央行貨幣政策工具調(diào)控房?jī)r(jià)的效果分析

【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，高房?jī)r(jià)也帶來(lái)了一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題。虛高的房?jī)r(jià)削弱了對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資，也給社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)不小的隱患。因此。近十年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)政府宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。

【關(guān)鍵詞】 中央人民銀行 貨幣政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的一般原因分析

1、文化傳統(tǒng)因素。中國(guó)人的文化傳統(tǒng)“居者有其屋”影響了中國(guó)人的理財(cái)思維，中國(guó)人認(rèn)為房地產(chǎn)是一個(gè)人安居樂(lè)業(yè)的標(biāo)志，也偏好于通過(guò)擁有的房產(chǎn)多寡和大小判斷財(cái)富。正是這種文化傳統(tǒng)的存在，使得中國(guó)人偏好于房地產(chǎn)投資，而這種投資從理性需求和投資的角度都不合理。因?yàn)橹袊?guó)的基本國(guó)情是人口基數(shù)大，人均資源少，由于適宜人口居住的土地資源的稀缺性的存在，獨(dú)享性思維的作祟，使得住房需求被夸大，造成供不應(yīng)求的虛假繁榮市場(chǎng)。

2、房地產(chǎn)的金融屬性。由于銀行的主導(dǎo)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為企業(yè)和個(gè)人在銀行等金融機(jī)構(gòu)融資的主要工具，沒(méi)有房地產(chǎn)，再好的企業(yè)，銀行等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)也不愿意給貸款。或者說(shuō)企業(yè)是否擁有房地產(chǎn)已經(jīng)成為銀行在進(jìn)行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類時(shí)一個(gè)重要的參考指標(biāo)。因此，很多企業(yè)迫于無(wú)奈只能大量購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，作為自己還款實(shí)力的證明。

目前來(lái)看，信貸政策越來(lái)越緊，除非上市公司和國(guó)有企業(yè)，其他類型企業(yè)基本需要做足值抵押。從這個(gè)方面看，房地產(chǎn)的金融屬性在我國(guó)非常明顯。我國(guó)直接融資渠道不發(fā)達(dá)，如果沒(méi)有房地產(chǎn)行業(yè)做支撐，企業(yè)要想以債券方式在金融機(jī)構(gòu)融資基本不可能

3、房地產(chǎn)的投資屬性。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去的十年間經(jīng)歷了繁榮的“黃金十年”，在進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展疲軟，以及股市風(fēng)險(xiǎn)的加大，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了資本追逐的對(duì)象，大量閑置資金被投入樓市，房地產(chǎn)的居住屬性被逐漸弱化，取而代之的是其作為投資品保值升值能力的無(wú)限夸大。

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨幣因素。從2008年開(kāi)始，政府開(kāi)始通過(guò)信貸寬松的政策來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，特別是2016年開(kāi)始也經(jīng)歷了一次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和四次逆回購(gòu)，向市場(chǎng)釋放了大量的資金。但這種粗放式的，無(wú)約束的信貸寬松使得大量信貸洪水進(jìn)入了獲利最豐的房地產(chǎn)市場(chǎng)。正是大量的信貸造成了貨幣的超發(fā)，使得通貨膨脹率走高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也隨之水漲船高，造成了虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。

5、 國(guó)內(nèi)及國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期本身是由經(jīng)濟(jì)周期決定的，如果經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不好，樓市很難獨(dú)善其身。最近幾年間，主要經(jīng)濟(jì)體歐盟、日本處于經(jīng)濟(jì)下行期，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化使得大量境外避險(xiǎn)資金會(huì)選擇消費(fèi)市場(chǎng)巨大，資產(chǎn)交易活躍的大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)。2016年12月15日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息25個(gè)基點(diǎn)，由于人民幣貶值預(yù)期，以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的不確定性增加，國(guó)內(nèi)外避險(xiǎn)資金流出已是趨勢(shì)。當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂之時(shí)，馬上會(huì)引爆一系列的地方政府債務(wù)、制造業(yè)不良貸款、影子銀行等一系列的原本蟄伏的危機(jī)。對(duì)于中國(guó)決策層來(lái)說(shuō)，一旦美聯(lián)儲(chǔ)加息那會(huì)對(duì)中國(guó)金融業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)都將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。境外投機(jī)熱錢的流入對(duì)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格虛高也有一定責(zé)任。

二、央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行貨幣調(diào)控的必要性分析

1.有利于房地產(chǎn)調(diào)控市場(chǎng)化。目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控手段主要是財(cái)政手段、貨幣手段和行政手段。財(cái)政手段主要是通過(guò)調(diào)節(jié)稅收和財(cái)政收支。近年來(lái)我國(guó)不斷推進(jìn)個(gè)人所得稅改革和營(yíng)改增的改革，但作用于樓市效果并不顯著。而行政手段的調(diào)控措施，比如落實(shí)限購(gòu)，限制戶籍，提高首付比率等強(qiáng)硬性的行政手段又在一定程度上干擾了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行資源配置的正常機(jī)制。因此，中央銀行運(yùn)用貨幣手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控就顯得尤為重要。運(yùn)用調(diào)整準(zhǔn)備金率，公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)以及再貼現(xiàn)政策，在一定程度上引導(dǎo)資金流向，有利于使房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控市場(chǎng)化，手段較行政干預(yù)更加溫和有效。

2.有利于根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行相反操作。中央銀行的政策工具主要由存款準(zhǔn)備金率，公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)以及再貼現(xiàn)。如果政府選擇運(yùn)用限購(gòu)和提高買賣門檻的行政方法進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，其決策的內(nèi)部時(shí)滯性和外部時(shí)滯性有可能導(dǎo)致政策效果與政策本來(lái)的目的相沖突，此時(shí)再進(jìn)行政策修改就會(huì)變得難以貫徹連續(xù)性，對(duì)以后的政策實(shí)施也會(huì)造成不良的后果。但運(yùn)用貨幣政策工具，以公開(kāi)市場(chǎng)操作為例，當(dāng)央行進(jìn)行一筆市場(chǎng)操作沒(méi)有達(dá)到預(yù)期效果時(shí)，可以進(jìn)行相反的操作將效果抵消，相較于行政工具更加靈活。

3.示范引導(dǎo)作用。央行為了調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)運(yùn)用貨幣工具向市場(chǎng)釋放信號(hào)，比如降息降準(zhǔn)的政策出臺(tái)，不僅可以對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，更能引導(dǎo)投資者將資金轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。這對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境都有漣漪效果，相較行政手段單一效果來(lái)說(shuō)更加有效。

三、強(qiáng)化中央銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的建議

央行下一階段主要政策思路是：繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健得貨幣政策，密切監(jiān)控國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)發(fā)展變化，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性，靈活性和前瞻性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，提高金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)水平，有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，保持金融體系穩(wěn)定，促進(jìn)物價(jià)總水平穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

一是綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具組合，在總量適度得基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)好貨幣信貸供給，保持合理的社會(huì)融資規(guī)模。

二是著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，更好地為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)。

三是穩(wěn)步推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革和人民幣匯率形成機(jī)制改革，加快培育市場(chǎng)基準(zhǔn)利率體系，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力進(jìn)一步探索利率市場(chǎng)化的有效途徑。[1]

四是推動(dòng)金融市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，深化金融機(jī)構(gòu)改革，大力發(fā)展金融市場(chǎng)，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，繼續(xù)鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，拓寬小微企業(yè)融資渠道。

五是有效防范金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融體系穩(wěn)定，加強(qiáng)宏觀審慎管理，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

參考文獻(xiàn)

[1] 駱陽(yáng)，我國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)研究[J]，金融研究，2013（1）

作者簡(jiǎn)介：竇靜（1993-02-19），女，漢族，山西省陽(yáng)泉市人。碩士研究生，貨幣理論與政策研究方向。