房地產開發項目建設階段成本控制

宋憲平

摘要：本文以房地產開發項目建設各階段的成本控制為主要內容，對目前房地產開發項目成本控制的現狀來進行研究和分析，充分論證房地產開發項目建設階段成本控制的重要性。

關鍵詞：房地產；建設階段；成本控制

在我國停止住房分配后，房地產企業開始迅速發展。在這樣的形勢下，房地產開發建設階段的成本控制不僅具有一定的現實意義，更關系到相關開發企業如何在困境中生存和發展。創新才是硬道理，所以相關開發企業必須對成本控制措施進行創新，這就關系到房地產開發企業在項目開發過程中如何降低成本來擴展有限的利潤空間使自己在此領域有一定的立足之地。由此可見，房地產開發在建設階段成本控制的重要性。

一、房地產項目開發主要階段

一般來說，房地產項目開發投資期較長，需要從土地拍賣開始，然后進行拆遷、相關項目策劃、設計、招投標、工程施工、竣工驗收等這些階段。而且，各個階段的特點和工作的重點以及工作的內容都是不一樣的。由此可見，每個階段的成本控制方法也有所不同。因此，房地產開發商要分階段、分重點、分步驟對整個工程進行系統完善的成本控制，以此來實現工程成本降低，達到項目預訂成本的控制目標。

二、項目工程土地費用階段成本控制

土地使用權的取得是房地產商開發成本的重要組成部分，開發企業在購買土地時需要支付一定的資金，而這一部分資金整體數額較大，這就需要房地產企業在開始前就要對政府所拍賣的地塊進行考察。考察對象包括：該地塊的商業價值、交通狀況、周邊環境、給排水狀況以及三通條件等。經過實地考察對該地塊的具體情況進行了解、掌握，對其實際開發價值或開發成本形成較為準確和客觀的評估，這就為拍賣時的競標環節打下了很好的基礎。除此之外，還要對現有地塊的建筑物進行拆遷，已經拆遷的建筑物拆遷進度，是否有歷史遺留的一些問題以及競爭對手的相關情況等都要有所了解。通過以上環節對該地塊的具體情況有了一定的掌握，對前期土地取得的成本費用也可以加以控制，達到我們控制整體成本的目的。

三、項目工程建設階段成本控制

（一）項目工程決策階段

項目決策階段成本控制包括：項目建議書的初步投資估算、可行性研究階段的投資估算、初步設計階段的概算、項目決策階段的備選方案選擇等。

在決策階段進行造價控制對項目整體建設成本的影響很大，在可行性研究階段，，項目開發人員可與相關專家一起通過科學的方法對項目方案進行選擇，可以大規模地調整工程造價；設計階段，相關人員可以對所選方案進行對比、合理選擇所需項目工藝、較大幅度進行造價調整，以達到最優目的；以上所有階段確定之后就要進行施工階段，施工階段只能按照設計規定，通過對施工組織優化和相關技術來降低開發成本。整體看來，投資估算階段顯得尤為重要。

由于項目的特點不同，投資估算采用的方法也會不一樣。應該根據所需要的精度、獲取的一些技術經濟方面的資料，選取合適的估算方法。投資估算方法有以下幾種：生產能力指數估算法、資金周轉率法、朗格系數法和指標估算法。對于房地產開發企業來說，長期采用指標估算法來對項目投資進行估算，如果套用指標和具體工程數據之間有差異時要進行局部的調整和換算。

（二）項目工程設計階段

設計階段是整個房地產項目進行成本控制的重點和關鍵。雖然設計費用在整個工程總體費用中所占比例不是很大，但這一階段對整個工程的工程造價影響卻很大，房地產開發企業可通過此階段有效地進行造價控制。這對于整個工程來說都具有非常重大的意義。

房地產開發商可引入競爭機制，進行相關設計招標；加強技術經濟方面分析，使最終設計不僅具有適用性還具有技術先進性。這樣不但保證了整體性能和質量，而且還降低了項目投資費用；進行限額設計，可以控制整體項目費用；在設計變更環節可加強管理，盡量減少突發情況帶來的影響，降低項目成本損失；嚴格控制設計所需費用，實行矩陣式組織結構和一專多能的相關用人制度，以此來提高人員利用率；建立風險激勵制度，以達到提高設計人員責任感和積極性的目的。

（三）項目工程施工階段成本控制

對施工組織設計進行審查，施工組織設計不僅是承包方在施工作業時的綱領性文件，也是發包方對整個工程質量控制、成本目標、工程工期以及處理索賠的重要依據；對工程支付款進行嚴格管理，工程款支付管理有：不提前支付、根據工程的計量結果，扣除不符合要求的工作量、不拒絕付款、不拖延支付、不降低承包商的積極性；工程變更的控制，工程建設具有工期長、成本高和技術復雜等特點。在勘察設計方面，由于工作粗糙會在施工過程中發現很多事先未想到的問題，這樣就導致不得不變更設計，引起工程數量發生改變。也可能由于事先有很多無法涉及到的相關方面導致設計更改、工期延誤、原材料變動等，這都將造成成本的增加。在這一階段進行建筑項目成本控制要確保各部門及時溝通和積極地配合。

四、項目工程竣工結算階段成本控制

項目工程建設完成后，首先是要對工程項目進行竣工驗收。開發商在這一階段要組織相關部門和專家對整個工程進行細致的檢查，對項目的各種使用功能進行整體試用，對存在的質量問題及時監督承包商補修，保證在工程交付使用之后不再存在質量等問題，不再產生相關的費用；項目開發商要清晰完整及時地把驗收合格的物業和設備交給物業管理單位，方便物業單位及時有效地開展物業管理方面的工作，這樣就減少了前期開發商在物業管理中產生的費用；編制完整的用戶使用手冊，明確告知業主需要注意的事項以及正確使用相關設備的方法和流程，盡可能地減少由于業主使用方法不正確對建筑形成損壞，造成開發商進行不必要的成本支出；工程結算工作要及時開展，工程在交付完成之后，相關工程內容都處于隱蔽狀態，因此，收集結算資料要及時，這樣可以避免以后工程項目資料缺失或者人員變動造成爭議，給成本控制增加難度。

參考文獻：

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