新常態下商業地產企業全面預算管理優化路徑研究

楊 蕾

一、商業地產企業全面預算管理的內容及特點分析

（一）商業地產企業的具體內容

對于商業地產企業而言，財務預算以及經營預算是全面預算管理中非常重要的兩個內容。財務預算主要是指企業在日常經營的過程中定期以貨幣的形式來具體表現預計現金流量表、預計資產負債表以及資本預算等多個業務預算結果。而經營預算主要是指企業在經營過程中所需要涉及到的開發成本預算、銷售預算、期間費用預算、租賃預算以及銷售預算等等，并以上述預算為重要基礎，填制企業的預計利潤表格。

（二）商業地產企業預算的特點分析

商業地產企業除了具備全員參與、全過程、全方位參與的特點之外，因為其企業自身發展的特殊性還具備以下三個方面的特點：第一，堅持以工程項目為中心，工程項目是企業盈利的重要保障，但其往往具有成本高、周期長等特點，因此，企業在進行預算管理時務必需要將工程項目預算放于關鍵位置。第二，以銷售預算為根基，作為商業地產企業來說，其屬于資金密集型企業，其在發展的過程中需要大量的資金支撐，而銷售是促進企業有效回籠的重要措施，因此，企業在進行銷售預算時應盡可能的全面考慮企業實際發展情況以及外部經濟狀況，以保證預算的科學性。第三，以現金流預算為重點，企業在發展的過程中往往具有高風險、高負債的特點，企業需要充足的現金儲備、高效的現金流周轉以保證自身的正常經營。因此，企業在預算管理時應將現金流預算管理作為重點。

二、商業地產企業全面預算管理現狀分析

（一）缺乏完善的預算考核系統

目前，我國大部分的商業地產企業在預算考核指標的設置上都缺乏科學性，動態性的財務指標缺乏，企業預算執行的實際情況無法真實反映。同時，在預算考核時，預算考核指標不明確、考核制度不健全，權責分配不明，考核體系的真正作用無法得到有效的發揮。

（二）預算編制與企業實際情況不符，缺乏執行性

盡管我國大部分的商業地產企業都已經開始實行業績考核機制，但其相關業務在上報預算數據時往往都是從自身的利益角度出發，以自己的方法填報，缺乏對企業整體情況的考慮。具體來說，企業招商、銷售部門在對預算數據進行上報時，出于自身利益考慮，通常會壓低招商、銷售指標，提高招商費用、銷售提成以及廣告宣傳費用指標等，這樣情況下得出了預算數據，與企業實際情況相背離，企業財務部門無法準備把握公司的實際情況。

（三）事中控制缺乏，預算監督力度不足

企業在進行全面預算管理時多是將關注的重點放在了預算指標的制定、匯總以及上傳下達上面，忽視了對后續預算執行情況的監控。而部分已經成立了預算領導小組的企業，通常都是對預算結果進行通報，忽視了對事中的控制，對企業預算日常監督控制不足。

（四）缺乏企業各部門以及人員的全體參與

全面核算的有效執行需要企業各個部門以及整體員工的共同努力，而就目前來說，大部分商業地產在編制全面預算時，都采取的是財務部門主要負責、業務部門輔助的方式，經過逐層審批之后在向下執行，這樣編制出來的預算各部門員工的參與度不足，很難有效在企業日常經營中有效實行。

三、加強企業全面預算管理的相關舉措

（一）構建科學合理的預算考核機制

為了保證預算考核制度的有效實行，預算考核制度一定要與企業的實際發展情況相符合，因此，企業在確定考核指標時，應充分聯系企業實際，將非財務指標與財務指標結合起來，突出重點，并構建獎懲制度，以年為單位對預算執行的部門及員工進行考核，獎懲分明。同時，嚴格區分考核指標、明確考核的標準，對于容易模糊的點更要加以重視，避免部門員工之間相互推諉責任等情況的出現。根據企業不同時期的發展特點，選擇科學的考核方式。具體說，若企業正處于全面預算管理的初級階段，企業應以獎勵為主，提高員工執行預算的積極性。若企業處于預算管理體系已經健全完善階段，則企業可以選擇獎懲并用的方法，確保預算執行的嚴肅性。

（二）配置專業的預算管理專家小組

為了確保企業預算管理工作的順利進行，企業可以通過聘請外來專家的方式組成預算管理小組，預算管理小組由公司領導人直接領導，且預算管理小組只需要對公司領導人負責，以此來強化預算管理的權威性、獨立性。預算管理小組可對預算編制、執行給予意見，督促財務部門及時預算的編制、分析和報告的及時編制。

（三）積極引進滾動預算機制

當前，我國大部分的商業地產企業在進行預算管理時為了簡單方便，都會選擇定期預算編制方法，但這一方法僅僅只是適用于發展規模較小的、仍處于全面預算管理初級階段的中小型商業地產企業。但由于市場環境的不斷發展變化，商業地產企業在日常經營中所面臨的區位因素、行業調控以及信貸政策影響增加，定期預算編制的方法已經無法再適應企業的發展需求。因此，為了幫助企業更好的適應外部環境、縮小預算指標與實際執行差異，商業地產企業可以積極引進滾動預算機制，根據外部環境的變化、企業發展的變化定期對年度預算進行調整，從而提供全面預算的科學性和準確性。

（四）提高對預算的分析及控制

為了盡可能的避免預算與實際情況相背離的情況，縮小預算與實際執行的差異，企業可成立專門的預算監督小組，對預算執行過程中的各期實際執行結果進行對比分析，一旦發展與預算指標相差過大的情況，及時上報給企業相關領導，以方便領導及時采取相關的應對措施。同時，為了方便企業管理，企業可以根據自身實際情況，讓第三方機構開發符合自身發展特色的預算管理軟件，并將其應用到商業地產企業的預算分析控制中去，以信息化手段完成數據實時采集分析，將預算指標的具體情況上報給各個責任部門，以方便各責任部門對預算指標執行情況進行具體的跟蹤、查詢分析，及時發展問題，解決問題。

（五）提高部門員工參與度，實行全面控制

將企業的各個部門、人員都納入到預算管理的范圍之中，明確各部門人員的具體責任，構建起財務預算、經營預算、建設預算等多方面的綜合預算系統，并將企業的投資、融資、土地開放等各項經濟活動都納入到預算編制所需要考慮的范圍之中。一旦企業下達全面預算計劃，各責任部門便需要以此為根據制定出詳細的預算指標，以這樣層層分解預算指標的方式來保證企業預算執行的全面性。

結語：在新常態的經濟發展背景之下，商業地產企業若想要得到更好的發展，則需要對自身所現有的財務活動和經營目標進行重新規劃，以具體的戰略目標為主要基礎，通過對市場環境的充分調研、對市場信息數據的及時獲取來對自身的經營目標進行科學的調整，不斷地總結教訓，尋找問題，從而幫助企業管理者可以制定出更加科學的戰略目標，提高對企業的管理效率和水平。

[1]張紅雨.商業地產企業全面預算管理研究[J].現代經濟信息，2015.

[2]丁銘績.商業地產企業全面預算管理問題探析[J].經濟建設，2016(8).

[3]霍雨辰.新常態下商業地產企業全面預算管理優化措施[D].天津理工大學，2017.