城市軌道交通進入新時代龍湖集團TOD打造大提速

文 / 龍湖集團

截至2017年末，中國內地34個城市開通軌道交通并投入運營，開通線路165條，運營線路5033公里；2017年新增運營線路32條，同比增長24.1%；新增運營線路880公里，同比增長21.2%……上述數據，來自中國城市軌道交通協會發布的《2017年城市軌道交通行業統計報告》，一經發布便引起高度關注。毋庸置疑，多個城市都在進入軌道交通新時代。

而一條軌交線路開通，伴隨多個站點開發運營，怎樣實現沿軌道宜業、宜商、宜居，又能讓土地高效開發，實現價值增值，還能始終秉承以人為本呢？

答案是 TOD（transit-oriented development）。這種模式以軌道站點為中心，建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的步行化城區；交通和空間一體化規劃及開發，使公共交通的使用最大化，居民能夠通過公共交通、自行車和步行的方式舒適、便捷出行。

TOD模式發源于美國，在東京、香港誕下頗多經典案例，近年也在深圳、廣州、重慶、成都等地陸續落地。而多年以來，在TOD領域持續深入探索的龍湖集團，也因其豐富的開發經驗，卓越的運營優勢和成功的項目案例，逐步獲得業內肯定。

這家規模突破千億的企業，擁有地產開發、商業運營、長租公寓、物業服務四大主航道業務，亦在積極試水養老、產城等創新業務，形成生態化服務集群。如此，龍湖利用TOD底盤，發揮協同效力，在不同城市區位的復雜空間，將業務合理調配形成生態圈效應，助力城市生長。目前，龍湖集團已在全國成功打造18個TOD項目。未來四年龍湖將進一步提速，超過30個TOD新項目陸續落地。

實踐

龍湖在TOD領域的實踐，可追溯到2003年。在此后在建的和已落地的諸多項目中，又以重慶沙坪壩項目、成都上城天街、重慶時代天街等較為典型。

目前，龍湖正在重慶沙坪壩高鐵站上，規劃建設集一條高鐵線、三條軌道線為一體的超大型商業綜合體，集合商業、聯合辦公、養老、長租公寓等業態，龍湖自持運營的天街擬于2020年開業。項目定位為高能級交通樞紐，將是全國唯一一個高鐵上蓋的TOD項目。

在這個項目上，龍湖和地方政府、軌交公司密切協作，打造高能級公共交通體系，舒適便捷的城市慢行系統。項目地下共7層，負1層為公交車站，負2層為出租車站和高鐵站臺，負3層為人行通道，負4層為高鐵換乘廳，負5層為出站通道，負6層為軌道站廳，負7層為軌道9號線站臺，多個樓層設地下停車庫，市民可實現高鐵、軌道交通、公交、出租車等多種交通工具零換乘。

過去，沙坪壩商圈以三峽廣場為中心，由天陳路、站東路、站北路以及小龍坎新街所圍合而成的多邊形區域，轄區面積0.27平方公里。經過龍湖、政府、軌交公司協作改造，商圈面積將擴大到0.74平方公里。再加上高鐵、軌道交通等交通換乘體系，及新增商業用地，沙區也將發展高端服務業、五星級酒店、高端寫字樓，商圈進一步提質擴容。

重慶沙坪壩項目剖面示意圖

在成都，2019年將開業的龍湖上城天街，擁有“城際快線+地鐵線+BRT”的軌道交通與“兩環+放射狀路網”的路網交通，周邊超20個公交站點， 5條地鐵線路交匯，其中1號線與6號線的交匯轉乘處位于上城天街負一層與負二層之間的11米超挑高轉換大廳，火車北站也將通過地下商業空間無縫接駁上城天街。

2012年已開業的重慶時代天街，位于渝中區大坪街道，屬老城區，人口密度大，商業氛圍差且交通不盡如人意。龍湖拿地后，利用時代天街和軌道交通1號線、2號線便捷連接的優勢，從交通組織入手，與政府完成渝中西區與重慶其他區域互通互聯規劃，逐步打通東西向和建立南北向交通，在區內實現順暢回轉和循環。

雙方還對時代天街地下地面和空中分別進行車流人流規劃。地下，政府將地鐵石油路站通過200米地下商街接入時代天街AB館。地下交通人行體系互通互聯，人流可從最北端地鐵站點步行抵達最南端站點；空中，時代天街各館間實現空中連廊連接，將一個封閉的區域變成24小時、365天開放的區域。

大坪也逐漸從過路地變成留得住人、留得住錢的大商圈，形成正向經濟循環。2012年至今，大坪已實現社會零售總額超500億元。

打法

在大量TOD項目實操過程中，龍湖累積經驗，進行自我提升。與此同時，龍湖還不斷汲取國際先進經驗，重點參考對象即是東京、香港。去年，龍湖集團首席執行官邵明曉親自帶領高管團隊，赴東京拜訪東急不動產、日建工作坊，專程交流TOD內容。

那么基于國際經驗，龍湖的打法是什么呢？技術上，龍湖總結創新TOD模式、破局城市發展的七大原則，并將其運用于實際項目中。這七條核心原則包括：產城融合、形象塑造、一體開發、站城一體、樞紐形成、用地集約、環境保護。

除了內部資源，龍湖配置全球資源，打造TOD卓越團隊，這個名單堪稱豪華：TOD規劃設計資源上，西南交通大學（上海）TOD研究中心、林同棪國際、日建設計、東急等；商業規劃設計資源，德國ECE、湃昂國際、柯路建筑設計咨詢公司等；產業資源，盛世投資、中青旅、清華大學、清科集團等。

在龍湖強大經驗和開發能力下，不斷的TOD項目在全國陸續落下。但相較于打造標準化產品線，龍湖內部人士坦言，他們更傾向于運用TOD的模式和理念，因地制宜打造每個項目，在不同城市區位進行多種復雜度與業態融合度的嘗試。