高企房價應理性看

主持人語

此前，西安曾被稱為“房價良心”城市——三年前西安房價也就六七千元，在全國省會以上大城市中確實比較低。在過去的一年里，房價好像坐上了火箭，一天一個價，飛速上漲。截至2018年5月連漲26個月，根據易居中國統計，2018年4月西安商品住宅成交均價12732元/㎡，環比增長4.7%，4月出現日光盤26個，供求比為0.7，房價暴漲同時一房難求，部分房子中簽率不足10%。雖然政府出手調控，但是卻陷入“越調越漲”的怪圈。加入搖號買房城市之列，這背后的原因是什么？

本刊記者就帶著這些問題，采訪了陜西省房地產研究會會長、長安大學城市研究所所長王圣學教授。

記者：王教授您好，您作為陜西省房地產研究會會長，全省房地產業界的權威專家，請您對西安房價前幾年為什么一直處于比較低迷的狀態進行解讀。

王圣學：2016年，西安市政府成立調研組對西安的房地產市場進行了調研，我當時是這個調研組的負責人。通過這次調研基本搞清楚了西安樓市為什么前些年“超穩定低迷”發展的原因。

第一，西安過去長期多頭供地。各區縣、各開發區等都可以直接給開發商賣地，只是談好后在國土局辦個手續。這樣導致競相壓價，地價很低。政府在土地方面收入很少，而地價在房價中所占比重較大。

第二，西安市各單位自建房規模過大，大單位、小單位有地的都自建房，政府部門也搞團購，一些大學的老校區、新校區都蓋，這些都對市場影響很大。這種現象在別的大城市沒有或者很少。

第三，保障房規模過大。前幾年整個陜西省保障房總量全國第三、建設速度全國第一。當時西安的保障房處于供大于求的狀況，25歲以上的單身漢都可申請保障房。保障房是用公共財政、劃撥土地來建設的，應該是給城市居民中低收入階層的人提供，不能以公共財政擴大保障范圍。

第四，西安城中村改造規模大、小產權房比較多遺留問題突出，這個問題在全國也比較突出。導致前幾年房屋不好出售，開發商資金斷鏈，爛尾樓一大片。后期政府出面，把城中村改造的項目接過來。現在都由政府出面，土地進行招拍掛。

第五，前些年由于西安經濟社會發展緩慢，使人們對西安的發展預期不高，導致西安人口增長緩慢。以“十二五”期間，即2009年到2015年期間為例，武漢每年新增20多萬城市人口，天津每年增加40多萬，西安則是每年只增加4—5萬人。而且2015年西安市的人口處于負增長。

以上五個方面是導致西安前些年房價超穩定、樓市價格不漲的主要原因。

記者：最近西安房價持續上漲使市場出現全面的恐慌，大家感覺都坐不住了。這是什么原因造成的呢？

王圣學：首先，要說明的是根據今年1-4月的統計數據來看，西安樓市總體還是健康平穩的，只是房價上漲速度有點快，那么，為什么市場反應如此強烈，甚至到了一房難求的地步？我覺得主要有以下四個方面的原因。

一是去冬今春以來，因治污減霾開發項目的施工速度放慢，致使上市樓盤減少。

二是開發用地、土地供應不足，推盤速度較慢。特別是，為了抑制房價過快增長，實行每個樓盤出售必須報市物價局審批才可上市，也使上市樓盤速度放慢。

三是由于去年以來，戶籍政策的放寬，新增人口規模大：去年新增25萬，加上今年前五個月的45萬，落戶人數達到70萬。城市人口的大量增加也導致住房需求量的增加。舉例來說，若新增人口中三分之一的人口要買房，以2017年的開發量假如這三分之一人今天落戶，明天就要買房，西安市一年開發的商品房出售給這些人都是滿足不了的。西安市2017年住宅出售2200萬平米，也就是不超過22萬套房子。這也造成了樓市的供求緊張、價格上升較快。

四是由于對未來西安房價上漲預期增加，導致市場的恐慌心理增加?，F在不但改善型的需求在買房，還有一些不急于需要的人群也在買房，怕后邊房價繼續漲從而樓市越發顯得火爆緊張。

記者：您對未來西安樓市的發展趨勢如何看？對西安的房價如何看？房地產調控為什么不通過實施房產稅來調控房價？

王圣學：關于西安未來的樓市發展趨勢。樓市發展的趨勢離不開對西安城市發展的判斷，房地產只是大西安經濟社會發展中的一個方面，雖然它是非常重要的一個方面。西安作為西北地區最大的中心城市和西部三大中心城市（重慶、成都、西安）之一，西安的發展前景十分看好，各種利好消息紛至沓來，特別是新一屆的市委市政府提出“聚焦三六九，振興大西安”以來，西安的發展速度很快，取得的成就十分突出，全國矚目。特別是今年獲批的關中城市群的核心城市和第九個國家級中心城市，從而使西安的發展前景十分看好。在各種利好消息和人口大規模增長的條件下，西安房地產的大開發和樓市的繁榮估計還可以持續10-15年。

從房價來說，總的來說還是一個上漲趨勢。這是因為：一是過去影響房價超穩定的幾大因素已經消除，比如土地的多頭供應已改為集中統一管理；二是過大的保障房規模已經縮??；單位自建房已基本不再批建；城棚改已由政府接盤小產權大為減少；對西安未來發展的預期不看好改為十分看好等等影響房價上漲的因素已經消除。另外，由于物價的上漲，房地產開發的成本在上升，而且質量在提升，還有一個不可忽視的因素就是周邊大城市對西安房價的影響，如成都、鄭州、武漢、重慶、蘭州等周邊大城市的房價目前都比西安高。所以，西安目前雖然房價上漲過快，但和周邊大城市相比西安的房價目前仍然是一個“洼地”。因此，可以說，未來西安的房價仍然還是一個上漲的趨勢。但房價的上漲將是緩慢的，因為政府采取了嚴厲的調控政策。

由于目前全國各大城市房價持續走高、樓市持續火爆，不少人呼吁盡快開征房產稅。關于開征房產稅我是這么看的：一是因為目前房產登記信息系統還沒有形成全國聯網，信息不對稱，不具備開征條件。二是如何開征房產稅？是按人均住房面積還是每戶多大面積征收房產稅？因為開征房產稅涉及千家萬戶，這是一個非常復雜的問題。三是就是具備了前兩項的條件下，我認為目前開征房產稅的時機還不成熟。因為如果馬上開征房產稅，可能會有大量住宅拋售。第一個拖累的就是銀行，第二個就是宏觀經濟。所以，對房地產的調控目前還應該以逐步軟著陸為主。

記者：最后一個問題，請王教授談一下對西安樓市健康平穩發展的建議。

王圣學：我對西安樓市發展有以下兩點建議。一是最近20多年中國房地產發展的實踐證明：中國樓市還是一個政策市：樓市發展趨勢由政府政策傾向確定，如2008年經濟危機時，西安和全國各地、國家的救市政策導致了好多問題。我認為，作為政府主要做好保障房這一塊，即低收入階層的住房問題，不應隨意擴大保障房范圍。商品房作為政府主要是宏觀管理，經營應交給市場。

二是對西安房地產健康平穩發展，我有幾點建議：

1.面對目前市場供不應求的狀況，首先要加大土地供應，加快推盤審批速度。

2.政府對房價的干預調控是必要的，但是要按照市場經濟的游戲規則，多用經濟杠桿，少用行政手段。具體地說，建議物價局要按不同區域實行區域指導價，而不是目前這種每個小區、每棟樓的銷售價都必須報物價局審批，若如此，樓市還是市場經濟嗎？商品房和保障房有什么區別？

3.為了清除目前樓市的恐慌心理和防止外來人口以落戶為名進行炒房，建議西安市政府學習天津、成都經驗，對大量新落戶人員設置購房基本門檻，比如落戶一年后才有購房資格，同時還必須具備在西安已就業、繳納社保等。這樣會減緩樓市壓力。