淺談營改增后房地產行業面臨的主要問題

張洪芝

一、營改增的影響

實施的“營改增”可以說是我國稅制度改革進程上的一個里程碑，主要在于減稅、消除重復稅，無形中推動了我國經濟結構的整改、加速發展轉型。此番大動作，勢必會影響企業的未來發展，主要集中在與稅收有關聯的財務管理領域。企業致力于培養本公司的財務管理能力，嚴格控制生產成本，這就要求企業能夠參考所處的經濟環境和實際能力，共同分析營改增可能會對企業產生的一系列影響，并提早擬訂有針對性的緊急預案和相應的應對措施，保證企業的正常運營和加速發展。

查閱資料，以房地產產業鏈為例，“營改增”全面實施前，企業需要繳納的稅費共計11種，經計算后，平均稅費同國內其他行業相比較偏高。而實施“營改增”后，增值稅稅率為11%，稅率明面增加，而稅費暗地降低。經查詢，增值稅本質為價外稅，等同于僅征收產品增值部分的稅費。房地產產業鏈中的土地出讓金、建安成本等總攬了銷售的70%，而增值部分卻僅占有30%，換算為：30%×11%=3.3%，同增值前5%的營業稅相比較，減稅成果立竿見影。在經濟大環境中，房地產產業鏈不能孤身只影，需與上下游相關產業聯盟，共同完善經濟鏈條，其中上游的建筑業深遠的影響著房地產產業鏈。建筑業的稅率自“營改增”后從原本的3%增加到10%，足足是原來的2倍多，倘若將其稅費增加的部分整合到房地產產業鏈，房地產業實際成本將嚴重超出預期成本。如此嚴峻的商業背景下，房地產企業要保重企業效益的正常增長是重中之重，預測未來面臨的相關問題和制定應對措施才是關鍵，值得深思。

二、直擊“營改增”后房地產產業鏈所遇問題

1.建筑業增加稅整合至房地產產業鏈

據統計，營改增前的政策是將建筑業購入的建筑材料需按原材料的6%計算增繳增值稅。倘若每項均能獲得正規增值稅發票，那么6%的進項稅額可以幸運的全部被抵扣。簡單的舉個例子，一家上游建筑企業承接的工程項目中稅造價a元，購進材料價0.6a元，所購材料可抵扣的進項稅額就為：0.6a/（1+6%）*6%=0.03396a。但是，提供原材料的建材市場并不是完全規范，磚瓦灰沙石個體經營戶泛濫，絕大多數是無法提供正規發票，與此同時，稅負的轉嫁性增加了房地產企業的稅負。無法進項稅額抵扣的人工成本部分在建筑企業中所占比重達到20%-30%之多。此外，建安成本的機械設備費一般占總造價的2%-2.5%。

2.稅負及資產負債表與利潤表受到一定的影響

我國經濟發展不均衡，造成房地產行業發展差異較大，對于經濟發展落后的區域，若想實施企業“營改增”可能會面臨雙重挑戰。房地產產業鏈的投資方多元化，資本結構和融資結構都略有不同，規模也有大有小。不過11%的稅率對于民營企業來說過高難以承受，可能會有一些企業出現稅負“不減反增”的現象。而仔細分析造成稅負不減反升的原由主要有兩點：一是過高的稅率沒有改變。二是很難實施抵扣。此外，“營改增”全面投入前，房地產企業營業稅是計入開發成本中的，而“營改增”運行后，沒有相關發票無法抵扣，而且步驟繁瑣。從這個層面上來看，房地產企業的資產總額可能存在部分下降的情況。考慮到房地產企業項目都會有較長的建設周期，若無法掌控房地產企業的財務風險，很可能會影響項目建設。

三、初步房應對“營改增”對房地產業的影響

1.加快籌劃稅收進程

多關注國家稅務總局頒布的所有關于營改增信息，全面分析了解有關營改增的知識，例如增值稅的納稅申報材料、不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法、《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》等相關內容，未雨綢繆，提前擬訂籌劃管理工作計劃。還可以結合自身的實際情況，制定合理的有針對性的稅收優惠政策方案，使國家福利可以均勻的發給各個企業，使其可以放心的享受國家政策帶來的福利。

2.擇取恰當的拿地形式

房地產企業古老且延續至今的拿地方式主要為簽訂出讓合同、老城區改造、收購公司等，很明顯，拿地形式隱形的影響著房地產企業抵減增值稅銷售額，使成本變得忽高忽低。所以房地產企業在落實“營改增”后，擇取恰當的拿地形式是降低成本的重要環節。

3.嚴格監控建安成本

“營改增”后建安成本同企業負稅抵扣數額呈正比趨勢，故此建安成本是影響房地產企業稅負的首要因素，而建安成本中的核心關鍵在于施工環節。然而施工環節中，工程招標造價方案成為了焦點所在，由調查數據可知，建筑行業增值稅稅率為10%，增值稅稅率的提高間接利于房地產企業進項稅額抵扣，隱形提高企業效益。因此，制定造價計劃，盡可能地將門窗、幕墻費用等納入建安成本，將所有的支出統一管理，進行進項稅額的抵扣，降低建安成本。

4.分階段制定應對策略

第一階段：政策醞釀階段

在出臺相關改革政策之前，企業應該防患于未然，提早應對，先著手梳理業務、現有合同情況、安排針對性強的稅務工作小分隊統領工作、注重員工培訓提高員工專業素養、預估營改增后對企業稅務和利潤差值、考慮定價調整策略、變更合同內容模式、制定內部發票保管和遞交財務部的流程和時間等內控制度、制定系統升級改造行動計劃等。

第二階段：政策生效前短期過渡階段

完善公司的業務流程及系統實施，聯系供應商、客戶簽訂新合作方案，布置稅控系統、熟悉同政策有關的一系列操作和增值稅申報流程。

第三階段：政策生效和執行階段

絕不疏漏任意一條同營改增政策有關的信息，掌控得知政策更新和進展情況的途徑，并監控企業稅收，發現及時彌補可以規避大型風險。

結束語

“營改增”不僅解決重復繳稅問題，還促進提升企業利潤。成為房地產產業鏈工作的核心關鍵。國家的政策福利雨露均沾，各企業尤其房地產業一面沉浸在紅利的喜悅中，一面深思即將面臨的問題，著手準備應對萬變。