新常態下長沙市住宅房地產去庫存策略研究

陳茜

摘要： 本文基于新常態下房地產市場的發展特征，分析了長沙住宅房地產市場的庫存現狀，從住宅市場供給結構矛盾突出、住宅產業化程度不足、政策性住房金融發展滯后等方面對長沙房地產市場面臨的調整進行了分析，提出了新常態下長沙住宅房地產去庫存策略。研究認為，應對住宅房地產供應結構調整優化、推進住宅產業化、創新住房信貸產品、通過政策組合構建房地產健康發展的長效機制。

Abstract： Based on the developing characteristics of the residential real estate market， the inventory condition in Changsha is analyzed in the paper； the adjustment faced of the real estate market in Changsha which is analyzed from the contradiction of structural in the residential market， short of the housing industrialization level， the lagging policy housing finance. The de-inventory strategy of residential real estate in Changsha under the new normal situation is provided， it is that optimized the supplying structure， promoted the housing industrialization level， innovated the housing credit products， and established the healthy lasting effect mechanism of the real estate with the combination of policies.

關鍵詞： 新常態；長沙；住宅房地產；去庫存

Key words： new normal；changsha；residential real estate；de-inventory

中圖分類號：F299.23 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）21-0029-03

0 引言

2014年以來，全社會由過去的高速增長開始轉向中高速放緩的新常態階段，房地產投資和銷售以及房價的增長速度均明顯放緩，有些城市的供應出現過剩現象。在新常態下，長沙市總體經濟運行平穩，產業結構進一步優化，房地產對于經濟的拉動貢獻仍然突出，但貢獻率已然放緩，住宅市場開始出現供大于求，庫存問題開始凸顯，房地產保持高增長的時代已經結束，進入調整和優化階段。面對新常態下房地產市場顯現的新問題，長沙市地方政府應因地制宜地尋找去庫存策略，主動適應經濟發展新常態。

1 長沙住宅房地產市場的庫存現狀

2015年長沙住宅市場供求關系實現反轉，由供不應求轉向供過于求，成交均價有所下降。從庫存來看，截止2016年12月30日，長沙市庫存總量面積為1452.18萬平方米，存量套數為12.86萬套，2014年以來，長沙住宅市場存量面積和存量套數變化如圖1 所示，按照全市平均銷售速度預計，如圖2所示，長沙住宅市場庫存的去化時間為4.84個月，從2016年以來，住宅市場的整體去化效果較明顯。

從長沙商品房庫存去化情況來看，住宅庫存量絕對值持續減少，去化效果顯著。但按面積段來看，去化效果明顯的集中在90-120平米和120-144平米兩個面積段，去化時間較長的主要集中在60平米以下和144平米以上的兩個面積段，近兩年來一直保持在12-16個月，這表明剛需已呈現下降趨勢，而改善型需求持續上升。

歷經十余年的發展，長沙住宅房地產市場的短缺時代已經結束，供過于求成為房地產市場常態，房價普增普漲階段已成過去，且房地產市場的供應、銷售、庫存區域差異明顯。從市民購房選擇來分析，長沙市居民的住房消費選擇趨于理性，改善型需求比例增大，為響應中央政策，長沙市政府從2014年開始全面放開限購、放寬公積金政策、發布“湘五條”、建設湖南不動產統一登記基礎數據、取消農業與非農戶口區別、出臺《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》等等，這一系列舉措表明市場手段開始取代行政手段，在調控中發揮主要作用。

2 長沙住宅房地產市場面臨的挑戰

從長沙住宅房地產市場去庫存的實踐來看，經濟新常態下，房地產政策應有利于市場穩定，引導理性消費，充分發揮市場的調節作用，同時，房地產業的發展也要主動適應經濟新常態。目前，長沙住宅房地產市場仍然面臨一系列的挑戰，并引發了新矛盾，這些挑戰和矛盾主要表現如下：

2.1 住宅市場供給結構矛盾突出

從長沙住宅房地產市場去化情況看來，至2016年上半年，整體去化效果明顯，但深入分析各個面積段庫存，則不同面積段商品房明顯不同的去化效果，剛需市場明顯供過于求，而改善型市場供給明顯不足，這表明住宅房地產市場供給結構存在不合理，房地產開發仍然存在盲目性，開發與需求錯位，這種供需不平衡同時造成了空置率高漲，衍生了一系列的社會問題。

長沙住宅房地產市場的供需不平衡還表現在土地供應規劃不科學，缺乏競爭活力，土地供應大起大落的現象依然存在，地價高樓市看好時增加供應，地價低樓市看跌時減少供應，這使得房地產的供求進一步失衡。

就房地產供給情況來看，長沙部分區域的樓盤供應品質不高，公共設施和配套設施滯后，跟不上居民需求，造成目前長沙房地產市場中心地帶和邊緣地區冷熱不均的現象。

2.2 住宅產業化程度不足

目前，雖有越來越多的房地產企業采用整體浴室、整體廚房等系列化產品，但總體來說長沙房地產市場的住宅產業化程度普遍不高，住宅產業鏈上的企業產業集中度低下。各級主管部門對住宅產業化給予了重點關注，但對于具體實施則缺乏指導性建議，且由于缺乏頂層設計，房地產開發商實施住宅產業化遇到了成本高漲、驗收困難等各種各樣的現實問題，造成開發商產業化意愿不強。

2.3 政策性住房金融發展滯后

按我國現有的住房金融供給模式來看，主要依靠公積金貸款政策和商業貸款模式兩種，而政策性住房金融就只有公積金模式，隨著經濟的發展，這種單一的住房金融模式對新形勢下的住房保障需求滿足越來越難以支撐。就目前情況來看，農民工群體和包括下崗職工、民企私企雇員在內的中低收入群體對政策性金融需求最迫切，而這些群體往往很難享受到公積金政策。長沙目前公積金政策部分放開，并已經實施與貴州等五地聯網使用，但異地存繳與使用細則要求嚴格，真正受惠群體有限。而商業貸款模式的政策傾斜相對公積金政策少，農民工群體和中低收入群體的可承受度較差。

除公積金政策以外，我國尚未有其他面向中低收入群體的直接政策性住房貸款模式，對于中低收入群體的住房金融政策支持存在明顯不足，住房金融體系發展的滯后嚴重制約了我國中低收入群體的住房消費能力。

3 新常態下長沙住宅房地產去庫存策略

從長沙目前實際庫存狀況分析，對于剛需市場的供給過剩和改善市場的供給不足，表明供給結構矛盾依然存在，長沙住宅房地產要推行去庫存政策的供給側改革，應把握好以下幾個要點：

3.1 對住宅房地產供應結構調整優化

首先，建立住房市場供應產品的均衡發展機制。一方面，要充分合理的利用土地資源，住宅房地產開發過程中要注意居民住宅與商業配套、教育資源等設施相協調，使土地資源的配置效益實現最優化；另一方面，著力提升住宅房地產的吸引程度，激活消費者的改善性需求，鼓勵并扶持房地產開發企業根據長沙市城市自然文化特點，追加投資對滯銷住宅和存量房進行整改優化，將房產經營發展的重點由產品轉向客戶，打造人文宜居的住房產品，并根據各區域居民的實際收入水平和住房需求，設計好住房產品中不同檔次產品的比例關系。

其次，要積極推進房地產租賃市場的發展。長期以來，受 “有房才有家”的傳統影響，各地民眾特別是二三四線城市居民對房產買賣的熱情遠比房產租賃高，究其本質原因是在于買賣市場的收益高于租賃市場，且房地產租賃市場的完善程度遠遠低于買賣市場。因此，現階段推行去庫存，要通過稅收等政策支持，實現房地產買賣市場和租賃市場均衡發展，提高租賃市場的居民接受度和活躍度，逐步建立起符合家庭周期消費特點的“規范化租房——剛需小面積住房——改善型大面積——養老小面積”的住房消費模式。發展多媒體房地產，圍繞買方需求進行多渠道整合，促進房屋租賃。

3.2 推進住宅產業化

實施并推進住宅產業化，規范住宅產業化的發展，有效的經濟政策支持是保障，要通過政策手段對住宅產業化的推進進行有效的引導和支持。住宅產業化的推進在現階段可能會導致成本上升，要解決這一房地產開發商的主要顧慮，政府對住宅產業化的支持首先必須從稅收這一具體問題先入手，對其予以政策傾斜。

其次，推行住宅產業化，要完善并建立全市范圍內實施的住宅標準化體系，實現住宅相關產業的標準化。

第三，建立一套完整的住宅家裝產業體系，我國規定2016年10月1日開始，商品房必須實施全裝修，這離住宅產業化有了長足的進步，為確保住宅開發品質，從設計階段到交付階段的每個過程，開發商均需委托具備相應資質條件的單位來實施設計、施工、監理，這一方面有利于產業調整，一方面對政府監管創造了有利條件。但要完全實現住宅產業化，仍需從根本上提高住宅品質，仍然需要大力推廣新材料和新設備的使用，積極開發新工藝和新技術，并以技術創新為主，通過住宅產業的整體推進來帶動相關產業的發展。

3.3 創新住房信貸產品

針對目前我國單一的住房金融模式難以滿足市場需求，創新住房信貸產品，可加強與民營資本的合作，以滿足房地產開發商和個人的需求。房地產開發商可與金融服務提供商進行合作，針對不同需求開發各類房產融資服務產品，如支持農村轉移人口購房需求的“農民安家貸”、針對二手交易的“贖契貸”、針對購房后的裝修和家電購買等合理消費的“安居消貸易”、針對中低收入群體房屋租賃貸款產品等住房信貸產品；此外，還可借勢互聯網金融開發新興理財產品，一方面基于互聯網金融對電商營銷渠道進行拓展，另一方面，促進傳統金融服務提供商互聯網化，將房地產業與金融大數據結合起來，為房地產業提供更為便利的金融渠道。

3.4 通過政策組合構建房地產健康發展的長效機制

回顧2014年以來房地產政策可知，房地產政策的制定是一項戶籍、土地、不動產登記、信貸、房地產稅收、住房保障等多項政策相互配合的系統工程。例如，順利完成不動產登記工作后，才能對農村集體經營性建設用地及承包地經營權進行明晰的權利界定，才能明確并從法律上保障農村集體土地流轉時的收益分配，才能降低農民財產積累的交易費用；戶籍制度的改革取消了農業與非農戶口區別，有了積累的農民進城后教育、醫療、住房等公共服務生活成本降低了，其城鎮購房或住房保障需求才能有所提升，差異化信貸政策才有服務對象。這一系列的政策顯然比直接的行政干預引導更符合市場經濟規律。

在去庫存成為房地產市場的主旋律背景下，限購或限貸、契稅減免、放松公積金等政策對房地產需求的影響是短期而且缺乏持續性的影響，因此，目前最為有效的去庫存手段應是以市場手段為主，打好政策組合拳，合力于戶籍、財稅、土地等綜合配套改革，方可構建我國房地產健康發展的長效機制。

應繼續推動農村土地改革，把農民手中的僵化資產盤活，促進土地要素在農村和城市間的自由流動，提高農民財產性收入；加快深化戶籍制度改革，進一步落實居住證制度，并讓非戶籍人群特別是農村轉移人口能真正享受到城鎮公共服務，通過建立起農民市民化和中央與地方政府間的財政轉移支付掛鉤的機制，保障和激勵地方政府為進城農民提供教育、醫療、住房保障等公共服務，激發并擴大農民工的有效住房需求，消化存量住房。

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