試論如何科學有效開展商業地產資產證券化業務

秦藝

【摘 要】 目前我國資產證券化的實踐進程不斷加快，隨著其模式的創新，很多企業資產開始廣泛的運用到資產證券化發起中。例如我們熟知的萬達、中信商業地產證券化，其在房地產信托投資基金模式的基礎上，實現了優質物業資產的證券化業務。另外與過去的收益性資產相比較而言其收益更體現在資產價值和租金收益方面，優質實物資產對于提高證券化產品質量和降低企業融資成本具有顯著效果。本文主要就如何科學有效開展商業地產資產證券化業務為課題進行探討分析，并提出一些個人觀點，以供參考。

【關鍵詞】 商業地產 資產證券化業務 證券化模式

1 資產證券化概念

資產證券化是指將缺乏流動性的資產，轉換為在金融市場上可以流動的證券的行為。發起人將流動性較差的克證券化資產出售給SPV（Special Purpose Vehicle特殊目的機構/公司），或由SPV主動購買，然后 SPV將這些資產匯集成資產池，再以該資產池所產生的現金流為支撐在金融市場上發行有價證券融資，最后用資產池產生的現金流來清償所發行的有價證券。資產證券化有以下特點：

（1）增加資產流動性；

（2）改善商業地產資產與負債結構失衡；

（3）可提高金融機構資本充足率；

（4）能降低商業地產籌資成本和固定利率資產的利率風險；

（5）可使貸款人資金成本下降；金融資產證券化的產品收益良好且穩定。

2 開展商業地產資產證券化業務的意義

2.1 增強了資產的流動性，為商業地產補充資金提供了途徑。資產證券化業務將缺乏流動性的資產轉化成可在資本市場交易的證券，使商業地產獲得了新的資金來源，從而促進資金周轉、提高資產的流動性。

2.2降低商業地產的融資成本。資產證券化為商業地產提供的融資渠道與通過商業地產或其他資本市場籌資相比，成本更低：通過資產證券化發行的證券與其他長期信用工具相比，信用等級更高，因此商業地產需要付給投資者的利息也就更低，進而降低了融資成本。

2.3幫助商業地產減少風險資產。資產證券化有利于商業地產將風險資產從資產負債表中剔除出去，有助于商業地產改善各種財務比率，提高資本的運用效率，滿足風險資本指標的要求。比如，商業地產通過將部分貸款資產轉移至資產負債表外進行證券化，可以減少風險資產額、提高資本充足率，有利于經營狀況的改善。

2.4方便資產負債管理。商業地產利用資產證券化提供的靈活的財務管理模式，可以更好地進行資產負債管理，是資產與負債匹配協調。例如，商業地產通過資產證券化市場，可以出售一部分期限長、流動性差的資產，將獲得的資金投資于金融市場。同時也可以將長期貸款的短期資金來源置換為通過發行債券獲得的長期資金來源，從而降低資產負債期限不匹配的風險。

2.5資產證券化為投資者帶來更大的益處。與政府擔保類證券相比，資產擔保類證券可以給投資者帶來更高的收益，這主要源自資產擔保類證券的信用質量。資產證券化的證券品種，一般會以高于一個基準利率的利差來交易的，例如在浮動利率資產證券化品種中，一般基準利率使用倫敦銀行同業拆借利率，該種投資工具稱為“基于利差的投資工具”。資產證券品種的出現滿足了投資者對“基于利差的投資工具”的需求，從而達到投資多樣化及分散、降低風險的目的。

2.6資產證券化豐富了投資品種的風險/收益結構，為投資者提供更多選擇。不同風險偏好的投資者對投資品種風險大小的好惡程度不同：對風險比較謹慎的投資者會選擇風險較低的投資品種，比如國債等；最求高收益、愿意承擔較高風險的投資者會選擇投資股票或衍生金融工具。而資產擔保類證券的則能滿足投資者對不同風險/收益結構投資品種的需求。

3 如何科學有效開展商業地產資產證券化業務

3.1明確商業地產資產證券化業務的定位，逐步資產證券化業務管理體系。（1）商業地產實施和開展資產證券化業務中，商業地產分別充當財務顧問、托管行、推廣發行機構和投資者等多個不同的角色參與資產證券化項目。但資產證券化業務管理要求與商業地產本身已發展占主要利息收入的信貸業務存在顯著的根本差異。（2）商業地產必須處理和簽訂與發行人、管理人等業務主體的相關法律合同，還需要按約定履行不同產品的業務流程且通過不同的金融產品賺取相關業務收入。（3）商業地產必須按照實際的需要細化各個業務流程設計、依據商業地產本身的組織架構和經營管理戰略將自己商業地產發展的信貸證券化業務納入現有商業地產的金融產品和金融服務體系，并著重區別于與商業傳統信貸業務中以風險識別，控制和管理為中心信貸管理思路和操作流程、制定出貫徹商業地產資產業務實施的全流程的一致性管理流程和體系。

3.2 提高商業地產風險防控能力，降低不良貸款率并減少風險資產規模。商業地產的資產證券化業務通過調整資產期限結構，這樣會有效的解決利率市場化引起的市場風險問題。資產證券化將商業地產的不良資產通過證券化包裝迅速的變為快速的變為資本市場上流通的金融產品，這也意味著商業地產的風險轉嫁到了最后購買證券化資產的投資機構或投資人手里，對于商業地產本身而且，這樣既提高了其本身的資產質量水平，又降低了信用風險。

結束語：綜上所述，與以往類型的基礎資產證券化相比，優質地產本身價值及租金對資產證券化產品的穩定性具有促進作用，同時改善了企業的融資效果和財富效應。因此相關人員在進行商業地產資產證券化業務開展時，應當考慮到實際證券化業務實行目的，結合科學的措施進行完善，以此更好的推動我國商業地產的良性發展。

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