央行貨幣政策工具調控房價的效果分析

【摘 要】 房地產行業是國民經濟的重要組成部分。伴隨著房地產行業的迅速發展，高房價也帶來了一系列經濟社會問題。虛高的房價削弱了對于實體經濟的投資，也給社會穩定帶來不小的隱患。因此。近十年來房地產行業已經成為我國政府宏觀調控的重要目標。

【關鍵詞】 中央人民銀行 貨幣政策 房地產市場

一、我國房地產價格上漲過快的一般原因分析

1、文化傳統因素。中國人的文化傳統“居者有其屋”影響了中國人的理財思維，中國人認為房地產是一個人安居樂業的標志，也偏好于通過擁有的房產多寡和大小判斷財富。正是這種文化傳統的存在，使得中國人偏好于房地產投資，而這種投資從理性需求和投資的角度都不合理。因為中國的基本國情是人口基數大，人均資源少，由于適宜人口居住的土地資源的稀缺性的存在，獨享性思維的作祟，使得住房需求被夸大，造成供不應求的虛假繁榮市場。

2、房地產的金融屬性。由于銀行的主導，房地產已經成為企業和個人在銀行等金融機構融資的主要工具，沒有房地產，再好的企業，銀行等傳統金融機構也不愿意給貸款。或者說企業是否擁有房地產已經成為銀行在進行貸款風險分類時一個重要的參考指標。因此，很多企業迫于無奈只能大量購置不動產，作為自己還款實力的證明。

目前來看，信貸政策越來越緊，除非上市公司和國有企業，其他類型企業基本需要做足值抵押。從這個方面看，房地產的金融屬性在我國非常明顯。我國直接融資渠道不發達，如果沒有房地產行業做支撐，企業要想以債券方式在金融機構融資基本不可能

3、房地產的投資屬性。由于房地產市場在過去的十年間經歷了繁榮的“黃金十年”，在進入新常態以來，實體經濟的發展疲軟，以及股市風險的加大，使得房地產市場成為了資本追逐的對象，大量閑置資金被投入樓市，房地產的居住屬性被逐漸弱化，取而代之的是其作為投資品保值升值能力的無限夸大。

4、房地產市場的貨幣因素。從2008年開始，政府開始通過信貸寬松的政策來刺激經濟增長，特別是2016年開始也經歷了一次下調存款準備金率和四次逆回購，向市場釋放了大量的資金。但這種粗放式的，無約束的信貸寬松使得大量信貸洪水進入了獲利最豐的房地產市場。正是大量的信貸造成了貨幣的超發，使得通貨膨脹率走高，房地產市場的價格也隨之水漲船高，造成了虛假繁榮的泡沫經濟。

5、 國內及國際經濟環境因素。房地產市場的周期本身是由經濟周期決定的，如果經濟大環境不好，樓市很難獨善其身。最近幾年間，主要經濟體歐盟、日本處于經濟下行期，國際經濟環境的惡化使得大量境外避險資金會選擇消費市場巨大，資產交易活躍的大陸房地產市場。2016年12月15日，美聯儲宣布加息25個基點，由于人民幣貶值預期，以及中國經濟結構轉型的不確定性增加，國內外避險資金流出已是趨勢。當中國房地產泡沫破裂之時，馬上會引爆一系列的地方政府債務、制造業不良貸款、影子銀行等一系列的原本蟄伏的危機。對于中國決策層來說，一旦美聯儲加息那會對中國金融業乃至整體經濟都將面臨嚴峻挑戰。境外投機熱錢的流入對推動我國房地產市場的價格虛高也有一定責任。

二、央行對房地產市場進行貨幣調控的必要性分析

1.有利于房地產調控市場化。目前我國對房地產市場的調控手段主要是財政手段、貨幣手段和行政手段。財政手段主要是通過調節稅收和財政收支。近年來我國不斷推進個人所得稅改革和營改增的改革，但作用于樓市效果并不顯著。而行政手段的調控措施，比如落實限購，限制戶籍，提高首付比率等強硬性的行政手段又在一定程度上干擾了市場經濟進行資源配置的正常機制。因此，中央銀行運用貨幣手段對房地產市場進行調控就顯得尤為重要。運用調整準備金率，公開市場業務以及再貼現政策，在一定程度上引導資金流向，有利于使房地產市場的調控市場化，手段較行政干預更加溫和有效。

2.有利于根據經濟形勢進行相反操作。中央銀行的政策工具主要由存款準備金率，公開市場業務以及再貼現。如果政府選擇運用限購和提高買賣門檻的行政方法進行房地產調控，其決策的內部時滯性和外部時滯性有可能導致政策效果與政策本來的目的相沖突，此時再進行政策修改就會變得難以貫徹連續性，對以后的政策實施也會造成不良的后果。但運用貨幣政策工具，以公開市場操作為例，當央行進行一筆市場操作沒有達到預期效果時，可以進行相反的操作將效果抵消，相較于行政工具更加靈活。

3.示范引導作用。央行為了調控房地產行業會運用貨幣工具向市場釋放信號，比如降息降準的政策出臺，不僅可以對樓市進行調控，更能引導投資者將資金轉向其他領域。這對于整體經濟環境都有漣漪效果，相較行政手段單一效果來說更加有效。

三、強化中央銀行對房地產行業調控的建議

央行下一階段主要政策思路是：繼續實施穩健得貨幣政策，密切監控國內外經濟金融形勢發展變化，增強調控的針對性，靈活性和前瞻性，適時適度進行預調微調，提高金融服務實體經濟水平，有效防范系統性金融風險，保持金融體系穩定，促進物價總水平穩定和經濟平穩較快發展。

一是綜合運用多種貨幣政策工具組合，在總量適度得基礎上進一步優化信貸結構，調節好貨幣信貸供給，保持合理的社會融資規模。

二是著力優化信貸結構，更好地為實體經濟發展服務。

三是穩步推進利率市場化改革和人民幣匯率形成機制改革，加快培育市場基準利率體系，引導金融機構增強風險定價能力進一步探索利率市場化的有效途徑。[1]

四是推動金融市場規范發展，深化金融機構改革，大力發展金融市場，優化融資結構，繼續鼓勵金融創新，拓寬小微企業融資渠道。

五是有效防范金融系統性風險，維護金融體系穩定，加強宏觀審慎管理，引導金融機構穩健經營。

參考文獻

[1] 駱陽，我國利率政策對房地產價格傳導效應研究[J]，金融研究，2013（1）

作者簡介：竇靜（1993-02-19），女，漢族，山西省陽泉市人。碩士研究生，貨幣理論與政策研究方向。