投資性房地產企業會計核算相關問題探討

蘇露娜

基于人口大國的國情，我國房地產行業的發展相對具有優勢，然而也存在著值得探討與解決的問題。在會計準則的相關規定中，制定了投資性房地產會計核算的標準，但進一步分析可以發現該行業在初始計量，后續計量以及轉換計量過程中的一些工作準則仍需要深化完善。

一、什么是投資性房地產會計核算

1.投資性房地產的概念

投資性房地產的經營項目屬于資產使用權過度行為，主要是出租土地使用權和建筑物，以此來獲取收益。其經營的目的是追求資本增值和賺取租金。此外，該行業也會在持有并準備增值后進行土地權轉讓，這是投資性房地產的另一種經營形式，一定程度上受到市場的需求變化以及其他增值收益等方面的制約，從本質上來看，這種經營方式是一種以增值后轉讓獲利的行為，大部分該類企業會選擇這種經營行為。從稅法的規定來看，出租房產或是轉讓土地使用權的行為都屬于企業經濟活動之一，其所得租金、轉讓收益都屬于營業稅征稅范圍。若轉讓被認定的閑置土地則例外，但我國幾乎不存在這種情況。

2.會計核算的內涵

會計核算是指企業會計與企業活動相關的記賬、算賬與報賬過程。作為我國的官方流通貨幣，會計核算的記賬單位只能是人民幣這一幣種，這也是會計準則的硬性要求。在企業發展的高峰期，會計核算具有重要地位。會計人員借助會計憑證和記錄賬簿來記錄和管理經營活動，有利于確保形成準確的企業會計報表，進而順利對財產進行全面的清點和盤查。另一方面，會計的高效監督和反映，在一定程度上也能促進定期成本及財務指標的優化。會計賬簿匯對企業運營過程中的信息進行了整理與歸類，確保所呈現房地產經濟活動的全面性與有序性，它是會計信息的主要載體，確保管理人員在房產經營決策過程中獲取全面科學的參考數據信息。此外，會計賬簿對房地產經營活動起著支撐作用，為有效的決策提供保障。

3.投資性房地產會計核算的特點

投資性房地產的會計核算需要在行業準則的指導下進行，有初始計量和后續計量這兩種類型。前者是獲得房產所有權時的實際成本，后者是指企業對房產投入的計量。一般情況下，后續計量同時適用于成本模式計量與公允模式計量，但應避免同時運用，且確定后原則上不可更改。

二、投資性房地產企業會計核算的薄弱點

1.初始計量中核算科目的模糊性

根據國家的相關規定，在初始計量中，投資性房地產僅限于性質轉為出租的土地使用權、建筑物以及準確增值后轉讓的土地使用權，自用的建筑物在性質上應歸為固定資產。如果存在企業在某階段內將建筑物的用途定位為出租或空置的情況，就歸為投資性房地產。這項規定在一定程度上擴大了核算范圍，企業可能存在編造意圖文件的不良行為，在時間段的具體規定上也缺乏詳細的準則，這樣一來，當公允模式發生改變的情況下，企業會計將會受到沖擊。針對上述情況，企業可能會根據自身需求對建筑物進行選擇性的規定。

2.后續計量中計量模式依據的模糊性

在確定投資決策前，企業離不開綜合考察和比較、分析，并且評估投資性房地產有效性，以此保障企業的利益最大化。在評估過程中，公允價值計量模式下要求將價值變動中的收益計為利潤總額，但大多數情況下，公允價值核算難以完全符合企業的理想效果。這種與企業預期之間的差距在市場房價起伏較大時尤為明顯。除此之外，公允價值模式的使用也為企業中某些居心不良之人制造機會，進行利潤的操控，增加財務報表等會計信息的質量問題，導致不準確的財務信息出現，進而導致企業經營決策缺陷，也會影響企業的長遠發展。

3.轉換的賬面價值與實際不符

一旦房地產的用途有所變化，企業需要及時處理，并再次定義房地產性質，完成轉換工作。當前我國投資性房地產轉換的調查結果顯示，公允價值計量是主要模式。當房產用途改變時，會計人員應遵循會計準則完成房產轉換的信息更換，科學反應房產價值，確保企業把握交換時機，營造良好的行業交易環境。因此，公允價值計量模式下，會計科目隨投資性房地產變動而靈活轉變。例如，當房地產性質由自用變為投資時，由于房產形態和資產性能沒有受到影響，賬面價值也應該與轉換前保持一致。否則則難以保證投資性房地產企業資產價值報告的準確性，降低企業經營決策的可靠性和合理性。

三、關于提高投資性房地產企業會計核算水平的建議

1.提高初始計量核算科目的權威性

根據會計準則的相關說明，投資性房地產的初始計量是需要固定明確下來的，不可隨意進行變動。投資性房地產的使用范圍只能在出租使用權或資本增值的框架下進行，否則其性質將會向固定資產轉變。因此，在初始計量時需明確用途，避免短期內進行更改。

2.處理好后續計量中公允價值變動問題

對于房地產投資過程中產生公允價值的變動，差額可計入下列兩種會計科目：“投資性房地產-公允價值變動”，“資本公積-公允價值變動公積”，價值差額的恰當處理有利于促進企業的長遠價值評估，充分挖掘資產總額與權益總額變化背后的信息。該方法既有利于及時應對企業房地產投資過程中公允價值的變動，也有利于促進企業營業綜合和其他投資者權益。根據會計準則對后續計量方式的要求，需要確保同一企業后續計量模式的唯一性。出于追求利益的需求，大多數企業未能自覺遵守這一規定。實際操作中采用了公允價值計量模式，但在經營過程中獲得其他投資性房地產收益，增加會計處理工作的難度，模糊了會計處理模式的概念。這種情況下的會計處理方式不夠精確，降低企業在年末核算利潤數據的可靠性。因此，會計準則的制定需要充分把握好企業新取得的投資性房產核算問題，針對自身運營過程特點，科學運用成本后續計量模式，力求體現歷史成本計量的根本原則。

3.處理好房產價值與賬面價值之間的關系

對于房地產轉換計量中存在的難題和困境，相關部門積極應對，并出臺了具有針對性意義的治理措施。從企業自身的角度來說，在房地產轉換核算中可參照使用公允價值計量這一模式，以此來充分把握轉換后房產價值量的問題，使得計量結果具有賬面價值意義。另一方面，涉及轉換核算時，當房地產由投資性質轉向為自用性質時，房屋計量可以自用房地產賬面價值為基礎，過程中產生的價值同原賬面價值誤差均記入到當期虧損或盈利。

綜上所述，本文對投資性房地產行業的概況進行了梳理，該行業發展前景非常好，正處于發展的關鍵階段。為了更好的實現自身的戰略目標，投資性房地產經營企業需要不斷的自我反思與自我完善，以高水平的會計核算工作提升會計信息質量，并努力尋求具有長期適用價值的計量方法，全面切實提高經營決策的準確性。

[1]蘆晨.投資性房地產會計核算現狀及改善對策.商，2016（13）.

[2]匡佳慧.淺析投資性房地產會計核算中存在的問題及對策.商業經濟，2017(09).