新農(nóng)村改造項目土地成本核算問題探討

劉宏玲

前言

“三農(nóng)”問題一直是黨中央和國務(wù)院最關(guān)注的民生問題，也是國之根本。在新農(nóng)村建設(shè)和改造過程中，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題一直制約農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。新農(nóng)村改造的政策性強(qiáng)、周期長、所需資金較多，在新形勢下，在一些經(jīng)濟(jì)水平較高的地區(qū)，政府財政資金充裕，可以為新農(nóng)村建設(shè)撥付更多款項，但是對于一些經(jīng)濟(jì)水平較低的地區(qū)，政府財政無法拿出充足資金用于農(nóng)村建設(shè)，而這些地區(qū)一般都會通過引進(jìn)社會資金的方式來彌補(bǔ)新農(nóng)村開發(fā)建設(shè)過程中的資金困境。各地政府積極推出加速城鎮(zhèn)化建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)的相關(guān)政策，引導(dǎo)更多企業(yè)參與到新農(nóng)村建設(shè)過程中，形成了“政府主導(dǎo)、企業(yè)參與”的基本格局，在新農(nóng)村改造過程中，對農(nóng)村土地進(jìn)行征用是不可避免的，如何對改造項目中所涉及的土地成本進(jìn)行核算，保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，是必須要思考的重點問題。參與新農(nóng)村改造開發(fā)的企業(yè)征用農(nóng)民土地的時候，產(chǎn)生的成本主要有四個方面，分別是土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用。

1拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的核算問題

拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用的核算是新農(nóng)村改造項目中土地成本核算的難點和重點，在核算過程中很容易產(chǎn)生糾紛與矛盾。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞街饕腥N，分別是貨幣補(bǔ)償、安置房補(bǔ)償、貨幣和安置房補(bǔ)償相結(jié)合。

1.1貨幣補(bǔ)償形式

農(nóng)村改造過程中征用土地會對農(nóng)村群眾的生活產(chǎn)生影響，因此政府必須要采取補(bǔ)償方式，減少征地對群眾生活帶來的影響。征地補(bǔ)償費(fèi)是最常用的補(bǔ)償方式，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)兩個部分。新農(nóng)村改造涉及青苗和其他土地附著物的，可以采用貨幣直接補(bǔ)償，支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)可以直接計入開發(fā)成本中，即土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

1.2安置房屋補(bǔ)償

當(dāng)農(nóng)戶的房屋所在的土地被征占時，農(nóng)民群眾的居住問題便顯現(xiàn)出來，安置房屋補(bǔ)償就是對這類群眾進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞剑床疬w人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，是一種實物補(bǔ)償方式。安置房補(bǔ)償相當(dāng)于被拆遷用戶使用貨幣向開發(fā)商購買房屋，補(bǔ)償金額應(yīng)該要按照房屋的公允值進(jìn)行計算，并且將這部分金額納入開發(fā)成本中的土地成本中，開發(fā)企業(yè)對補(bǔ)償?shù)姆课葑饕曂N售處理。在新農(nóng)村改造過程中還可能出現(xiàn)一種情形，即安置房建設(shè)在農(nóng)村集體土地上，也就是土地的性質(zhì)和土地的所有權(quán)屬關(guān)系是保持不變的，土地依舊是集體土地，與開發(fā)企業(yè)無關(guān)，此時開發(fā)企業(yè)建造的安置房將無法按照常規(guī)方式看做銷售處理，只能以代建安置房的方式，按照建筑成本將其計入土地成本中。

2政府土地出讓金返還問題

在新農(nóng)村改造項目中，政府會給予企業(yè)一定的獎勵，主要的形式有政府返還土地出讓金、返還基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和配套設(shè)施費(fèi)用。對于政府返還資金問題的處理，一般有三種方式。第一種是用企業(yè)實際收到的返還款直接沖減土地成本。第二種是認(rèn)為返還款項應(yīng)該作為企業(yè)的額外收入，與企業(yè)的土地成本分開計算。第三種是認(rèn)為返還的款項作為專項資金使用。結(jié)合當(dāng)前新農(nóng)村開發(fā)的實際情況，更傾向于認(rèn)為政府返還款項是政府對開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，政府可以以不同的名義返還資金，但是并不是出讓金返還，因此在收到款項時可以以“借：銀行存款，貸：營業(yè)外收入”的方式進(jìn)行記錄。開發(fā)企業(yè)在對土地進(jìn)行開發(fā)利用的時候，針對土地增值稅的清算問題，由于涉及到土地成本的加計扣除，有的企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的看法不相同，稅務(wù)機(jī)關(guān)明確規(guī)定企業(yè)收到政府的返還款只能沖抵土地成本，所以在實際操作過程中，開發(fā)企業(yè)必須要積極與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通交流。

3配套設(shè)施費(fèi)用成本

新農(nóng)村建設(shè)是改善農(nóng)村面貌和農(nóng)村群眾生活水平的重要措施，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展、鄉(xiāng)風(fēng)文明建設(shè)、村容整潔、民主管理。政府對于參與新農(nóng)村改造的開發(fā)企業(yè)提出了很多要求，比如在開發(fā)建設(shè)過程中必須要形成完善的基礎(chǔ)生活配套設(shè)施，例如開發(fā)土地用作其他用途的時候，要建設(shè)道路、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施。如果這些設(shè)施包含在開發(fā)項目之內(nèi)，則可以將其直接計入開發(fā)成本中，但是很多時候這些項目都不包括在開發(fā)項目范圍之內(nèi)，對于開發(fā)企業(yè)來講，這部分成本支出量較大，但很多時候這是為了取得土地必須要產(chǎn)生的成本，所以在爭取土地項目的時候要對這部分成本進(jìn)行考慮，與政府進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成一致意見。

4土地成本分?jǐn)偟膯栴}

土地是農(nóng)村群眾賴以生存的重要資源，在新農(nóng)村改造項目中，為了解決居民的長期利益，必須要考慮未來群眾的生活以及發(fā)展情況，例如在設(shè)計項目的時候要求開發(fā)企業(yè)留下部分商業(yè)地產(chǎn)，作為今后與村民分紅的產(chǎn)業(yè)，從長遠(yuǎn)角度出發(fā)來考慮村民的利益。以某地新農(nóng)村改造的試點項目為例，當(dāng)?shù)卦谛罗r(nóng)村改造過程中要求開發(fā)企業(yè)對村莊進(jìn)行整體改造，對于地理位置上比較分散的村莊，進(jìn)行整體規(guī)劃，規(guī)劃項目的土地包括三個部分，一部分是用作安置房用地，統(tǒng)一建設(shè)安置房，做到村容整潔的同時，也為群眾提供了棲身之所，另一部分土地用作企業(yè)發(fā)展用地，由企業(yè)自有決定土地的用途，第三部分是企業(yè)和村集體共同發(fā)展用地，在對成本進(jìn)行核算的時候，由于土地分成不同的三個板塊，所以按照各個板塊單獨(dú)計算成本更為合適。但是對于一些沒有對土地進(jìn)行明確劃分的地區(qū)，在計算土地成本的時候，可以按照不同區(qū)域的占地面積，對土地成本進(jìn)行分?jǐn)傆嬎悖沟猛恋爻杀镜暮怂愀侠怼?/p>

新農(nóng)村建設(shè)是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程中的重點任務(wù)，在新農(nóng)村建設(shè)過程中土地成本是最主要的成本項目，對土地成本進(jìn)行核算時要根據(jù)新農(nóng)村改造項目的具體內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)核算，提高成本核算的規(guī)范性、合理性。