煙臺市不動產數據整合建庫關鍵技術研究

黃寶華

(煙臺市不動產登記中心, 山東 煙臺 264003)

國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。

1 建設目標

遵照中國國土資源部下發的標準規范，在現有城鄉一體化土地登記信息系統及城鄉土地登記數據庫、房產登記管理系統及數據庫建設成果、林權管理系統及數據庫建設成果的基礎上，充分分析現有不動產相關數據庫、電子臺賬、電子檔案及紙質資料等數據，通過收集、清理、轉換、整合、檢查、補錄、核實等技術手段，堅持“完整、一致、規范”的原則，以不動產登記簿為核心，以宗地為基礎，以不動產單元為基本單位，對煙臺市土地、房產、林權登記數據分析、清理及整合，建設形成空間參考一致、數據關聯關系正確、歷史信息完整的煙臺市不動產登記數據庫，實現了不動產單元的統一編碼、客體落地、物權匹配，明確了主客體之間的關聯關系[1]。

2 不動產數據整合建庫

2.1 數據整合建庫方案

不動產數據庫設計是系統建設開發的基礎，在設計數據庫時要考慮到空間數據、屬性數據以及相關檔案數據的調用、存儲和管理，同時也要統籌考慮與數據整合、權籍調查、不動產登記以及其他應用服務的聯系[2]。存量數據通過數據整合形成整合數據到中間庫，增量數據通過權籍調查形成權籍調查生產庫，通過對存量數據和增量數據的匯總形成不動產權籍成果庫，以此做到“以圖管不動產”(圖1)。

圖1 數據整合建庫方案

2.2 數據整合建庫技術路線

收集整理不動產數據庫建設范圍內的土地類數據、房屋類數據和林權數據，分別對各類數據進行數據預處理、格式轉換和整理錄入，規劃化清理，關聯圖形數據及權屬數據[3]。在此基礎上，實施空間上的房屋落地及屬性上的權屬掛接，并進行不動產統一編碼，質檢通過后，按照入庫標準格式完成數據入庫，建立完整的不動產統一登記數據庫，技術路線圖2所示。

圖2 數據整合建庫技術路線

2.3 數據整合建庫流程

準備工作、規范化整理、數據整合、數據質檢、不動產單元統一編碼、成果入庫，質量控制貫穿數據整合建庫的全過程，流程如圖3所示[4-5]。

3 數據整合建庫實施步驟

3.1 規范化梳理

對土地、房產、林權等不動產有效登記信息進行梳理，主要解決以下問題：

(1)解決同名異質和同質異名的問題，實現全部不動產登記信息不存在語義不一致的描述。

(2)解決數據類型、小數點位數和數量單位不統一的問題，實現在同一個縣級行政區域內，同一類不動產登記的數據類型完全一致。

(3)在一個具體的地理范圍內空間參考不一致的問題，實現相同比例尺下同一地理范圍內空間參考一致。同時，對缺漏的信息進行補充完善。

3.1.1 土地類數據規范化梳理

對圖形數據與屬性數據實施標準化審核和分析，以圖形數據為基礎，結合歷史資料及審批文件校對權屬信息，并進行匹配分析，確認圖形數據與屬性數據的關聯程度，將分析結果按照“有圖缺屬性、無圖有屬性、無圖無屬性、圖屬齊全”的分類規則進行歸納，經過最終梳理關聯得到土地類空間數據和非空間數據集(圖4)[6-8]。

圖4 土地數據規范化

3.1.2 房屋類數據規范化梳理

將收集的圖形數據和業務數據進行數據分析，空間數據上將分層分戶圖與樓棟基底圖關聯分析，驗證二者是否能夠相關聯、吻合，若無法關聯，需要進行數據檢查及補錄，然后進行空間數據與屬性數據的關聯，通過處理得到完整的房屋類空間數據和非空間數據集(圖5)。

圖5 房屋數據規范化

3.2 數據整合

3.2.1 數據清理

(1)土地數據清理

①空間數據清理：對空間數據的屬性部分將按照規范要求，根據不同專題創建不同的數據層，設計表結構，關聯屬性數據，創建數據集，創建空間數據庫，生成空間元數據，統一錄入，對不動產登記信息進行錄入完善。集體土地所有權、國有建設用地使用權、宅基地使用權通過前期數據規范化處理后，形成有圖無屬性，無圖有屬性，圖屬關聯和圖屬缺失這四類數據。對于有圖無屬性的數據，數據處理人員通過不動產整合系統，將數據缺失的數據通過人工查詢檔案的方式，將集體土地所有權、國有建設用地使用權、宅基地使用權的屬性數據補齊。對于無圖有屬性的數據，數據處理人員通過不動產登記系統，將圖形缺失的數據導出給外業測繪人員，將圖形補測回來，交由數據處理人員通過不動產整合系統將圖形與屬性掛接[9]。②權利數據清理：整理集體土地所有權登記的信息、國有建設用地使用權登記信息、宅基地使用權登記信息，數據處理人員根據規范化處理的結果，將宗地代碼、坐落、宗地面積、業務號、權利人、證件類型、證件號、共有情況、登記機構、登記類型、登記原因、分類面積、土地證號、登記時間、登簿人、附記等信息補充完整。信息補錄之后需進行全面復核，保證與原始登記檔案資料中記載的信息一致。③檔案數據清理：通過對已有土地不動產登記的業務處理過程數據進行整理，按土地現行不動產檔案管理的要求將檔案卷宗內業數據清理入庫，包括前后關系梳理、完整性分析、檔案管理信息維護、格式轉換、入庫，形成不動產登記檔案數據庫。同時，保留檔案號，保持與原不動產登記信息的有效關聯，建立不動產檔案數據庫與不動產登記和調查數據庫的關系，進行登記、調查、檔案三位一體化管理(圖6)。④圖屬掛接：首先通過不動產整合系統將圖形和屬性通過宗地代碼自動關聯，對于未關聯的屬性數據，再通過坐落對比影像確定宗地的位置，將圖形與屬性掛接，形成圖屬關系清楚的數據鏈。⑤權利與宗地掛接：不動產整合系統通過宗地代碼將宗地權利數據與宗地自動關聯。由于權利數據的宗地代碼缺失，導致權利數據無法自動與宗地掛接，需人工通過宗地坐落確定宗地圖形，將權利與圖形掛接。

圖6 宗地電子檔案整理

(2)房屋數據清理

①空間數據清理。房屋基地圖清理：將不同來源的自然幢數據，通過空間參考統一、坐標系轉換等操作合并到同一個圖層；疊合最新的高清影像，分析是否符合其現勢性，與實際不一致的需剔除，對自然幢數據進行無效數據清理；對自然幢進行實地調查，將物理連接在一起的自然幢進行合并；根據實地調查的情況，對自然幢進行基本信息錄入(如項目名稱、建筑物名稱、房屋結構、層數等)。房屋自然幢屬性信息清理：通過算法分析和技術處理，對較為標準的坐落地址進行拆分；設計開發樓盤表清理輔助工具，參照產權掃描件，確認戶室在樓盤中的位置是否正確；若不正確，則將該戶室移除本樓盤，將正確的戶查找添加進樓盤；房屋編碼清理，清理生成房屋編碼后，同步建立標準地址，與新數據保持一致，規范所有房屋地址編寫格式；每個戶室全部歸幢完成后，根據標準地址、幢編碼內容將樓盤表與建立完成的GIS數據庫中的幢屬性進行自動匹配，數據匹配成功后進行自動落地，實現“地-樓-房”的關聯；若數據無法進行自動匹配，則需要在人工補充修正幢標準地址或者幢編碼后進行手工落地。②房屋產權數據清理。首先通過不動產整合系統自動分析產權信息缺失的數據，數據處理人員按照以下步驟做信息缺失補錄和清理：以房屋權屬檔案數據、物理數據為基礎，以樓盤表為載體，清理房屋的登記產權數據；將登記業務數據與權屬、檔案數據和物理數據建立關聯；通過編寫工具展示房屋上下手業務關聯信息，并參照每筆業務的掃描件進行核對，糾正關聯有誤信息；對樓盤表上每戶的權屬信息內容、關聯性等進行質量檢查；通過房屋上下手關聯的清理，核對并糾正樓盤表結構，去除重復幢、重復戶、合并戶、合并幢，最終將所有房屋全部歸幢；最后在前面清理的物理數據、權屬數據、登記業務數據的基礎上生成房屋電子登記簿數據庫。③檔案數據清理。 通過對已有房屋不動產登記的業務處理過程數據進行整理，按房屋現行不動產檔案管理的要求將檔案卷宗內業數據清理入庫，包括前后關系梳理、完整性分析、檔案管理信息維護、格式轉換、入庫，形成不動產登記檔案數據庫。同時，保留檔案號，保持與原不動產登記信息的有效關聯，建立不動產檔案數據庫與不動產登記和調查數據庫的關系，進行登記、調查、檔案三位一體化管理。④自然幢基底圖與屬性信息掛接。 用不動產登記系統將自然幢基底圖與屬性信息自動掛接，對于未掛接到圖形的屬性信息，由數據處理人員通過項目名稱和坐落人工掛接。⑤權利數據與房屋數據掛接。 由不動產整合系統通過房屋編碼將權利數據與房屋數據自動掛接，對于未掛接的權利數據(包括預告登記，房屋產權登記，抵押登記，查封登記和異議登記)再通過權利數據中的房屋坐落與圖形數據人工掛接。⑥房屋組幢。通過不動產整合系統按照項目名稱和自然幢將房屋戶數據自動組幢，對應未自動組幢的戶，在通過戶的房地坐落人工組幢。⑦土地小證掛接。 通過不動產整合系統按照房屋產權整合自動將土地小證與房屋產權自動掛接，由于土地小證的房屋產權字段缺失，導致一部分數據不能自動掛接，需數據處理人員通過坐落和權利人等信息人工掛接。

(3)林權數據清理

①登記屬性數據整理。對林權登記簿冊的數據進行清理，以林班為單位對登記的屬性數據進行完整性、一致性、正確性清理，同時對缺項進行標注。②檔案數據的清理。以林班為單位對登記涉及的審核要件、登記類型、測繪資料、面積量算等歸檔資料重新進行分宗組卷。③空間數據的清理。由于林班圖形數據存在多種存儲格式，如空間參考不一致、數據結構不一致等情況，必須通過數據轉換平臺進行空間數據轉換，將所有用于建庫的空間數據保存為統一格式。為避免數據拓撲錯誤、屬性丟失等情況，應先進行數據現勢性、數據格式、數學基礎、數據精度、圖形拓撲、屬性正確性和完整性等方面的檢查，保證數據格式的統一性、規范性。空間數據轉換主要包括數據格式轉換、坐標轉換、代碼轉換、單位轉換等。④數據整合關聯。對清理后的數據按照煙臺市不動產登記數據庫標準進行整合，并通過林權編碼對清理后的登記信息、檔案數據以及空間數據進行邏輯重建，形成一個獨立的不動產單元，該單元包含了該林班所有的登記數據，包括歷史數據、現勢數據。

3.2.2 房地關聯

通過空間位置、地址坐落、宗地編號等信息，進行宗地與房產、宗地與地上構筑物、宗地與林權等空間位置關聯，實現房產、構筑物、林權等信息落地；將整合后的空間數據和非空間數據進行關聯，用宗地編號把宗地和不動產單元進行關聯，用不動產單元編號把不動產和不動產權利關聯，用業務號實現不動產權利和登記過程的關聯，最終形成空間數據、非空間數據關聯，歷史和現狀信息清晰完整的不動產登記信息[10]。

(1)對于國有建設用地使用權登記、集體土地所有權登記、集體建設用地使用權登記、宅基地登記、林權登記等，宗地編號分別采用《地籍調查規程》中規定的方法編碼，通過原宗地編號關聯相應的不動產登記權利信息、地役權信息、抵押權信息、查封登記信息以及異議登記信息，用新宗地編號對宗地編號屬性項賦值。

(2)對于房屋登記信息，用原自然幢編號關聯邏輯幢、層、戶的信息，保留原自然幢信息，用新的自然幢編號對自然幢編號屬性項賦值，保留自然幢數據中的宗地編號到邏輯幢、層、戶數據表中[11]。將通過房屋編號關聯整理相應的地役權、抵押權、查封登記、異議登記以及預告登記的信息補錄新的自然幢編號和宗地編號。

3.3 數據質檢

不動產登記數據質檢劃分為空間數據檢查和非空間數據檢查兩類，分別采用特定的檢查流程實施質檢，質量檢查總體流程如圖7所示。

圖7 數據質檢總體流程圖

3.4 成果入庫

成果入庫包括基礎地理數據、宗地數據、自然幢數據、權利數據、權利人數據和登記業務數據。

基礎地理數據入庫包括整合后的行政區、地籍區、地籍子區空間數據入庫，還包括屬性表達的標準化。宗地空間數據包括：所有權宗地、所有權宗地界址線、所有權宗地界址點、使用權宗地、使用權宗地界址線、使用權宗地界址點、宗海、宗海界址線、宗海界址點等類空間信息。將整合后的不動產登記數據庫表信息導入到不動產登記信息的權利數據庫表中,登記業務數據入庫后需要滿足不動產登記對歷史業務處理過程查詢的要求。

4 結語

通過數據整合建立的煙臺全市不動產權籍數據庫，有利于避免或減少相關不動產之間的權屬界線不清、權利歸屬不明、權利互相沖突等問題，有利于提高登記業務的規范化程度，提升辦證效率和社會化服務水平，消除各政府部門間的“信息孤島”，有利于促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠，建立健全社會征信體系，保障不動產市場交易安全，保護權利人的合法權益[12]