農民住房財產權抵押貸款行為響應研究
——基于江蘇省宿遷市泗洪縣的試點

葛云杰 羅曼徐 陳乾坤 周月書

（南京農業大學，江蘇 南京 210095）

近年來，我國對“三農”問題日益重視。但“三農”問題仍然面臨資金匱乏、農戶由于缺乏有效抵押品而導致金融機構支農力度普遍不足等問題。由此，引入包括農民住房財產權抵押貸款在內的“兩權”抵押貸款對解決“三農”問題有積極作用。

一、引言

為解決農民抵押物缺失問題，達到盤活農村土地資產，探索農民增加財產性收入渠道的目的，國務院印發《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》、人民銀行會同相關部門聯合印發《農村承包土地的經營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》等政策與指導意見對金融機構、試點地區和相關部門推進落實“兩權”抵押貸款試點明確了政策要求，展現了國家對包括農民住房財產權抵押貸款在內的“兩權”抵押貸款推行的重視與鼓勵。

農村住房財產權抵押的試點具體實施較晚，盡管有自身局限，但是它依舊對于進一步緩解農民有效抵押物不足的現狀發揮著積極作用。隨著當下政策支持力度不斷加大和試點的推進，研究農村產權抵押貸款的行為響應問題更具有政策含義與理論價值，這對于更深入了解政策實施現狀，為相關政策更快推進、試點進一步發展有借鑒與參考意義。

目前，國內在央行和銀監會倡導農村金融創新的背景下，多地通過本地金融機構進行了農房抵押貸款嘗試，浙江、四川、福建、陜西、江西、江蘇等省份都開始試點。雖然既有成果對農戶財產權的抵押貸款進行了多方面研究，但除極少數研究（何格、張紹陽、陳明紅，2016；黃惠春，李靜，2013）注重農民住房財產權抵押貸款意愿或機構供給意愿外，絕大部分研究更多集中在如何完善農地金融市場與法律政策層面，對農戶財產權的抵押貸款實施障礙發表解決觀點（胡建，2015；劉守英，2014；王直民、孫淑萍，2012；萬廣軍，楊遂全，2011；林樂芬，王軍，2011）。

總結現狀，現有研究基本停留在貸款的政策可行性和潛在行為意愿上，少數研究對農民住房財產權抵押貸款試點實施成果與約束實施條件進行了探索，缺失基于農戶視角分析農戶對政策的響應與限制農戶響應約束條件的研究，而農戶作為住房財產權的主體，其行為響應與主觀約束是制約農民住房財產權抵押貸款推行的重要因素，對其進行深入調查研究非常必要。

基于上述論述的研究意義與研究必要性，結合江蘇試點的地理人文與經濟特征等多方面因素，本研究選用江蘇省內蘇北（泗洪縣）已有試點作為研究樣本。擬在己有研究基礎上，以農戶為視角，探索影響農戶響應住房財產權抵押主要因素與制約條件，進而為制定和改進農民住房財產權抵押貸款的相關政策提供依據。

二、研究方案

本研究以產權理論、農戶行為理論與有效融資理論等經典理論為依據建立農民住房財產權抵押貸款行為響應與約束條件的理論框架，以文獻分析法、問卷調查法以及描述統計法為研究方法，以問卷調查和訪談的方式實地調查江蘇省內農民住房財產權抵押貸款試點并分析其行為響應特征，實證檢驗影響響應程度的約束條件，為進一步完善農民住房財產權抵押政策提出對策建議。

三、樣本區概況、調查方法

（一）樣本區概況

本研究的調查地為江蘇省北部泗洪縣。該地為欠發達地區，總人口108萬，農業總產值為61億元，農民的經營類型多樣，種植農村人均可支配收入13625元，金融機構數約有11個。該地實施農民住房財產權抵押貸款時間較早（自2011年）；擔保和信用要求較低，享受抵押貸款利率優勢；期限靈活，可以為一至三年，對農戶抵押物有放寬作用。目前已累計發放14.2億元，月為2.79億元。

（二）數據來源與調查方法

本研究使用的數據來自組員于2017年7月在江蘇泗洪縣的實地問卷調研。在泗洪縣的東西南北方向各隨機抽樣四個鄉鎮：界集，孫園，上塘，雙溝抽樣調查。共發放問卷超過300份，共收回完整填寫問卷298份，有融資需求有效問卷237份。成功貸到農村住房財產權抵押貸款（行為響應農戶）為120份，未參與貸款農戶（未產生行為響應農戶）117份。

四、分析

（一）農戶家庭基本情況分析

根據調查結果顯示，在被調查農戶的家庭基本情況方面，戶主基本以男性為主（表1）。男女比例在是否產生行為響應的兩部分人群中相差不大，反映出性別對行為響應的產生并未有顯著影響。

表1 產生與未產生行為響應農戶男女分布比例

農戶平均年齡在45歲左右；接受調查的237名農民年齡主要集中在40～60歲之間。受教育程度主要集中在小學、初中、高中水平。原預期文化程度越高可能會使農戶產生更積極行為響應，但跟預期不符的是，在無行為響應的部分，有29%的農戶為大專及以上文化程度。而在產生行為響應的部分，僅有6%的農戶為大專及以上文化程度。這說明文化程度對農戶行為響應影響不如預期。從家庭年總收入來看，未申請住房財產權抵押貸款的家庭年總收入平均在～5萬元，申請了貸款的家庭年總收入平均在4～7萬元，明顯高于未申請貸款家庭。

表2反映出產生或未產生行為響應農戶經營類型均以純農業和非農業為主，其中產生行為響應的農戶這一特點更為突出，純農業的戶數和非農業的戶數均超過未產生行為響應的部分。

表2 響應與未響應農戶經營類型分布

（二）農戶擁有房產情況分析

從總體上看237人中，擁有農村住房的農戶占總調查人數的76%，擁有商品房的農戶為62%，農戶擁有農村住房比例略大于商品房數量。

將產生行為響應與未產生行為響應農戶進行劃分，產生行為響應農戶比未產生行為響應農戶擁有農村住房比例高7%，擁有商品房比例低2%。

或許由于擁有農村住房比較容易取得農民住房財產權抵押貸款，或者擁有農村住房的收入較低，比較需要通過農民住房財產權抵押獲得貸款，所以擁有農村住房數可能對是否產生行為響應產生影響。而擁有商品房的人收入更高，比較不缺乏融資途徑，所以較少的響應了農民住房財產權抵押貸款。不過兩者之間的數量差異并不十分明顯，是否有影響還待進一步考證。

產生行為響應與未產生行為響應農戶的農村住房，其建造時期均集中在90年代至今，面積集中在300平方米以下，宅基地從100平方米左右到400平方米以上分布分散。預期價值在區間內分布均勻。但未產生行為響應農戶對農村住房的預期價值估計較產生行為響應農戶偏低，可能是因為認為農村住房不值錢所以沒有對農民住房財產權抵押貸款進行響應。產生行為響應與未產生行為響應農戶的商品房，其位置均大部分位于鄉鎮，建造時期均較新，集中在2000年至今，面積集中在200平方米以下，宅基地面積均集中在200平方米以下，預期價值都集中在40萬以下，差異不大，對行為響應不大。

（三）農戶住房財產權抵押貸款現狀分析

1.農戶當前貸款情況分析。調查結果顯示，行為響應農戶大部分有不止一次的貸款經歷，表現出行為響應農戶總體貸款次數顯著高于未響應農戶（表3）并且有更高的融資需求。這可能由于行為響應農戶之前貸款次數多，使得他們對銀行貸款流程有更多了解，敢于嘗試新型貸款，對貸款較為信任，所以對農民住房財產權抵押有著較好的響應。另一方面也有可能是因為他們融資需求高，所以貸款次數較多，對農民住房財產權抵押有著較好的響應。

表3 響應與未響應農戶貸款次數分布

2.農戶對住房財產權抵押貸款了解與響應情況分析。行為響應農戶均知道“住房財產權抵押貸款”這一名詞，并對年限、利率等細節熟悉明了，而在未行為響應農戶中，有37.61%的農戶知道“住房財產權抵押貸款”這一名詞，但未曾申請過或沒有過多關注而基本對利率年限等細節不了解；62.39%的農戶沒有聽過“住房財產權抵押貸款”這一名詞，對相關政策細節更一無所知。可以看出，對政策是否了解也是約束行為響應的重要因素。

共有120人對農民住房財產權抵押貸款進行了響應，僅有1人因為住房不符合貸款要求（住房地理位置過偏）沒有獲得貸款，其他119人均獲得了貸款。這也說明貸款可獲性較好。

產生行為響應的農戶普遍對貸款可獲金額有更大期待。76.67%的農戶對貸款流程基本滿意，其中5.8%的農戶希望提高貸款額度；2.5%的農戶覺得貸款程序略微復雜，希望有所簡化；14.17%的農戶覺得貸款利率偏高，希望有所降低。

3.農戶貸款次數情況。表4給出了受訪農戶在2010～2017年對農商行（正規金融機構）抵押貸款行為響應次數的基本情況。在全部237個有效樣本農戶中，農戶土地產權抵押貸款行為響應次數符合計數數據特征。此外，每個農戶在2010～2017年內，參與抵押貸款次數是隨機且獨立發生的，且這237個參與次數的樣本均值（0.6962）和樣本標準差（0.8862）較接近，從統計學意義上來看，可以認為基本沒有顯著性差異。因而從數據分布特征上講，這樣的數據近似泊松分布（poission distribution）。

表4 泗洪農戶2010～2017年土地住房財產權抵押貸款行為響應次數及分布

4.與貸款相關政策落實情況分析。從表5明顯可以看出絕大部分響應農戶房產證權一致，這說明證權一致對農戶響應農民住房財產權抵押貸款有重要作用。但不可否認，證權是否一致與當地政府的具體政策有關，比如政府給村里的老房子統一發過證，但是部分新房子并沒有房產證。自2006年以來基本未新增農民住房確權登記，目前辦理貸款的絕大部分為2006年以前確權登記的農房。

表5 響應與未響應農戶證權是否一致情況分布

5.農戶辦理貸款便捷程度分析。在外部情況上，我們主要調查了從農戶家到最近發放農民住房財產權抵押貸款的金融機構的方便程度（表 6）。

表6 響應與未響應農戶前往相關金融機構便捷程度分布

研究結果顯示，行為響應農戶從家到最近發放農民住房財產權抵押貸款的金融機構的方便程度明顯高于未作出行為響應農戶。所以說，從農戶家到最近發放農民住房財產權抵押貸款的金融機構的方便程度對行為響應情況有著重要的影響。

五、結語

就調查比例來看，有超過一半的農戶對農民住房財產權抵押產生了行為響應，體現出農民住房財產權抵押貸款政策實施較為成功，驗證了此貸款對拓寬農民融資渠道的積極作用。

響應貸款對收入狀況有一定要求。擁有農村住房對申請貸款更加有利。有貸款經歷的農戶有更加積極行為響應，同時證權一致和從農戶家到最近發放農民住房財產權抵押貸款的金融機構的方便程度對行為響應情況有著重要的影響未產生行為響應農戶選擇了其他融資渠道，部分原因是對農民住房財產權抵押貸款不了解。所以政策宣傳的落實在農民住房財產權抵押的推行上將起著重要的作用。因此金融機構應針對不同人群有重點的進行宣傳。

除此之外，政策應當配套更加完善的保障政策，提高金融機構積極性。大部分農戶的經營風險性較大，沒有穩定的現金收入，信貸風險較大。且在政策出臺的同時沒有相關的保障措施，除了有政策性任務的金融機構，其余金融機構對該類貸款積極性較低。應出臺相關政策保障金融機構（例如政策性保險，在財稅、貼息、擔保費補助等方面給予政策傾斜），完善風險分擔機制，降低金融機構貸款風險。