關于“產權式商鋪”的法律思考與建議

韋鈺琦

摘要近年，我國產權式商鋪作為新生房地產銷售與投資模式得到繁榮發展，但存在著大量的實務法律糾紛、交易風險隱患和法律規范缺失。本論文依托案例實證研究，通過對全國重大典型案件的調查分析，以理念推廣引導為突破口，探索形成一套回應訴求、促進“產權式商鋪良性發展的理論新方案。

關鍵詞“產權式商鋪” 法律分析 法律思考 理論方案

一、產權式商鋪發展現狀

（一）產權式商鋪概念、類型及其特點

產權式商鋪，是指商業性房產開發商為了籌集或迅速回籠建設資金而將整體的商業建筑物分割為若干獨立的部分分別銷售，各獨立銷售的面積之間不設物理間隔，業主購買后享有產權但不直接經營，而是由開發商或專門的經營公司負責統一經營管理，業主獲取定期、定額回報的房地產銷售與投資模式，其實質是產權、經營權和管理權的三權分離。

實踐中，產權式商鋪有兩種類型：一種是現實性產權式商鋪，即開發商將商場進行物理形態上的實質分割，各商鋪之間具有構造上的獨立性；一種是虛擬性產權式商鋪，即開發商只對商場進行概念上的面積分割，商鋪相互之間沒有物理間隔墻，不劃分實際區域，沒有獨立空間。目前的產權式商鋪以虛擬性產權式商鋪為主。

近年來，產權式商鋪因其具備高投資回報率及籌集、回籠資金快等特點而備受開發商和投資者的青睞。但也因其權利分離的本質特點為統一經營和管理造成根源性障礙，從而引發一系列群體性法律糾紛和社會矛盾。

（二）產權式商鋪常見糾紛問題

在對我國常見產權式商鋪法律糾紛案例的統計與分析基礎上，筆者發現：業主權利物權屬性不清、各類合同關系定性、產權式商鋪所有權行使限制、案件具體執行等是主要的司法爭議焦點與困境，且此類訴訟具有主體多樣性、糾紛突發性、群體性、業主內部意見的不統一性和法律關系復雜性等特點。而其中當糾紛出現時，個體與整體利益的沖突、開發商變相經營規避責任、投資者風險防范意識薄弱、政府追求效益而怠于監管等是無法有效解決問題的主要原因。

具體的，如一些開發商為了銷售，向中小投資者承諾將售出的商鋪由開發商返租，許以高額的投資回報，甚至承諾在一定期限內回購投資者購買的商鋪。而現實中，由于惡性競爭、經營不善的原因，實際不可能達到其承諾的回報率，致使不能按時足額給付租賃費；甚至，有的開發商迫于資金回籠的壓力，不得不通過“售出返租”的形式把一塊塊地產分售給中小投資者，賣完后一走了之，使整個環節出現問題，從而引發糾紛。

（三）產權式商鋪糾紛法律分析

在真實客觀的案例分析后，我們不難發現，產權式商鋪法律糾紛問題主要涉及開發商、業主、實際經營人、擔保方、管理公司和銀行等多方主體，形成了買賣合同、租賃合同、委托經營、擔保等多重法律關系，各自存在不同的利益與風險，但卻又緊密聯系，環環相扣。任何一個個環節出現問題，都易使整個項目出現問題，甚至崩盤，從而引發群體性訴訟，激化社會矛盾。加之市場秩序不規范、誠信體系不健全、相關監管不到位、法律法規不完善等原因，一系列違法行為和法律風險加劇顯露?；谄渖婕皟热荻?、影響范圍廣等不同于傳統房產交易的特點，相關法律與社會問題亟須采取措施予以解決。

二、產權式商鋪良性發展的法律思考

（一）產權式商鋪法律風險與隱患

在對產權式商鋪常見法律糾紛整理與分析后，我們不難發現，繁榮發展的背后是無法回避的多重法律風險與嚴峻法律隱患，其交織于復雜的法律關系之間，且存在易被不法利用的靈動自我轉移?？偨Y下來，具體有以下幾方面：商業信用風險、商業經營風險、投資人購買力風險、資金流動性風險、所有權與經營權分離的風險、高額回報隱含的風險、小業主分散的風險、合同風險、投資成本的風險、產權風險、包租期滿后續風險等。另外，開發商急迫收回資金的心態、投資者的盲目跟進、銀行嚴控按揭以及市場的惡意炒作，更加重了投資者的風險隱患。

（二）產權式商鋪良性發展方案探尋

1.產權式商鋪先進發展經驗總結

產權式商鋪經營模式最早起源于上世紀70年代末的歐美，2003年在我國“北上廣深”等發達城市流行，2010年席卷國內省會城市，近幾年來逐漸向二、三線城市發展。這種模式在香港比較風行，但在發展中存在著大量的問題。

從發達國家的經驗看，一般沒有將商業地產分割銷售的做法，都是只租不售，這樣有利于商業的整體經營和管理。但是，在房地產市場發育比較成熟，社會信用度高，購房置業者比較理性的地方，比如香港，這種方式也是可行的，甚至一定程度上促進了經濟的發展。

2.產權式商鋪發展具體方案

在理論探尋過程中，筆者充分考慮產權式商鋪交易中開發商、業主、實際經營人、擔保方、管理公司和銀行各方主體的權利和義務，以及行政監管主體的監管和職責，在取得第一手案例數據并進行系統分析的基礎上，制定形成相對應的法律途徑和生活途徑解決方案，具體包括產權式商鋪交易開發商和投資者的風險防控、行為模式風險預測及評估等有力措施，以及房產交易行政監管部門的監管細化方案與相應監督、抵押擔保的規范明確等新方案。

產權式商鋪交易活動多方均存在不同程度的潛在風險，尤其是開發商對投資者在權屬及資質方面存在信息不對稱的欺騙隱患。因而就需要一套風險防控機制與針對開發商行為模式的風險預測與評估方案，具體包括應對開發商變相經營規避責任、經營不善、產權分散、商鋪公攤面積、物業管理及相鄰權等方面的風險防控方案與機制。而伴隨著金融領域投融資快速發展，針對虛擬產權中專業經營公司，相應的行為評價與規則也亟待規范。在交易各方自律尤其是開發商明確責任的同時，行政部門監管主體的職責更需得到細化與社會監督，具體從建立嚴格準入機制、建立信用評價制度和加強社會媒體監督等方面展開。

三、產權式商鋪良性發展的法律建議

（一）產權式商鋪法律規制一般原則

產權式商鋪作為一種新型的產權發展形式，法律、行政法規雖無系統而明確的規定，但總體上在適用時應符合物權法的一般規律與原則。產權式商鋪的權力分散與剝離的特點決定了整個市場只有統一規則、統一布局、統一經營、統一管理，業主才能更好地獲得利益和維護權益，因而在項目開展和訴訟裁判時，應著重處理好個體與整體利益的沖突與協調，一方面單個商鋪的利益應當服務于廣大業主的共同利益，接受整個市場規劃布局的限制和約束；另一方面，也應注意對合法適當的業主個人權益與訴求進行切實關注與保障。

（二）產權式商鋪法律性質具體界定

產權式商鋪法律規制中首先要明確的問題就是權利類型的界定，這也是相關法律糾紛在司法裁判中的一大爭議焦點。在當前現有的理論學說和裁判案例中，存在建筑物區分所有權說、按份共有說的不同觀點。筆者認為對其權利類型的界定應建立在區分產權式商鋪類型的基礎之上。獨立產權式商鋪因其存在物理形態界限分割而具有結構上和利用上的獨立性，應當適用建筑物區分所有權理論；而虛擬產權式商鋪實際為權屬的抽象劃分，應界定為按份共有。

而只有在權利類型正確認定的基礎上，區分相應適用的具體法律規范，才能進一步更好的解決合同運營中的一系列糾紛，從而做到定紛止爭，維護當事人合法權益，調整與引導產權式商鋪交易下的社會、經濟和法律關系健康有序發展。

（三）產權式商鋪法律完善建議

具體的，筆者有以下幾方面的法律完善建議：（1）古今中用、博采眾長：學習國外先進的產權式商鋪法律制度安排、司法裁判要旨，借鑒具體實務成功經驗與失敗教訓，并在特色國情與市場基礎上加以調整改進；（2）制定并推行規范化的產權式商鋪合同范本：鑒于產權式商鋪交易的特殊性，為平衡買賣雙方利益，防患投資風險，保護投資者合法權益，筆者認為應由房產行政主管部門制定并強制推行《產權式商鋪買賣合同》和《產權式商鋪委托經營合同》等；（3）建立產權式商鋪地產開發準入和擔保制度：建立嚴格準入制度，只有具備一定資質和規模的開發商才能進行預售，與此同時，開發商必須向國土部門繳納一定比例的保證金，最大程度預防和保障群體事件和利益；（4）健全產權式商鋪的相關法律制度：在《合同法》、《物權法》中對產權式商鋪的問題作出特殊規定，對《商品房預售管理辦法》等房地產特別法領域完善補充規定，厘清概念及各方權利義務關系，并明確相應的法律責任。（5）加強業主自治：構建各業主糾紛協調機制，保障投資者自治權益；（6）完善產權式商鋪開發商開發用地的審批與監督機制，完善產權式商鋪銷售法律制度；（7）明確產權式商鋪抵押與擔保規范：制定明確細化的產權式商鋪評估與責任規則，完善擔保機制，完善第三方管理人的違約責任；（8）規范權屬登記制度：形成由行政主管部門頒發共有權、建筑物區分所有權等證書的制度安排，促進管理效率發展和當事人合法權益保護；（9）加強行政主管部門的監督：建立各部門單位聯動與信息互通管理機制，并加強社會大眾與媒體對于行政監管的規范監督，促使其更好的履行相應職責；（10）發展金融市場，完善商業信用體系：構建商業信用監督與評價機制，細化相應考核標準，為產權式商鋪交易發展營造良好的市場環境。

（四）產權式商鋪理念推廣引導

而其中，針對我國當前金融投資領域快速發展和投資者非理性投資的現狀，筆者認為應當以思想理念的推廣和引導為突破口，將產權式商鋪交易中的法律風險與投資風險等相關必備知識通過多種渠道向大眾投資者普及推廣，使其更趨理性化的行為形成對開發商等市場主體的反向選擇和倒逼機制，具體包括成立相應法律普及宣傳志愿社會組織。

四、結語

產權式商鋪交易繁榮發展的背后是不可忽視的交易風險隱患、是亟待回應的各方維權訴求和調整其步入健康發展軌道的方案探尋。而問題的解決需要實踐的切實探索和系統性的研究應對。因此，我們不但制定形成產權式商鋪交易各方主體的風險防控和監管職責方案，更注重在此過程中法律法規和思想理念的雙重規制與引導作用，從而形成全方位多角度的科學應對之策，更好的規范產權式商鋪交易的良性有序發展，使其更好發揮商業升級拓展的拉動作用，促進我國經濟的繁榮發展。