養老地產發展的模式及實現路徑

朱江

摘 要：我國的養老地產產品多數是由房地產開發商、投資機構等推出，對于投資養老地產的眾多參與者們來說，養老地產的開發、運營模式是項目的成功關鍵，關乎項目的盈利性和可持續性發展，因而本文重點研究了養老地產的開發運營模式。

關鍵詞：養老地產；發展模式；實現路徑

引言

隨著社會經濟的發展和養老觀念的改變，傳統的養老模式已經不能滿足老年人追求優質晚年生活質量的需求，來自不同行業的投資者開始進入養老地產市場，投入到養老住宅的開發中，市場化實業運轉規律的養老項目越來越多。

一、我國養老地產的發展模式

1、居家式養老地產開發模式

這種開發模式是老年地產市場發展初期較為常見的型態，秉承了我國傳統居家養老觀念以家庭為核心，將養老主題概念融入住宅項目，提供最基本的養老服務和社區配套服務。在我國，傳統養老觀念使老年人希望與子女一同居住，含怡弄孫，享受親情，另一方面子女希望身體健康能自理且有余力的老人分擔照顧下一代的壓力，但同時雙方又不希望會因生活習慣差異產生矛盾，因此在普通社區中配建一些養老居住產品使老人和子女分開但鄰近居住的模式能被雙方接受，符合我國目前國情，在某種程度上是屬于居家式養老。

2、大型綜合養老社區開發模式

大型綜合養老社區一般是房地產開發商為開發主體政府機構協助，面向全齡段不同身體狀況的中高收入的老年客戶開發的具有一定規模的綜合性強、功能多元復合的超級大盤，能滿足客戶居住、親子、醫療護理、康體養生、體閑娛樂、學習交流等多方面需求，形成了完整的功能體系，因而具有豐富多元配套設施，是包含住宅、醫院、酒店、康體娛樂、購物中心、老年大學等多種業態的綜合性社區。

3、相關并設互惠互利開發模式

上述兩種模式都是依托社區共同建設，除此之外，養老地產項目還可以與醫療機構、學校、幼兒園等設施一起共同建設，充分利用各方獨特資源，實現養老產品與相關設施功能結合，優勢互補，達到互惠互利目的。

比如老年住宅和醫療機構、康復療養機構就近設置或共同建設，通過合作為老年人提供全方位的健康體檢、病愈的康復療養和老年特色疾病的照料看護等專業化的健康管理服務，并輔以滿足交流、學習、娛樂的活動中心，也被稱為康療型養老地產開發模式。

4、異地度假養老地產開發模式

隨時代的進步和養老觀念的轉變，老年人對下一代的依賴性不斷減少。很多身體健康有支付能力的老人不愿意與子女擠在一起，傾向于趁著現有身體和經濟條件走出戶外。房地產開發商抓住了老年人這種心態變化以及近年來老年人旅游事業的蓬勃發展的商機，在經濟較發達的沿海城市或風景優美的旅游勝地開發專門針對老年消費群體的地產項目，通過借助成熟的著名景區的知名度及旅游優勢的輻射效應打開市場，進而帶動項目區周邊相關產業的發展。

二、養老地產的實現路徑

1、養老社區項目指標構建

開發養老地產項目應秉承避免加劇老年人老化狀態的目的，產品在設計和開發時要有人性化空間，方便老年人互相交流和溝通，突出他們的價值存在感。居住環境和氛圍要能引起和調動老年人積極參與活動的意愿，使老年人通過很自然舒適而不是強制性角色來保持良好精神面貌和健康心態。此外，還要配備專業健康護理團隊照護老年人的身體健康。建筑設施是養老社區項目的硬件，其承載的柔性服務才是項目的本質，在具體開發建設一個養老社區項目時，應該從其硬件和軟件兩個方面對產品設計進行提升，包括區位環境、單體設計、配套設施、室外環境、專業服務和物業管理等。

2、養老社區項目產品類型構建

在進行養老社區的規劃設計時，應該主要考慮老年人在居住過程中的逐漸老化以及生理特征在不斷變化的因素。最初入住的可能是健康狀況良好充滿活力的老人，而隨著年齡增長生理特征出現變化，自理能力和適應能力減弱需要人照料，甚至生理機能衰退顯著，需要專業醫療看護。因此，要根據老年人不同階段的生理特征，秉承全齡化設計理念，充分考慮老年人逐漸老化的因素，提供相應形式的居住產品，分別制定獨有建筑設計和特色服務來滿足老年人從健康活躍期到護理期不同階段的動態養老需求。因而養老社區產品類型可以按照合理的比例設置普通的親情化住宅、無障礙養老公寓和醫護式養老公寓，方便客戶根據身體健康程度選擇入住。

不同健康程度老年人居住產品類型不同，因此在規劃設計時，要考慮到各自的獨立性，對不同類型的居住產品要進行合理的分區，保證互不干擾。此外，考慮到老年人的老化有一段過程可分期建設養老社區。

3、養老社區項目配套設施構建

養老社區的核心價值在于其提供的軟性服務，這是吸引老年人入住和項目成功的重要影響因素，因而需要以豐富的配套設施為載體。始終堅持方便、快捷、齊全、周到的原則，滿足不同階段的老年人有所依、有所養、有所學、有所為、有所樂的追求，根據不同階段老年人的健康安全、生活服務、文化交流、體閑娛樂、精神愉悅等需求特征來建設配套設施，包括醫院、餐飲、超市、學習、娛樂、文體、親子等設施。

4、養老社區項目的運營模式構建

基于前文對三種主要運營盈利模式的分析，建議養老社區項目采用租售結合的盈利模式建立綜合盈利體系，即將一部分住宅進行銷售獲得一次性銷售收益，一部分以會員制形式進行出租，同時對配套的體育、體閑、娛樂等康樂設施對外經營獲得長期收益，通過租售并舉模式實現養老社區項目內部平衡，產權銷售快速回籠資金，經營性物業和配套設施既能提高銷售物業市場價值又能實現長期性增值效應，降低投資商的投資風險。

結語

我國養老地產對應國外養老地產史，目前處于市場發展初期的潛伏期且受到家庭收入水平和傳統養老認知的影響，但隨著人口老齡化的加劇、養老觀念差距的逐漸淡化和經濟實力的提高，養老地產在未來會進入市場的快速發展期，在我國具有一定的發展前景。

參考文獻

[1]姜睿，蘇舟.中國養老地產發展模式與策略研究[J].現代經濟探討，2012，（10）：38-42.

[2]陸秋虹，鄧用林.我國養老地產開發模式的理論與實踐研究[J].建筑經濟，2012，12：49-53.

（作者單位：湖北省城建設計院股份有限公司）