剛需上位時代來臨，你準備好了嗎？

高榮偉

從2016年的“9·30新政”算起，樓市調控至今已出現5輪升級。其中，僅2018年以來出臺的大大小小的調控政策，就有115次之多。經歷了史上最嚴厲的調控，一度瘋狂的房地產市場逐步回歸理性。

時下，人們最關心的是：未來房地產將如何走，房價將何去何從？談及此，不少人持極其樂觀的態度，也有人的觀點恰與之相反，馬云在杭州舉行的全球峰會上的話言猶在耳，“8年以后中國最便宜的就是房子，未來房子如蔥。”

不過，經過理性分析之后，人們更傾向于這樣的觀點：房地產一如既往，將調整不斷；原有的格局在逐漸打破，新的長效、健康格局正在加速形成，屬于剛需的時代即將到來。

樓市開始回歸理性

2017年3月17日開始，我國房地產史上調控最為嚴厲政策蔓延全國。調控政策密集出臺的同時，國家不斷規范房地產市場管理，發行了首單央企租賃住房REITs（房地產信托投資基金），房地產稅征收原則亦首次披露。在多方的齊發力下，房價結束快速上漲，房地產開發資金投入進一步放緩，炒房現象已經大大受到抑制。房地產市場開始回歸理性。

進入2018年，各地限購限貸政策仍在升級延續。在金融去杠桿的大背景下，房地產行業的融資渠道明顯縮緊，樓市金融監管不斷收緊，對中介和開發商的審查也毫不放松。房地產結構性改變無不彰顯國家對于改變房地產現狀的迫切需求和決心，房地產長效機制穩步推進。

今年兩會上釋放了關于房地產行業調整的重磅消息，很多人認為今年樓市的調控將會松綁。近期，有關房地產金融風險被提到了一個歷史的高度，“哪怕一些城市放開一些口子，官方立馬出來澄清，房地產調控不會放松。”業內人士表示。早前，蘭州、南京、武漢等城市相應發布了比較寬松的調控政策。如蘭州發文對部分區域取消限購；繼續限購區域則取消限購社保、納稅證明。合肥宣布取消限價，合肥市物價局和市國土資源局表示，商品房由開發商自行定價，2016年11月之前出讓地塊不限價。

樓市一有風吹草動，總是牽動著人們那棵敏感的神經。蘭州、合肥、南京等地的政策調整，就被過分敏感的人看成了調控放松的信號。對此，新華社第一時間發表評論指出，此次蘭州市限購“松綁”政策中，這些城郊區域取消限購，突出了“因區施策、精準調控”的特點，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求。人民日報也表示，樓市調控不會“拉抽屜”，微調不必過度解讀。無論是蘭州的放開限購，還是合肥所謂放開限價，其實都證明了一個事實：房地產調控不再搞一刀切，即實行差別化調控政策，滿足首套剛需、遏制投機炒房。至于“本輪樓市調控是不是到頭了”，央媒也給出了答案，經濟參考報發文：“告別周期，未來5年，調控都不會退出。”

有評論人士認為，北京的擬議中的“限改共”政策，代表了調控的新高度。5月7日，北京市住建委對《關于加強限房價項目銷售管理的通知》正式公開征求意見。其中擬規定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

對此，北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，新政其實起到了“雙防雙保”的作用。“雙防”既通過土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發企業炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投資投機購房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投資投機購房人的擠壓。

因調控力度偏大、出臺時間較早，北京向來被視為樓市調控政策的“高地”，其政策通常被其他城市所效仿。由“限改共”以及正在實施中的調控政策不難看出，2018年樓市調控將更多的從居住者的角度出發，房住不炒的定位將更準確地執行，房子的居住屬性將逐漸回歸。可以預見，2018年的下半年，國家將繼續調控的力度和決心不會變，而新的政策將會進一步保障剛需購房者的權益。

剛需購房者入市積極性提高

“回歸價值將是2018年房地產市場核心標志。”分析師指出，從近期樓上的變化來看，可以用一句話來概括，那就是：居住的時代來臨了。

從政策看，中原地產分析師表示，2018年全國各地調控政策依然在持續，疊加信貸收緊，目前市場調控下，不存在回暖的市場政策基礎。但熱點城市嚴格執行調控已經超過一年，剛需購房者最近入市的積極性有所提高，市場成交量已經相比谷底有所恢復。

中原地產首席分析師表示，一線樓市“五一”小長假期間看房量有明顯上漲。以上海為例，“4月入市項目明顯增加，小長假前8盤齊開，近3000套房源入市”。“市場成交量谷底回升主要源于剛需購房者入市積極性提高。”雖然小長假網簽數據并不代表整體市場走勢，但從趨勢看，5-6月，全國熱點城市的市場活躍度會有所提高，特別是限價政策嚴格的區域，很可能會繼續出臺搖號銷售政策。

種種信號顯示，房地產市場在不斷的政策“縫合”下，已經日漸痊愈，炒房者已不再是剛需買房客的困擾。房地產未來走勢已經清晰明了：房價惡意上漲的時代已經終結，投機炒作被逼如絕境，屬于剛需的時代正在來臨。

中國證券報記者今年“五一”期間走訪北京地區多個樓盤發現，假期前來看房的客戶可謂絡繹不絕。剛需推升市場活躍度。商家簽約砸金蛋、首付可分期等優惠活動層出不窮。而首套房剛需購買者則是住房市場的“香餑餑”。據門頭溝某樓盤的售樓人員介紹，此處房產的顧客主要是四五十歲、有一定經濟實力的購房者，主要是“買一賣一”的改善型需求，很多顧客是將老房賣出獲得新房的首付款。

售樓人員表示，現在購房者都是剛需，而且由于限購政策，沒有人能夠像過去那樣來買房。 “力度空前的認房認貸嚴控手段，嚴防投機，及其大量的共有產權入市，再加上租賃政策同步推動，令北京樓市成為剛需買房人的時代。”評論人士指出。

據5月4日《廣州日報》報道，近日，東莞出臺了針對首套房和二套房公積金貸款額度的調整方案。根據新方案，職工從5月1日起，在東莞使用公積金貸款購買首套自住住房的，最高貸款額度由80萬元提高至120萬元，而二套房最低首付比例則由三成提高至四成，從而達到“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的要求。

“回歸居住屬性”還有多遠呢？

從大周期來看，我國樓市已經走過近30個年頭了。從上漲趨勢來看，近30年里，“芝麻開花節節高”，樓市可謂一路上漲。

房價迅猛上漲造成了眾多家庭的負債。根據統計，中國家庭資產中房地產占比已經達到68%，北京和上海則高達85%。“一邊是房產在家庭資產中的高占比，一邊卻是房貸成為家庭最大的負債。美國住宅房地產價值不到家庭負債水平的3倍，其家庭的房產在總資產中占比僅為36%。“但中國住宅市場卻擁有超過家庭負債總額8倍的資產作為擔保”。

房產在家庭財富中占比這么高，存在著極高的風險隱患。“我們窮得只剩下房子了”，說的就是這種情況可能出現的最終結果。情況已經在出現了。

如何讓房子真正回歸居住屬性？房地產行業經過一年多的強勁調控，很多專業人士已從中瞄到了一個大趨勢：一個全新購房體系和全新的房地產市場正在全國范圍建立起來，各地已經不再以房地產為核心來拉動經濟的增速。未來所有調控政策都將圍繞“房住不炒”展開，去庫存新政將持續發力，著力支持剛需以及改善性購房需求。

毫無疑問，房地產剛需上位時代來臨了。需要一套住房的您，還用急著搶房嗎？