舊房改造與共同締造

文/葉昌元

負擔分攤

上海逐步成為一個老齡化的城市。據悉，2018年上海60歲以上的老年人達到400多萬，其中約70%的老年人居住在沒有電梯的老舊小區內。這些老年人隨著年齡的增大，體力減弱，甚至患有各種疾病，上下樓梯力不從心。近年來，上海市政府及相關部門多次發文，提出結合老舊小區綜合改造加裝電梯，讓廣大老年人出行方便。在加裝電梯過程中，由市、區二級政府出一點——每部電梯財政補貼為24萬元，小區居民出一點——每部電梯居民自籌資金36萬元。

上海加裝電梯經費的住戶自籌部分，采取的是逐層遞加的方式。按每部電梯政府出24萬元、住戶自籌36萬元計，各戶出資分配比例：一、二樓住戶不出錢；三樓住戶出資比例為17%，一共為6.12萬元；四樓住戶出資比例為22%，一共為7.92萬元；五樓出資比例為28%，一共為10.08萬元；六樓出資比例為33%，11.88萬元。按一梯兩戶計：三、四、五、六樓住戶每戶出資分別在3、4、5、6萬元上下。如果是一梯三戶、四戶，每戶分攤將更少。這對住戶來說，經濟壓力不大。

如果有些居民收入低，一次性付款確實有些困難，上海相關方面正在促進銀行或投資管理部門參與進來，用分期按揭的方法，讓低收入居民也能裝上電梯。

2016年8月，北京市決定開展住宅樓增設電梯試點，試點范圍在東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區和石景山區內（簡稱城六區），選取對象為未列入棚戶區改造、房屋征收計劃，未設電梯的城鎮4層以上住宅樓。原則上每區選取一棟1990年前建成投入使用住宅樓，且總數不超過4個單元門。

北京市既有多層住宅樓房增設電梯試點所需資金以房屋所有權人自籌為主，財政補貼為輔，鼓勵單位和社會其他資金積極參與。企業及與財政無繳撥關系的事業單位房改房原售房單位同意的，可以使用房改售房款。北京市規定：財政按照加裝電梯購置及安裝費用的40%，且最高不超過24萬元/臺予以補貼。

多方協調

別以為裝一部電梯簡單，這背后是政府各部門、利益各方的密切協調。北京市規定：既有多層住宅樓房增設電梯試點工作由市住房和城鄉建設委牽頭，市重大項目辦、市規劃委、市質監局、市公安局、市發展改革委、市國土資源局、市財政局、市民政局和市社會辦配合。城六區政府還要增設電梯試點工作管理部門，具體負責試點項目的組織實施。而市住房城鄉建設會同發展改革、國土資源、規劃、質量技術監督、公安消防 等部門按簡政放權、放管結合、優化服務的原則，簡化相關報審流程。這牽涉10個政府部門和一個專設機構。

上海加裝電梯的審批原來需加蓋36個章，后改為15個章。由此可見牽涉部門之廣。

試點項目最終落在所在地街道辦事處及社區組織。他們要配合有關部門組織做好試點項目居民協調工作，動員鼓勵居民按物權法要求，通過深入協商，就投資、管理和平衡業主利益，特別是受影響較大業主的利益等問題統一思想，達成一致意見，并簽署書面協議后，有序開展增設電梯的工作。

據上海寧居置業發展有限公司總經理殳金榮稱：加裝電梯工作量最大的就是與住戶溝通，堪與拆遷相比。一是需要取得小區2/3以上業主的同意，同時，每幢樓（門洞）要得到90%以上的業主簽字認可，方能履行后續手續。工作組需挨家拜訪、逐一溝通，往往唇焦舌燥也未必能說服對方。二是在溝通過程中，遇到形形色色的訴求。往往是一層的住戶抵制加裝電梯，因為不能從加裝電梯中受益，還要遭受施工的煩擾。曾經有一對住在一層的老倆口，向開發公司提出更換他們家所有的家用電器，才同意簽字。開發公司考慮到對方收入確實很低，以對方不泄漏此事為前提，滿足其要求。

在取得業主同意方面，北京市也有類似規定：增設電梯應征得所在樓棟專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上業主同意，同時應征得因增設電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業主的同意，并應當妥 善處理好住宅周邊相鄰關系。

如果是樓房加層，事情就更復雜了。

對于樓房加層，上海市出臺政策：經本樓和本小區絕大部分業主同意、經相關部門批準、經勘察設計機構認定樓房的地基和結構強度允許加層的，可以加層。加層的施工、材料等費用從賣房所得中出。賣房所剩費用，還要用于小區內基礎設施的改善，如修建停車設施等，另外給予本樓、本小區現有住戶適當補償。施工過程不可避免地影響住戶的正常生活，必須接受住戶的監督、干預。竣工后，本樓、本小區住戶購買加層住房有優先權。這意味著，樓房加層的事先、事中、事后都要聽取廣大業主意見。工作量非常大。

不僅如此，舊房改造的主體也是多元的。以加裝電梯為例，實施主體可能是業主委員會、原房改售房單位、房屋產 權單位，也可能是同意增設電梯的專有部分業主。

上海的老舊小區主要建造于上個世紀50年代至90年代，年代長、房型、結構情況復雜，有些房屋因多年失修，房屋沉降傾斜，甚至接近危房。能加裝電梯的舊房，只是其中的一小部分。

為舊房加裝電梯是城市更新的縮影

從新中國成立后依托大型廠礦的城市萌生，到上世紀90年代興起的開發區熱，一批城市或城區在山野中崛起。可以說，它們是在一張白紙上畫出的圖畫。但是，我國更多的城市都有悠久的歷史，在不間斷地演變、發展。城市里的基礎設施和房屋總是要新陳代謝。

有人愛拿歐洲建筑壽命與我國的相比，以此說明歐洲重視歷史文化街區或古建筑的保護、碳排量低，而中國則相反，喜歡大拆大建，碳排量高；或者拿古代城墻、下水道的壽命與今天的建筑和基礎設施相比，厚古薄今。這些批評不是沒有道理，但事實上，這還與城市發展速度有關——發展速度低的，建筑與設施的壽命相對較長。新中國成立后，廠礦職工所住的工棚、“干打壘”、簡易樓、小戶型成套住宅、現代化的住宅，每一“新版本”房屋的崛起往往要建立在“老版本”房屋的廢墟上。這其實是我國 發展速度的見證。

現在，我們要擔當起大國對環境保護的責任，因此要避免大拆大建，又要滿足人民日益增長的美好生活需要，城市發展必然鎖定老舊小區改造、加裝電梯這類工程。

2017年12月1日，住房城鄉建設部在福建省廈門市召開老舊小區改造試點工作座談會。會上，王蒙徽部長指出： 老舊小區改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發展不平衡不充分問題，實現人民群眾對美好生活向往的重要舉措。推進老舊小區改造，有利于改善居民的居住條件和生活品質，提高群眾獲得感、幸福感、安全感；有利于改善小區環境，延續歷史文脈，實現城市可持續發展；有利于加強和創新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局。

共同締造

北京、上海等地舊房改造的實踐，向世人表明，事關若干政府部門的權力，又牽連若干人群的利益。這些人群包括居民、開發商、勘察設計單位、施工單位、電梯生產廠家、 材料商等。而在居民這個人群里，一層住戶與六層住戶、緊挨電梯的住戶與遠離電梯的住戶又有不同的利益訴求。一項改造可能牽扯千百人，推進的難度可想而知。

因此，王蒙徽要求，充分運用“共同締造”理念，激發居民群眾熱情，調動小區相關聯單位的積極性。

他還提出，老舊小區改造試點要探索四個機制 ：一是探索政府統籌組織、社區具體實施、居民全程參與的工作機制。充分發揮街道、社區黨組織的作用，在老舊小區改造各環節充分反映居民需求。二是探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照“誰受益、誰出資”原則，采取居民、原產權單位出資、政府補助的方式實施老舊小區改造。三是探索因地制宜的項目建設管理機制。強化統籌，完善老舊小區改造有關標準規范，建立社區工程師、社區規劃師等制度， 發揮專業人員作用。四是探索健全一次改造、長期保持的管理機制。加強基層黨組織建設，指導業主委員會或業主自治管理組織，實現老舊小區長效管理。