從招商引資到對簿公堂

文/圖_本刊記者（發自江蘇徐州）

徐州老街坊街區

“目前公司已經無法維持正常的經營，無法開具發票，無法繳納社保，無法支付員工工資，無法繳納稅金。當下的水電費、緊急維修費等都是由我們股東通過借款來維持。”江蘇吾瑞城市廣場開發有限公司股東、總經理董建波告訴本刊記者。

在江蘇徐州，一家八年前被政府以招商引資的形式引入當地投資的外地企業，在與當地政府簽訂協議之后，隨之投入近兩億元啟動項目施工與建設。“起初項目推進非常順利，政府也一直很支持我們，合作很默契。但是從2017年上半年開始，這種局面日趨惡化。”

與政府簽訂協議，敲定來徐投資

“我們現在的老街坊項目用地是徐州老市委大院，房屋以及目前的土地所有權都屬于徐州新城區國有資產經營有限責任公司（以下簡稱‘國資公司’）。”董建波告訴本刊記者，老街坊·徐州老字號街區是徐州市重大產業項目，同時也是徐州市全力打造的現代服務業集聚區和歷史文化街區。項目所在地塊由國資公司租賃給徐州市云龍區政府，云龍區政府通過招商引資將該場地租賃給寧波石浦控股發展有限公司（以下簡稱“石浦公司”）。寧波石浦控股發展有限公司在徐州注冊了江蘇吾瑞城市廣場開發有限公司（以下簡稱“吾瑞公司”），負責投資該項目，合同期滿后，所有資產無償移交給國資公司。

采訪期間，董建波向本刊記者提供了一份國資公司2010年11月27日與云龍區政府簽訂的《老市委大院原辦公區房屋租賃合同》，合同顯示，甲方國資公司與乙方云龍區政府約定，甲方租賃給乙方的場地位于徐州市青年路117號（中共徐州市委原辦公區），包括可移交房屋22000平方米，以及地面地下相關附屬設施設備。租賃期限約定為2011年3月31日前作為房屋移交、市級機關醫院安置、遺留問題處理時間；自2011年4月1日起至2012年9月30日止共18個月，作為徐州國資為云龍區政府提供的建設、改造、裝潢以及招商入駐企業提供的免租期。此外，雙方約定租賃期限為15年，即從2012年10月1日起至2027年9月30日止。租金自2012年10月1日起開始計算。在云龍區政府正常履約的情況下，雙方再行續簽10年。同時，還約定在租賃期內云龍區政府可對所租賃區域內的場地環境、水、電、氣等設施以及現有房屋進行裝修、改造、拆建和新建，并享有租賃、經營等權力。

同日，徐州市云龍區人民政府又與石浦公司簽訂了《老市委大院原辦公區房屋租賃合同》，協議約定：甲方云龍區政府租賃給乙方石浦公司的場地位于徐州市青年路117號（中共徐州市委原辦公區），包括可移交房屋22000平方米，以及地面地下相關附屬設施設備。在租賃期內石浦公司可根據經營發展需要，對所租賃區域內的場地環境、水、電、氣等設施以及現有房屋進行裝修、改造、拆建和新建，并享有租賃、經營等權力。此外雙方約定租賃期限為15年，即從2012年10月1日起至2027年9月30日止。租金自2012年10月1日起開始計算。在石浦公司正常履約的情況下，雙方再行續簽10年。

董建波回憶說：“當天簽合同時，區政府先與國資公司簽，然后隨即與我們石浦公司簽約，這些都是事先已經商定好的，所以兩份合同連文字都基本相同，我們就是這樣來徐州投資的。”

房產被抵押貸款，無法辦理產權證

“吾瑞公司成立之后通過與國資公司、云龍區政府之間的多次協商與溝通，明確了各方的職責和分工。”董建波告訴本刊記者，吾瑞公司負責老街坊項目改擴建的資金和項目招商營運，“因為原來的市委大院房屋相當破舊，要在舊有房屋上加固改造幾乎沒有商業價值，所以我們當時提出來必須進行拆除重建，根據周邊的商業情況，我們希望打造成民俗商業文化街區，于是提出來要建地下停車場等，當時就預計需要投資兩個億；時任政府主要領導也同意了我們的方案，所以在隨后的兩年之內開始對原有建筑予以拆除，只保留了兩棟樓。”

經過投資建設，吾瑞公司先后共投資1.73億元，使得老街坊·徐州老字號街區建設完成。據介紹，該項目新建地面建筑42000平方米，地下10000余平方米，修繕房屋4000平方米，新增雙回路電源4000千伏，引入市政燃氣管道網至所有商戶，等等。“老街坊地面有景觀水系，景觀雕塑，室外地面鋪設了專門從南方收購來的古舊青石板，構建了仿古街巷三條，近400米。”董建波告訴本刊記者。

“我們老街坊項目2011年11月通過了徐州市規劃委員會的審批，2011年12月1日舉行了開工典禮儀式。時任徐州市副市長孔海燕、時任云龍區區委書記王安順、時任云龍區區長陳靜，包括國資公司的負責人等都參加了典禮。此后，該項目在2010年、2011年、2012年連續成為徐州市政府城市建設重點工程。當時有關部門對此非常重視，并且積極協調。”董建波回憶說，經過兩年的建設，項目基本完工，并且于2014年部分街區試運營。期間，國資公司辦理了項目立項，規劃項目申報，原人防工程拆除申報等。

但令董建波不解的是，至今老街坊項目尚未辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證。“因為沒有辦理相關許可證，所以這個項目至今還未通過相關部門驗收。這些證都得國資公司作為業主辦理，由云龍區政府協調各方關系，我們吾瑞公司是沒有資格辦的。我們當時施工期間也曾將這一問題向政府提出來，但當時合作都很默契，誰也沒想到會出現這樣的問題，甚至至今該項目的所有新建建筑都沒有房產證。”董建波向記者坦言：“當年這個項目屬于招商引資項目，幾乎不少事情都是特事特辦，遇到問題就通過領導批條子解決，加之連續三年是市政府的重點工程，所以幾乎一路綠燈。”

在《徐州市2010年度城建重點工程計劃》中，記者發現，其中明確要求：“市各有關部門要積極推行部門會辦、聯辦等好的制度，切實減少辦事環節，簡化審批手續，縮短辦事時限，提高工作效率……所有建設項目的前期手續既要嚴格按基建程序辦理，又要想方設法加快速度，保證工程盡快開工。”

長期產權抵押，致企業經營受阻

“之所以沒有辦理相關手續，就是因為早在2011年3月至2016年12月，國資公司已將該項目地塊的土地證以及房產證作為抵押，在中國建設銀行徐州分行貸款一億八千萬，此后在2016年12月26日注銷抵押；同時又在第二天，即2016年12月27日，將該項目地塊的土地證以及房產證作為抵押，在中國銀行徐州新城區支行貸款兩億，并且此次抵押約定期限直至2026年6月30日。”董建波告訴本刊記者。

董建波的這一說法，在一份徐州市云龍區政府發給徐州市消防支隊關于先行辦理老街坊·徐州老字號街區消防手續的函件中得了到證實。云龍區政府就相關項目手續問題表示：“該項目各項手續正在加快辦理，由于該地塊已由新城區國資公司抵押給銀行，導致無法辦理項目規劃許可證（目前，規劃手續已辦至憑解押后的土地證驗證即可領取規劃許可證，施工許可手續已辦至憑規劃許可證即可領取施工許可證）。”同時指出，“2011年11月，市委、市政府主要領導審批同意該項目的規劃設計要點，市規劃局也同意該項目的總平面規劃。”并表示，國資公司會盡快辦理項目許可證，確保手續完備。

“2011年3月，該項目舊有房屋已經拆除，土地平整工作已經完成，不知道國資公司是怎么能憑借舊有房屋的房產證通過銀行的審核拿到貸款的，也不知道銀行當時有沒有派人過來現場調查。”董建波對此表示不解，他向本刊記者坦言，第一次抵押從2011年開始，到2016年12月26日注銷，次日又被國資公司再次抵押，并且約定期限直至2026年6月30日。“如此抵押下去，老街坊項目的老房子房產證如果不注銷，那么老街坊項目的建設用地規劃證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證將勢必一直辦不下來，新建建筑的房產證更是遙遙無期。”

“嚴格意義上講，到目前為止，該項目尚處于違法在建狀態，無法進行綜合驗收，以及歸檔領證。”董建波回憶道，當初吾瑞公司為該項目的規劃方案的通過做了大量的完善工作，為云龍區政府墊付部分拆遷戶的補償金，為新城國資確立的施工單位做了支付施工費用的承諾，并按照工程進度支付各項工程款項。此外，按照政府的要求招來了“兩來風”“恒順醋業”“云龍山食品”“樊噲狗肉”等多家徐州老字號門店，并對部分商家進行了裝修補貼。

在出租門面時，吾瑞雖然有當初與政府簽訂的租賃合同，但是由于缺乏正規手續，特別是沒有房產證，使得大型項目的招商帶來了很大的損失。董建波回憶說，吾瑞公司招商對接新東方教育培訓機構入駐本街區時，因無法提供真實合法手續而告終；2015年，吾瑞公司向銀行以租賃戶的租金作為還款來源申請貸款時，因出租房屋無真實合法手續而未能成功。

董建波

合同糾紛，政府將公司訴至法院

董建波告訴本刊記者說，2015年至2017年，國資公司連續三年向云龍區政府發函催交租金，云龍區政府也隨之發函給吾瑞公司催交租金。“我公司回復表示，盡快辦理項目建設合法手續，在手續未辦理前不應按照合同交納租金，當然可以酌情考慮繳納占用費，并且按此前的合同約定，新建房屋是不交納租金的。”

“當時為了鼓勵我們新建房屋，在政府簽訂合同的時候，雙方已經約定新建房屋在租賃期內免租金。”董建波告訴本刊記者。

在云龍區人民政府與石浦公司簽訂《老市委大院原辦公區房屋租賃合同》中，記者發現，就租金問題的約定如下：起始租金為人民幣600萬，自租期第四年起（2015年10月1日）每三年遞增5%；乙方（石浦公司）因經營需要，經甲方（云龍區政府）同意并經有關部門批準后新增建房屋建設費用全部由乙方承擔，產權歸國資公司所有，租期內甲方免收乙方租金；租賃期滿后，乙方無條件移交給甲方，由甲方交付給國資公司。

“政府現在要求我們按照每年600萬的標準支付租金，并且按照規定繳納滯納金；但是合同明文約定新建房屋在租期內免收租金。目前未拆除的老房屋只有約4000平方米，其余都是我們吾瑞公司自己新建房屋，即便是繳納租金也完全按照合同要求（22000平方米繳納600萬元一年的標準）計算。”董建波對此表示不解，他告訴記者，區政府現在認為當初新建房屋建設“未經云龍區政府同意并經有關部門批準，所以不能免租金”。

但是對于未經政府同意的說法，董建波表示有異議，“雖然當時確實這塊程序沒走到位，因為雙方當時合作很順利，我們也沒想到會出現這些事。然而政府是知道新建房屋并且相關領導是批準的，況且在此期間一直很支持，多次協調相關事宜，而且我們的項目規劃是經過市規委批準的，且連續三年是徐州市城建重點工程計劃，政府不會不知道。”采訪期間，記者發現，國資公司與云龍區政府就工程進展中的相關事宜的確向有關部門發函并協助解決。

2017年6月，云龍區政府作為原告將吾瑞公司訴至云龍區法院，并且要求解除合同，返還原物，支付租金和滯納金等；或者提出繼續履行合同，吾瑞公司一次性支付完畢拖欠租金2902萬余元（暫計算至2018年3月6日）及滯納金，如未按合同支付租金，或有其他違反租賃合同或調解協議約定的行為，云龍區政府有權解除合同。后因管轄權異議，此案轉至徐州市銅山區法院。

不久，云龍區政府向法院提出訴前財產保全申請，銅山區法院于2018年3月29日下達民事裁定書，凍結了石浦公司吾瑞公司銀行存款3000萬元，或凍結、查封其價值相當的其他財產，并凍結了吾瑞公司的基本賬戶，給公司的正常經濟活動帶來了嚴重的影響。

“我們投入近兩個億，沒想到現在會成這個樣子，希望有一個公平、理性的處理方案，而非凍結賬戶，切斷收入來源；也希望各項手續能早日齊備。”董建波告訴記者，銅山區法院后來向老街坊項目租戶下達協助執行通知書，要求所有租戶將租金交至法院指定賬戶。“因此導致商戶拒絕向吾瑞公司繳納租金，同時租戶也并未將租金交至法院指定賬戶。由于租金無法收取，員工工資不能及時發放，加之我們的賬戶被凍結，即便是目前的水電以及維修費也是自己借錢，公司經營已經無法運作了。”