新形勢下房地產企業財務管理強化路徑探討

周文全

為進一步加強我國經濟發展，我國政府出臺了相關政策，改變現階段經濟動向，給房地產企業帶來很大的影響，由“火熱”變為“低迷”，嚴重的落差，使房地產企業經濟效益度下降。但是，房地產企業仍然是現階段經濟市場的主要組成部分，對經濟發展起關鍵作用，所以要不斷加強房地產企業管理，做好內部財務工作。

一、分析新形勢下地產企業財務管理特點

1.房地產是一項策劃難度大，耗時久，需大量資金的行業，沒有對房地產項目工期、資金、勞動力等多方面進行策劃，將直接影響房地產經濟效益。房地產企業開發項目需要大量的投資，而真正能獲得效益，需要的時間長，房地產企業只能向銀行進行貸款，補充資金缺口。

2.如何管理好房地產財務工作，一直是房地產企業的一大難點，在新形態下政策變化大，特別是2016年將建筑業、金融業、房地產增加到營改增，對房地產的生產經營和財務管理影響巨大，增大了財務風險。從企業長遠發展角度，“營改增”合并了重復納稅環節，打通行業之間的增值稅抵扣鏈條，減少了虛假發票等違法行為，保障經濟市場的嚴謹、有序，降低企業經濟風險，維護經濟的良好發展。在企業財務管理方面，帶來了一定的挑戰與困難，重點在對房地產稅改過渡期以及之后的財務管理中降低經營成本、規避涉稅風險。

3.現階段存在一個問題，許多房地產企業不創新，墨守成規，不重視財務部門的反饋和建議，使財務部門不能充分發揮自身作用。但是房地產企業也有自身的無奈，時刻跟隨著政府的腳步，政府只不斷出臺相關優惠政策，來擴大房地產范圍，對后續的投資、研究都不再參加，就連各種優惠政策也只是紙上談兵，空有其表，到最后還是房地產企業自己解決。

二、新形勢下房地產企業財務管理出現的問題以及相關城市的規劃情況

1.企業不能合理利用資金，管理資金方面仍然存在不足。目前，我國房地產行業發展主要特點是資金匱乏、可流動性資金少等。規模小的房企很難找到愿意與其一起融資的伙伴。另外，部分房地產企業不了解自身情況，盲目的投資，造成不必要的資金浪費或真正所需時資金卻不足等問題。而且企業缺乏資金流動管理，部分資金長期掛賬，將導致企業財務出現危機。

2.新政下，出現房地產業“只租不售”趨勢。新政明確“房租不炒”、“購租并舉的住房制度”等政策。北上廣立即響應新政，在2017年11月10日，深圳市“只租不售”出臺。房地產項目完成后，規定租憑住房和商業用房在出讓年期內開發商需全年期自持，不允許轉讓、銷售。深圳市預期將在2018年6月規劃出7塊地用于只租不售項目。深圳市房地產研究中心主任王峰表示：深圳在每年可以招拍掛的土地只有一塊、兩塊，新政改革非常大。另外，上海在今年10月已經拿出15幅租憑住房用地，加上13個用到控規調整程序中，是為租憑住房做準備。還有北京市，將計劃在未來五年增加五十套租憑住房，主要由集體建設用地提供。租憑住房將大量發展，對房地產企業財務管理帶來巨大的挑戰。

三、“營改增”對房地產企業財務管理的影響

1.“營改增”使房地產企業成本增加。在激烈的經濟市場中，企業競爭極強，特別是建筑類企業，與房地產企業緊密聯系，屬于上游企業，實行“營改增”，建筑安裝企業在2018年5月執行新稅率10%。而建筑企業是勞動密集型行業，勞務費進行稅抵扣率降低，抵扣的金額較少，最終導致成本增加。建筑安裝企業是在房地產企業的上游，這部分增加的成本便由房地產企業支出，增加房地產企業成本。

2.營改增”增加企業會計核算難度。企業會計主要負責應交稅費的營業稅費，而實行“營改增”后，企業會計要進行調整，所核算的內容增加了應交稅費的增值稅、進項稅額、進項稅額轉出、減免稅款等明細科目，增加會計核算難度，對會計人員的要求也提高。

3.“營改增”對房地產企業財務人員素質要求更高。“營改增”所增加的增值稅內容復雜、繁多。對財務人員要求更高，計算難度大，要求財務人員了解增值稅開票系統、認證抵扣規定、保稅操作系統及繳納稅款等，財務人員的工作能力與素質的高低將直接影響稅收核算、繳納等工作，甚至帶來稅收風險和財務風險。

4.“營改增”后甲供料的財務管理。營改增之后，甲供材料發生明顯變化，特別是增值稅計稅依據要求發生變化。“營改增”之前，甲方購買設備、材料，不需要繳交營業稅，納稅義務是施工企業。實際工作中具體例子：某棟樓用1000萬的工程為例，材料費600萬，勞務費400萬，施工企業跟房地產企業簽甲供材料合同。“營改增”之前，施工企業可以從房地產企業拿到400萬的工程費，不過要以1000萬為營業稅申報依據。而“營改增”以后，甲供材的部分，施工企業只以收到工程款的多少（即400萬）作為增值稅申報依據。2017年出臺的財稅[2017]58號《關于建筑服務等營改增試點政策的通知》規定，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。讓施工方采購材料反而房地產企業增值稅稅負降低，一個集團公司既有房地產企業也有施工企業可以采取降低房地產企業稅負方式來進行財務管理。

四、企業如何解決“營改增”帶來的困境

1.企業正確選擇供應商等合作伙伴，制定相關條約。企業在選擇合作的供應商時，制定好招標要求，以進項稅為競爭門檻，嚴格要求供應商納稅人資質，減少企業稅收成本。企業盡量選擇規模大，對材料、配件完整的供應商合作，有利于企業獲得增值稅發票，防止企業一些零散性購買開不出發票。另外企業還應與客戶建立良好的關系，與客戶溝通交流，簽訂讓客戶滿意的合同。

2.完善企業會計核算制度

面對“營改增”，企業應及時調整、健全會計核算制度，改變核算策略，增加會計人員，嚴格按照規定核算，明細賬目，做好核算中的信息記錄，保證資料的真實、準確。“營改增”給會計核算制度帶來挑戰，促進企業會計核算的強度。

3.企業各部門都要重視營改增帶來的變化，不僅僅是財務部一個部門的事，每個部門從不同角度做好營改增工作，那么營改增帶來的變化將會朝利于企業更好發展的方向。

五、結束語

近幾年，房地產企業迅猛發展，在我國經濟市場中建立了重要地位。面對的困難也在逐年增強，為更好的在新形勢下發展，房地產企業應加強自身市場競爭力，不斷完善財務管理，提高經濟效益。在“營改增”的實施下，房地產企業發展更加穩定，充分發揮“營改增”對財務管理的作用，確保房地產企業財務管理正常進行，促進企業長遠發展。