張家口住房價格影響因素

譚云鶴

【摘 要】 張家口與北京攜手承辦2022年冬奧會，修建京張高鐵，這些有利條件使得張家口房價一路飆升。張家口市房地產價格大幅度的上漲已經引起大范圍人群的關注，如何看待張家口房價的變動，值得深入研究。本文對房價影響因素從供求因素，經濟因素，心理因素，政治因素進行了定性分析。

【關鍵詞】 房價 定性分析 供求因素

一、研究背景目的及意義

1.研究背景

衣食住行，自古就是民眾關心的頭等大事。如今，住房已經漸漸成為中國老百姓的最為關注的焦點。2015年7月31日，北京攜手河北省城市張家口獲得2022年冬奧會舉辦權。隨后，張家口的房價也被帶動進行暴漲，八月后，張家口大部分地區房價過萬，迅速趕超國內二線城市。為了奧運會便利，京張高鐵也即將開通，短短40分鐘就可以從北京到張家口，開通后張家口的房價是否又要進行新一輪的飆升？棚戶地區的改造也導致大批人要購置新房，2016年張家口中心城區的住宅用地供應量將比前兩年呈現縮減的趨勢，比前兩年的供應量減少了大約一半。需求的增加，供給的減少，以及經濟的發展，勢必會引起房價的變動。

2.研究目的

在全面推進津京冀一體化后，北京周邊地區的房價大幅上漲，而被稱之為北京“后花園”的張家口同樣受到了影響，加之獲得冬奧會的舉辦權，京張高鐵即將修通等因素導致房地產市場供求不平衡，房價水漲船高，對于張家口，一個欠發達的四線城市來說，房價的漲勢已經遠遠超出了人們的購買能力，買房難，住房難的問題日益凸顯，因此，研究影響房價上漲的因素及房價走勢是具有重要意義的。

3.研究意義

根據近幾年的形勢，全國房價走勢一直上升。隨著奧運這一概念的不斷的被炒作，張家口市房價可以說是一路飆升，但是隨著房價的居高不下，導致很多本地人都買不起房，這漸漸堆積成社會問題，會牽扯到方方面面，比如張家口市經濟能否平穩增長，房地產市場的穩定，政府是否會出臺政策來抑制房價的增長等等，所以對于張家口市住房價格影響因素及其預測有著一定的實際意義。政府部門可以參考經過調查研究所得的結論，制定有利于對市場經濟持續穩定發展的措施，因地制宜，避免資源浪費，構建和諧美好城市。房地產市場，可以參考經過調查研究所得的結論，保障房地產市場的供求平衡，避免樓市的泡沫現象，房地產市場與消費者形成和諧的關系。對于購房者，也是可以參考經過調查研究所得的結論，及時把握最新的相關信息，并對張家口市的房價的走勢進行了解，獲取房市買賣的相關依據，從而進行正確的對自己有利的決定，進行理智消費。

二、影響張家口房價變動的相關因素

（一）張家口房地產發展現狀

根據查找的數據，2016年張家口市區全年住房均價，由年初的6586元/平方米，到了12月攀升到9634元/平方米，截止到2017年3月，房價已經漲到11000元/平方米左右了，可見張家口房地產市場非常繁榮，房價上漲一方面受到“金九銀十”張家口房地產市場熱季的影響，另一方面張家口南站改造擴建、京張高鐵張家口南站設立站點、棚戶區改造和奧運三館建設等事件都起著催化劑的作用，再有作為北京的“后花園”，張家口地區空氣質量良好，不僅是張家口常住人口進行買房，越來越多的北京，天津等很多外地人在張家口購房，并且張家口市周邊縣城的人紛紛到市區內買房，導致房地產業的發展興盛。

（二）供求因素

1.影響供給的主要因素

（1）供給面積

房地產的供給面積可用竣工面積來表示，一般來說，房地產商提供的房屋數量越多，價格越低，房屋供給數量是與價格成反比的。

（2）住宅完成投資額

房地產發展的源泉和基礎是房地產投資，住宅完成投資額的增加意味著房地產投資的增長，在需求不變的情況下，供給減少房價上漲，反之房價下降。

2.影響需求的主要因素

（1）收入因素

隨著經濟的發展，人們的收入的提高，會導致人們的消費和投資的增加，對住房的需求增加，住房均價也隨之上升，可知，住房均價與收入成正相關。

（2）人口因素

人類的生活離不開衣、食、住、行，隨著生活質量逐步提升，人們對住房的要求也越來越高，這就使得房價急劇升高。另外，人口數量的變動也會對房價造成影響，需求越大，房價越高，因而人口的變動會直接影響到房地產業的發展。

（三）經濟因素

根據查到的數據，2000到2017年的GDP與住房均價都是呈逐年上漲的趨勢，其中GDP可以反應張家口地區的經濟發展狀況，地區經濟發展可以推動房價的上漲。GDP的提高表現為一個地區經濟水平的提高，帶動了房地產業的發展，它從供給方面影響了房價，同時也使得人們的收入增加，從而提高了人們的消費水平和購買能力。已經有房的人會繼續購房，進行住房投資，沒有住房的人由于生活水平的提高，會購買房子，從而在需求方面影響了房價，因此，GDP的變動會影響房價，并且房價與GDP（地區生產總值）呈正相關關系。

（四）心理因素

隨著經濟發展，國家富強，人民手里的閑錢也越來越多。所以房價也隨著人民的收入漲了起來，并且比工資漲得還快，這就給人們一種假象，讓人們認為房價一定會漲的。當人們漸漸適應了現在的價格，房價再漲人們也覺得理所當然了。其實就算是從供求關系和生活水平提高的方面來看，房價本不至于這么高。結合張家口市實際情況來看，最大的心理因素是商家對“冬奧”這一招牌的營銷。人們對“冬奧”這一大賽事的盲目熱捧，導致房價憑借冬奧的東風“起飛”了。正因為有之前北京奧運會的經驗，北京房價一直在漲到現在也不曾發現有下跌的趨勢。所以這樣人們有一種現在房價再高也不是最高，反正會漲的不健康心理，從購房者的角度來說，導致了對房地產的需求增加，并且會有一些人買房炒房，因為存在這種心理因素，張家口市的樓市一直處于火熱的狀態。

（五）政治因素

1.棚戶區和城中村改造

在2016年的主要工作任務包含推進“城中村”和棚戶區的改造。完成這項任務需要三年時間。拆遷戶得到補償拆遷資金會自己選擇在市場中購房。所以會激發房地產商的開發投資，今后幾年會有很大的幾率有越來越多的項目開工。

2.金融政策，加大金融信貸支持力度

2016年河北省發布的“房十條”又明確的提出居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款為整體房價的20%；對擁有1套住房并且購房貸款尚未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款不低于整體房價的30%。張家口市目前房價高、上漲快、首付高，成為眾多購房者的三大阻礙。

3.冬奧會影響

張家口要以五年的時間要建成冬奧名城，以國際化標準全方位推進城市建設，大約在2020年底。由于冬奧會的影響，京張城際鐵路也已經開工建設了，到時高鐵站附近的樓盤，會成為不少市民和投資者的選擇。

三、結論與建議

通過以上分析，可以知道政策因素、心里因素等客觀因素在影響著房價。在張家口建設奧運名城的理念不斷深入，越來越多的投資者看中了張家口房地產市場，房地產市場價格隨之水漲船高。但張家口市這個地區，對大多數是中低收入人群，要想做到人人有房可住，安居樂業，合理的住房價格是當務之急。

政府方面，應該重點解決本地市民的購房需求，這樣更有利于地區的可持續發展。應該加大保障房建設力度，努力使房價收入比在可承受范圍，使更多市民能買起并愿意而不是無奈買房，保證居者有其所。而不是看到房地產市場短暫的騰飛，并以為一直會向有利的發展而放任不管，出現泡沫現象。

房地產開發商方面，對其房屋住宅項目的開發，應加大監管力度，防止開發商之間惡意的哄抬房價。建立透明的市場信息制度，促進消費者和開發商雙方之間的信息透明對稱。避免出現空置許多高價房屋而低收入者無房住的現象，這樣才可以讓房地產市場持續、健康的發展。

購房者方面，應該形成科學理智的消費觀念，對房屋的用途和價值有正確的認識，而不是一味的盲目跟風，囤房等待升值。通過正確的輿論和科學的資料，提高對市場的認識，從而使購房變得理性化。