地泡沫事件來看，政府與房地產業之間的利益關系，是造成房地產泡沫的重要因素。應當削弱地方政府與房地產業的利益關系，也應當逐漸擺脫“土地財政”現象，實現地方政府經濟行為的科學化、程序化和法制化，真正考慮到廣大人民群眾的利益。

【參考文獻】

[1] 張麗華，孫濤.借鑒日本房地產泡沫經濟問題完善我國房地產市場的發展環境[J].天津經濟，2007（03）：49-51+59.

[2] 毛金祥. 日本房地產泡沫的形成和破滅及其對中國的啟示[D].上海社會科學院，2011.

[3] 敖青.我國房地產金融風險演進與風險抑制研究——基于日本20世紀80年代房地產泡沫的啟示[D].廣東省社會科學院，2015.

作者簡介：賈晨圓（1994.6），性別：女，民族：漢，籍貫：河北省唐山市，職務/職稱：廣西大學商學院2017級學術型碩士研究生（在讀研究生），研究方向，勞動經濟學。