基于輕資產(chǎn)背景下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

秦藝

【摘 要】 我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十余年的現(xiàn)代化發(fā)展，所取得的成就是非常輝煌的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至今為止依然保持著較快的發(fā)展勢頭。隨著我國房地產(chǎn)相關調(diào)整政策的陸續(xù)出臺、實施以及房地產(chǎn)行業(yè)深度改革的持續(xù)進行，我國的房地產(chǎn)開發(fā)開始進入了創(chuàng)新發(fā)展的重要階段。輕資產(chǎn)成為目前商業(yè)地產(chǎn)領域發(fā)展重要趨勢，本文主要就輕資產(chǎn)背景下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為課題進行探討分析，并提出一些個人觀點，以供參考。

【關鍵詞】 商業(yè)地產(chǎn) 輕資產(chǎn) 發(fā)展

1 商業(yè)地產(chǎn)實行輕資產(chǎn)模式的必然性

房地產(chǎn)業(yè)從改革開放以來，已經(jīng)發(fā)展了30多年，由于該產(chǎn)業(yè)率先從廣州發(fā)展起來，所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特點是重資產(chǎn)，先從銀行貸款，然后購買土地，建造房屋，還沒有完全建成樓房時就進行預售，從消費者那里再獲得一部分資金，完成剩下的房屋建設，最終把樓房售盡，回籠資金，進行新一輪的房市開發(fā)，這就是香港模式的基本流程。這樣的重資產(chǎn)模式在過去的開發(fā)中獲得了巨大的成功，但是隨著國家對房市的宏觀調(diào)控，使得房市處于低迷時期，開發(fā)商的資金一度無法收回，資金鏈經(jīng)受著巨大的考驗，如果樓房無法及時售出，占有的資金就無法收回，就會存在資金鏈斷裂的風險。而此時出現(xiàn)的輕資產(chǎn)主要是利用最少的資金去撬動最大的資源，賺取最多的利潤。這個定義很直白，要想實現(xiàn)這個目的，就要去除像生產(chǎn)線這樣占用大量資金的環(huán)節(jié)，更加重視企業(yè)的品牌、人力、經(jīng)驗、客戶資源、價值觀、治理制度、管理流程等，利用這些占用資金較少的資源去賺取最多的利潤，有人認為這種模式是一種“暴利”，但是這只是不同形式資源的組合運用，在專業(yè)化分工更加細致的今天，輕資產(chǎn)模式的出現(xiàn)是一種必然。

2 輕資產(chǎn)背景下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

2.1實行良性戰(zhàn)略融資。中國市場融資形式較為單一，開發(fā)商的融資渠道主要是銀行貸款，但是在融資過程中尋找戰(zhàn)略合作伙伴確是一種分擔風險、減少資金支出的好方式，地產(chǎn)商不再將融資和建設都抓在手中，而是將融資分離出去。例如凱德地產(chǎn)公司其主要措施如下：

（1）在拿地前夕就引入戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)股權合作，共同開發(fā)，這樣既可以降低自有資金的投入，同時還可以轉讓大部分股權，享受土地溢價。（2）在開發(fā)和建設階段，引入了私募股權投資基金、銀團貸款或信托資金，整合各項資源，收取開發(fā)管理費。（3）引入商用物業(yè)孵化資金，加強項目運營管理，以提高租金和出租率。

2.2 開展專業(yè)服務。專業(yè)化的服務亦可以投入較少的資金賺取較多的利潤，房地產(chǎn)企業(yè)完全可以考慮將樓房的銷售和物業(yè)等環(huán)節(jié)外包出去，這樣不僅節(jié)約了銷售費用，還可以加快樓房的售出速度，加速資金回籠。例如世聯(lián)地產(chǎn)，其主要提供顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務，為土地供應方提供政策建議、土地規(guī)劃建議和土地出讓策略等服務。

2.3 打造輕資產(chǎn)背景下的優(yōu)質品牌。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在實施輕資產(chǎn)模式后，將會把更多的精力放于品牌管理上在輕資產(chǎn)模式中，品牌的價值也變得愈加重要，打造品牌不僅可以運用大量的廣告，還要注重在目標客戶群眾形成統(tǒng)一鮮明的形象，注重品牌的差異化、特色化。另外，要將企業(yè)的文化注入到品牌中去，企業(yè)的文化類似于化學反應中的催化劑，文化可以使品牌的內(nèi)涵更加鮮活、形象。例如我們熟知的萬達廣場，其由合作機構專項基金投資，萬達負責設計、建設、招商、運營，使用萬達廣場自身品牌。這種投資項目資產(chǎn)全歸投資方，其輕資產(chǎn)模式?jīng)]有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，成為一種準金融投資行為。對投資者而言，除了獲得現(xiàn)金回報外，還可享受投資資產(chǎn)的全部增值收益。而輕資產(chǎn)模式為其帶來的良性發(fā)展作用也比較多，主要如下：

（1）輕資產(chǎn)模式豐富了萬達的商業(yè)模式，未來萬達商業(yè)地產(chǎn)將輕重并舉，保障長期穩(wěn)定發(fā)展。

（2）輕資產(chǎn)模式企業(yè)收入來源于租金分成，不需通過房地產(chǎn)銷售獲得現(xiàn)金流，可使企業(yè)收入不受房地產(chǎn)市場波動影響，變得更加安全。

（3）實行輕資產(chǎn)模式，萬達不需要進行投入，但每年獲得的收益相當可觀，高于行業(yè)平均水平，可減少資金壓力，降低企業(yè)負債，大幅提升凈利潤率和凈資產(chǎn)收益率。

（4）輕資產(chǎn)模式市場需求旺盛，正契合了中國經(jīng)濟發(fā)展以依靠內(nèi)需及消費為主的新發(fā)展模式，有利于企業(yè)迅速擴大規(guī)模，提高市場占有率。

2.4促進輕資產(chǎn)背景下的人力資本完善。

（1）輕資產(chǎn)模式之下人力資源是其發(fā)展重要的組成關鍵點，企業(yè)需要對內(nèi)部各層級組織的權利和義務進一步規(guī)范化，并將各崗位具體的工作職責明晰化，為整體供應鏈的發(fā)展提供基礎，實現(xiàn)整合社會資源的力度，促進企業(yè)價值的增加。

（2）企業(yè)應當對能力素質模型實施完善，并編制成手冊以利于將來在全體員工內(nèi)部的推廣。

2.5 信息化輔助發(fā)展。隨著信息化應用越來越廣泛，無論是制造業(yè)還是地產(chǎn)業(yè)也都需要信息化的平臺來支持。信息化可以幫助企業(yè)節(jié)約管理時間，提高管理效率，而且還能夠時時關注各利益相關者的動態(tài)，做到熟知市場變動，以此更好的做出商業(yè)調(diào)整。相關人員應當利用科學的信息化平臺，根據(jù)自身品牌推出相關的信息化發(fā)展措施，以此更好的迎合輕資產(chǎn)背景下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

結束語：

綜上所述，隨著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，傳統(tǒng)開發(fā)模式已無法滿足企業(yè)的發(fā)展需要，需盡快尋找一種新的商業(yè)模式，既可以提升企業(yè)盈利能力，又能降低資本運作的成本。近些年流行的輕資產(chǎn)模式有著種種優(yōu)勢，相關人員在進行應用時，應當結合企業(yè)自身實際情況，進行科學的調(diào)整和運作，以此更好的推動我國商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展。

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