新常態下房地產企業全面預算管理研究

郭 皓

2014年5月，中共中央總書記習近平在河南考察時首次提及“新常態”，之后經過專家的不斷總結完善，形成了以“經濟增速由高速向中高速轉換”、“發展方式由規模速度型粗放增長向質量效率型集約增長轉變”、“產業結構由中低端向中高端轉換”、“增長動力由要素驅動向創新驅動轉換”、“資源配置由市場起基礎性作用向起決定性作用轉換”和“經濟福祉由非均衡型向包容共享型轉換”等為特征的中國經濟新態勢。

一、經濟新常態對房地產行業的影響

1.行業發展趨于理性。隨著政府樓市調控政策轉向去行政化、以市場調節為主導，房地產市場將步入平穩增長的新常態階段。因調控政策淡化，市場主導作用加強，住房制度改革完善和人口發展紅利帶來的需求爆發期已經結束，房地產行業將步入理性發展階段。

2.地產市場分化明顯。自1998年徹底廢止住房分配制度以來，十多年來中國房地產行業飛速發展，部分城市的房地產市場供應曾一度趨于飽和，另一方面，部分城市的市場需求也有所增加。受經濟發展水平、城鎮居民收入水平以及市場定位、城市功能、地方政府政策等多種因素影響，房地產市場逐漸呈現出明顯分化，有些城市需求強勁，有些城市需求疲軟，區域分化和功能性分化明顯。

3.新型城鎮化成為發展的新動力。新型城鎮化發展戰略是催生人口大轉移，就業范圍擴大的大概念。基礎設施配套完善，社會公共服務大量投入會對當前房地產市場產生深遠影響，引發新一輪房地產市場剛性需要。新型城鎮化將成為房地產行業發展的新機遇新動力。

4.創新發展成為新趨勢。經濟運行和發展速度放慢，導致房地產行業的利潤被不斷壓縮，在保證企業原有的品牌聲譽、產品質量不下滑的情況下，房地產企業對創新越來越重視，更加注重市場需求分化，去主動完善優化提高產品市場競爭力，不斷創新尋找新的利潤點。房地產企業將不斷加強產品質量，采用新的競爭模式，引進新概念、新技術，結合不同產業特點，融合新的行業需求，如健康、養老、社區服務、互聯網、職能服務、金融業與行業整合聯姻。當房地產行業逐步適應經濟新常態后，創新發展必將成為房地產行業發展的新目標、新特征和新趨勢。

5.改善性需求占據主導地位。隨著社會發展和意識形態、文化因素、人口結構等方面的影響，住房需求的總量已不再是關鍵問題，如今的關鍵問題在于結構。中國自住房改革制度實施，房地產市場快速發展，對住房的剛性需求一直在房屋需求中占據主導地位。近幾年來，改善型住房逐漸被人們熟知和需要，可以預見，在未來的房地產市場中，改善性住房需求將取代剛性需求，在房地產市場中占據主導地位。

6.商業物業回歸本性。房地產市場快速發展的時期，中國房地產行業開發建設商業住宅、辦公樓作為銷售型物業獲取利潤，而不是通過租金回收經營模式實現利潤。與國際上發達國家相背，缺少經營思想，容易產生項目配套重復、產品單一、綜合服務能力不夠、社會貢獻不大、解決區域配套、公共配套功能不全，浪費、重復建設、規劃不合理現象突出，同時產品質量功能低下，不利金融化、市場化，失去了商業物業是貿易經營活動的空間載體的作用。

二、新常態下全面預算管理對房地產企業的作用

1.統一員工思想

預算管理能將企業的戰略目標、戰略規劃進行逐層分解，細化落實到企業各職能部門、各個員工身上，這可以使各部門、各個員工明確企業的經營目標、實現目標的具體措施以及自身需要完成的任務，使企業全體人員的思想認識和行動準則與企業的戰略目標、規劃相統一，有利于企業戰略的實施。

2.降低企業成本費用

房地產企業，以營銷部門為例，有時為了吸引顧客，會推出各種各樣的優惠活動，這導致企業的銷售費用存在極大的不確定性。通過預算管理，確定每年各個部門的經營資金以及費用預算，使企業各部門和全體職工形成先算帳后花錢，精打細算的習慣，有效地降低成本費用。

3.有效應對房地產市場變化

在經濟新常態下，房地產市場分化日益突出，政策調整也讓房地產市場的未來出現了更多的不確定性。面對多變的市場，房地產企業通過預算管理，能夠讓企業各級管理人員養成預見性工作的能力，認真分析研究市場需求和資源供給的變化，在編制預算時，提前提出應對措施，從而能夠主動地應對市場變化。

3.新常態下房地產企業實施全面預算管理的有效措施

(1)制定以戰略為導向、科學完善的預算目標。房地產企業必須先根據自身發展特點，結合在經濟新常態下企業規劃的轉型方向、戶型設計方向，制定科學的戰略目標和發展規劃。在制定好戰略目標和發展規劃后，用具體的經營目標和規劃措施對其細化分解,再通過預算管理實現經營目標和規劃措施的具體執行。因此，預算管理的執行直接影響企業戰略目標和發展規劃的落實，預算管理不能偏離企業的戰略目標和發展規劃。故房地產企業在制定戰略目標時務必要充分考慮本企業在新常態下的發展轉型方向,結合企業的實際情況、國家政策等制定戰略目標，之后，以切合自身實際的戰略目標為導向，制定科學完善的預算目標。

(2)構建以戰略為導向的企業全面預算管理體系。房地產企業全面預算管理體系由預算編制、預算執行、預算控制、預算調整、預算考核構成。不同的行業、處于不同發展階段的房地產企業,預算管理的重點不盡相同。房地產企業應根據自身的實際情況選擇真正契合本企業發展的預算管理體系。房地產企業還應該確定符合本企業戰略發展的預算編制方式，是選用一種固定的編制方法亦或是兩種方法相結合等。在預算控制中,要突出管理重點,提高事前控制能力。預算調整應符合房地產企業發展戰略,明確調整的條件。預算考核作為預算管理生命線,應體現戰略導向、彰顯管理意圖、發揮激勵作用,以提高預算管理成效,實現房地產企業經營目標和長遠目標。

(3)實現新常態下房地產企業資源的有效整合。房地產企業要想獲得發展,就必須認清新常態的真正內涵,并對房地產企業所處的環境有一個清晰的認識和準確定位。這就需要現代房地產企業在預算管理中,以資源整合為基點,多項舉措并舉,在企業內部實現預算管理人力、物力、財力資源的有效整合,保證房地產企業預算管理重心不偏移、目標不脫離實際且執行力度強。

綜上所述,在經濟新常態下,我國房地產企業應構建以房地產企業戰略為導向的預算管理機制,實現房地產企業資源的全面整合,提高預算管理效率,為促進房地產企業戰略目標的實現奠定基礎。

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