淺析共有產權房遇冷現象

【摘 要】 住房問題是關乎民生的大問題，隨著住房保障制度的不斷完善，共有產權房制度自推行以來，受到全社會廣泛關注，共有產權房對解決不符合保障房要求也無力承擔商品房的夾心層住房問題有重要意義。但共有產權房也出現“棄選”現象，頻頻遇冷。本文由棄購現象出發，探討問題背后原因，提出完善之策。

【關鍵詞】 共有產權房制度 北京市 住房保障

共有產權房制度，自提出便受到廣泛關注，政府與個人合資購房，極大程度減輕了剛需群體的購房壓力，此制度也避免了自住型商品房的巨大套利空間，有效抑制了投資投機行為，滿足更多無房家庭的剛性需求，符合保障性住房初衷。

1 北京市共有產權住房進展情況

共有產權房的前身為自住型商品房，2013年10月北京就提出了自住型商品房的概念，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右，面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。但自住型商品房推行開來發現，此類住房仍具有較大的投資性，買到即賺到，申請人數過多，使得剛需人群獲得住房概率變小。2017年9月30日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式實施，同日，首個共有產權住房項目朝陽區錦都家園也進行了公開搖號。至此，北京共有產權住房建設標準體系正式建立，自住型商品房被共有產權房替代。共有產權房比自住房有更嚴格的申購條件及供應、持有和轉讓限制，有效抑制了投機行為。

截至2018年7月底，已啟動網申項目61個，房源48419套，包括已選房項目60個，銷售47420套。今后的五年中，北京將完成25萬套共有產權房供應，加大對剛需群體的保障力度。

根據已售房屋選房情況來看，雖然項目待售房屋全部售罄，但棄選比例較高。例如中鐵碧桂園項目待出售的431套共有產權住房直到第1536號才全部售出，棄選率達72%。綠海家園2328套共有產權房中，面向昌平家庭的1663套房源，在經歷8696個家庭選房后，房源仍剩余150套。

2 北京市共有產權房遇冷現象原因分析

2.1產品設計難以滿足需求

以綠地家園為例，剩余的150套房屋基本為一居室，房屋建筑面積70平米，公攤20平米，一居室房屋無法滿足家庭生活需要。中鐵碧桂園項目窗戶只有1.4米高，雖然符合《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》要求，但是采光不足，加上戶型設計利用率不高，造成大面積棄選。此外，共有產權房項目約1/4位于五六環之間，其余均位于六環開外，如翡翠家園雖位于六環內，但該項目所處區域幾乎沒有公共交通。地理位置偏遠也影響了人們的購房意愿。

2.2首付較高，后續付款方式不合理

以中鐵碧桂園為例，該項目均價三萬五一平米，按首付三成計算，78平米和89平米的戶型首付均逼近百萬，購房者當天需交付十萬元定金。該項目于18年1月11日申購結束，若購房者3月5日前無法取得貸款，則定金不予退還。此外，雖然《辦法》中明確規定可以申請組合貸，但實際購房時并不可以使用。高昂的首付及付款方式給剛需一族較大的壓力，一定程度影響了選房。

2.3房屋后續無法轉化，投資投機失去可能

2017年9月頒布的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》取消了共有產權住房轉化為商品住房的渠道，政府不再出讓持有份額，減少了共有產權房的資產屬性，失去投資價值。大量申購者對此管理辦法不夠了解，仍認為共有產權房同自住型商品房一樣，可以上市交易獲利，盲目申購，最終了解政策后便放棄選房，導致高比例棄選現象發生。

此外，據目前的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，共有產權房取得產權證滿5年可以轉讓持有份額，代持機構行使優先購買權的房屋價格，應委托房地產估價機構參照周邊市場價格評估確定。代持機構放棄購買的，轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。而現申購的共有產權住房價格明顯低于周邊市場價格，如轉讓只能在共有產權房體系內交易，按市場價格轉讓，房屋必然轉讓不出去，符合共有產權房申購條件的居民更愿意申購價格低于市場價格的新樓盤。

3 共有產權房未來發展建議

3.1優化產品設計，加強項目質量監管

各項目應嚴格按照北京市住建委發布《共有產權政策系列解讀之建設品質篇》建設，優化產品設計，加大多居室建設力度，完善相關配套設施，滿足剛需人群住房需求，使共有產權住房更具有針對性和適用性。相關監管部門應加強監管力度，降低項目本身的不利因素對選房造成的影響。

3.2改變不合理的付款方式

剛需人群購買力相對較弱，政府應出臺貸款優惠政策，貸款期限給予適當放寬，并加大對房地產商監管力度，落實政策，避免購買人因籌款期限短而棄購。

3.3普及相關政策及實施辦法

政府應加大保障性住房政策普及，避免群眾因政策不了解而盲目申購。在此基礎上，應嚴格執行現有懲罰條例：申請家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內不得再次申購共有產權住房。

4 結語

總而言之，共有產權住房最接近“房子是用來住，而不是用來炒的”目標。相較于以往的保障性住房有較大的獲利空間來說，共有產權住房“遇冷”可以理解，只有以種種方法剔除掉抱有投機心理的人群，才可真正將政策落實到剛需人群。但我們應注意到棄購現象下的問題：房屋設計不符合需求、付款方式不合理等，并加以解決，最終達到保障的根本目的。

【參考文獻】

[1] 黃程棟.關于北京市共有產權住房“棄選”現象的思考——以“中鐵碧桂園項目”為例[J].上海房地.2018-06-20

[2] 宰飛；毛錦偉.最接近“房子是用來住的”，共有產權房為何遇冷[N].解放日報.2018-05-09

[3] 梁笑梅.北京昌平共有產權項目遭冷遇背后[N].中國房地產報.2018-04-09

作者簡介：王江博，女，漢族，山西大同人，山西財經大學公共管理學院，本科在讀，主要從事房地產開發與管理方向研究。