基于輕資產背景下的商業地產發展

秦藝

【摘 要】 我國房地產行業經過三十余年的現代化發展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業地產開發至今為止依然保持著較快的發展勢頭。隨著我國房地產相關調整政策的陸續出臺、實施以及房地產行業深度改革的持續進行，我國的房地產開發開始進入了創新發展的重要階段。輕資產成為目前商業地產領域發展重要趨勢，本文主要就輕資產背景下的商業地產發展為課題進行探討分析，并提出一些個人觀點，以供參考。

【關鍵詞】 商業地產 輕資產 發展

1 商業地產實行輕資產模式的必然性

房地產業從改革開放以來，已經發展了30多年，由于該產業率先從廣州發展起來，所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特點是重資產，先從銀行貸款，然后購買土地，建造房屋，還沒有完全建成樓房時就進行預售，從消費者那里再獲得一部分資金，完成剩下的房屋建設，最終把樓房售盡，回籠資金，進行新一輪的房市開發，這就是香港模式的基本流程。這樣的重資產模式在過去的開發中獲得了巨大的成功，但是隨著國家對房市的宏觀調控，使得房市處于低迷時期，開發商的資金一度無法收回，資金鏈經受著巨大的考驗，如果樓房無法及時售出，占有的資金就無法收回，就會存在資金鏈斷裂的風險。而此時出現的輕資產主要是利用最少的資金去撬動最大的資源，賺取最多的利潤。這個定義很直白，要想實現這個目的，就要去除像生產線這樣占用大量資金的環節，更加重視企業的品牌、人力、經驗、客戶資源、價值觀、治理制度、管理流程等，利用這些占用資金較少的資源去賺取最多的利潤，有人認為這種模式是一種“暴利”，但是這只是不同形式資源的組合運用，在專業化分工更加細致的今天，輕資產模式的出現是一種必然。

2 輕資產背景下的商業地產發展

2.1實行良性戰略融資。中國市場融資形式較為單一，開發商的融資渠道主要是銀行貸款，但是在融資過程中尋找戰略合作伙伴確是一種分擔風險、減少資金支出的好方式，地產商不再將融資和建設都抓在手中，而是將融資分離出去。例如凱德地產公司其主要措施如下：

（1）在拿地前夕就引入戰略合作伙伴，實現股權合作，共同開發，這樣既可以降低自有資金的投入，同時還可以轉讓大部分股權，享受土地溢價。（2）在開發和建設階段，引入了私募股權投資基金、銀團貸款或信托資金，整合各項資源，收取開發管理費。（3）引入商用物業孵化資金，加強項目運營管理，以提高租金和出租率。

2.2 開展專業服務。專業化的服務亦可以投入較少的資金賺取較多的利潤，房地產企業完全可以考慮將樓房的銷售和物業等環節外包出去，這樣不僅節約了銷售費用，還可以加快樓房的售出速度，加速資金回籠。例如世聯地產，其主要提供顧問策劃、代理銷售和經紀業務，為土地供應方提供政策建議、土地規劃建議和土地出讓策略等服務。

2.3 打造輕資產背景下的優質品牌。商業地產企業在實施輕資產模式后，將會把更多的精力放于品牌管理上在輕資產模式中，品牌的價值也變得愈加重要，打造品牌不僅可以運用大量的廣告，還要注重在目標客戶群眾形成統一鮮明的形象，注重品牌的差異化、特色化。另外，要將企業的文化注入到品牌中去，企業的文化類似于化學反應中的催化劑，文化可以使品牌的內涵更加鮮活、形象。例如我們熟知的萬達廣場，其由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場自身品牌。這種投資項目資產全歸投資方，其輕資產模式沒有任何房地產銷售，徹底去房地產化，成為一種準金融投資行為。對投資者而言，除了獲得現金回報外，還可享受投資資產的全部增值收益。而輕資產模式為其帶來的良性發展作用也比較多，主要如下：

（1）輕資產模式豐富了萬達的商業模式，未來萬達商業地產將輕重并舉，保障長期穩定發展。

（2）輕資產模式企業收入來源于租金分成，不需通過房地產銷售獲得現金流，可使企業收入不受房地產市場波動影響，變得更加安全。

（3）實行輕資產模式，萬達不需要進行投入，但每年獲得的收益相當可觀，高于行業平均水平，可減少資金壓力，降低企業負債，大幅提升凈利潤率和凈資產收益率。

（4）輕資產模式市場需求旺盛，正契合了中國經濟發展以依靠內需及消費為主的新發展模式，有利于企業迅速擴大規模，提高市場占有率。

2.4促進輕資產背景下的人力資本完善。

（1）輕資產模式之下人力資源是其發展重要的組成關鍵點，企業需要對內部各層級組織的權利和義務進一步規范化，并將各崗位具體的工作職責明晰化，為整體供應鏈的發展提供基礎，實現整合社會資源的力度，促進企業價值的增加。

（2）企業應當對能力素質模型實施完善，并編制成手冊以利于將來在全體員工內部的推廣。

2.5 信息化輔助發展。隨著信息化應用越來越廣泛，無論是制造業還是地產業也都需要信息化的平臺來支持。信息化可以幫助企業節約管理時間，提高管理效率，而且還能夠時時關注各利益相關者的動態，做到熟知市場變動，以此更好的做出商業調整。相關人員應當利用科學的信息化平臺，根據自身品牌推出相關的信息化發展措施，以此更好的迎合輕資產背景下的商業地產發展。

結束語：

綜上所述，隨著商業地產行業的發展，傳統開發模式已無法滿足企業的發展需要，需盡快尋找一種新的商業模式，既可以提升企業盈利能力，又能降低資本運作的成本。近些年流行的輕資產模式有著種種優勢，相關人員在進行應用時，應當結合企業自身實際情況，進行科學的調整和運作，以此更好的推動我國商業地產的可持續性發展。

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