杭州房地產、三產及經濟增速關系與未來趨勢的分析

葉文凱 張清清 魯 央

（杭州師范大學，浙江 杭州 310000）

一、現狀分析

（一）房地產業在國民經濟中居重要地位

習近平總書記在黨的十九大報告中強調：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾?！狈康禺a業事關國民生計，直接體現了這一國民主要矛盾。我國房地產的市場化起步較晚，發展還不夠成熟。但房地產市場所表現出的卻是一種高于國民經濟增長速度的趨勢。

（二）杭州居住價格指數制約了生活質量

根據2007—2017年杭州居住價格指數圖(圖1)，除了2009年因次貸危機而跌入負值外，其余年份，杭州居住價格指數均保持在一個較高的增長勢頭，2010年、2011年、2017年的杭州居住價格指數增長速度也突破了50%，可見杭州高房價對于居民生活水平以及物質生活質量會產生一定的影響。

圖1 2007—2017年杭州居住價格指數

圖2 2007—2017年杭州商品房屋投資情況

（三）房地產銷量大幅上升——增大經濟泡沫

G20峰會之后，杭州房地產業開始了一次井噴式的增長。2007年—2017年，杭州房地產銷售額實現了從612億元到4180億元的大跨越，2009年的次貸危機復蘇以及G20峰會都使得房地產業實現了巨大的增速。房地產業呈現出了一種迅速上升的態勢。但是，銷售額增速幾倍于經濟發展增速，無形中增大了經濟泡沫。

（四）房地產開發投資遞增——推升市場飽和度

根據十年杭州市房地產開發投資數據（圖2），杭州市房地產開發投資額實現了從518億元到2606億元的增長，年增長率長期居于10%以上。與商品房屋銷售情況不同的是，在商品銷售不佳的情況下，房地產開發投資依然后勁十足，其背后是房地產業的巨大利益驅動。在這種趨勢之下，容易造成經濟資源過度集中，失去其在實業上的投資動力，造成市場飽和。

二、相關研究

（一）周期性

在沈公律[1]把房地產周期性理解為經濟波動，是經濟增長過程的伴生現象。與宏觀經濟運行過程中一樣，房地產業也客觀存在著周期波動現象。因此，可以借鑒房地產理論、經濟周期理論和國內外現有房地產周期理論研究成果基礎上，對年份數據進行分析，并進一步根據目前杭州市區住宅市場供求的現狀和住宅市場發展中面臨的問題展開對杭州市區住宅市場的供求趨勢、價格趨勢的預測分析。

（二）杭州房地產限購研究

范作冰等[2]的研究表明，在2016年9月新一輪限購之后，杭州樓市進入一個暫時的冷靜期。限購令的出臺，在一定程度上能夠緩解剛需購房者的需求壓力，但是由于多數消費者對于杭州的房地產市場還是看漲的，所以存在著市場與限購令的抗衡。

（三）房地產泡沫經濟研究

在高涵[3]等指出杭州的房地產場出現了超速增長的情況。在2001至2003年，杭州房地產投資開發額分別以38.78%、30.69%和30.56%的速度增長。這些狀況，受到全國矚目，被稱為房地產市場的“杭州現象”。

三、杭州房地產業和第三產業與經濟增長關系分析

（一）杭州第三產業產值情況分析

為了說明房地產業對于第三產業的增速能產生什么影響，對比兩者數據可以分析說明其影響情況。除個別特殊年份外，第三產業增速長期保持在10%以上。

（二）第三產業數據分析

房地產業對第三產業具有刺激效應。相比于第三產業持續增長的趨勢，房地產業產值增速就顯示出波動不定的趨勢，好似投資市場風險越大，收益越大的規律。增長率的波動范圍達到了150%。

因此，房地產業作為第三產業的一個重要組成部分，其投資額與利潤額的增加對第三產業的產值增長確實起到了正面的促進作用。而另外一個方面，收益率也具備宏觀的波動性波動性非常大，由此可粗略得出，房地產的投資具有巨大的風險性。

四、杭州房地產業未來趨勢及政策建議

（一）把握房地產整體行業的方向

正是因為房地產業是我國的支柱產業，因此政府有很大的必要把握房地產整體行業的方向。在未來，使房地產經濟朝成熟化方向發展。這種發展，需要自我調節，同時離不開政府相關政策的調整與改革，指導房地經濟健康有序地發展。同時，推動房地產經濟朝穩定化發展，維持好房價的增長、居民收入的增長及國民經濟的增長之間的穩定關系。

（二）行政性限購政策輔助

近年來，杭州政府相繼出臺了一系列政策來調控房地產價格波動，政府出臺了行政性限購條件類政策，直接從購買條件上限制房地產交易數量。政府出臺的針對開發或者交易的限購條件政策，對調控房地產市場的效果立竿見影，短期內房地產市場達到供應基本維持不變。

（三）警惕房地產泡沐

在G20峰會召開之后，杭州房價進行一次瘋漲，因此要提防房地產泡沐。政府也要合理調控房價，實現樓市的穩定發展。政府可以通過一系列長期的政策意見使得房地產業市場長期穩定，減小泡沫。

（四）推動房屋租賃改革

市場飽和度如此之大，會使得資金無法用的恰到好處，而房地產租賃改革是一種非常有效的控制手段，會使房地產從投資轉為居住的目的。十九大報告平指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。推進房屋租賃改革有利于實現社會公平，也有助于留住人才，實現經濟發展。

注：本文的房地產業均指商品房地產業。