新形勢下房地產企業納稅籌劃探討

石宇珍

引言

在當前我國市場經濟體系全面改革背景下，房地產企業得到了快速發展，同時也成為了當前簇集我國國民經濟發展的主要產業之一。其發展將給我國經濟整體水平提升帶來直接影響，是我國經濟提升的主要后備力量。

從2003年起到2013年，是我國房地產行業發展的關鍵階段，投資額以及營銷額得到了大幅度的提升，在GDP中的占比也顯著提高。在房地產市場投資浪潮的引導下，房地產價格得到了明顯增長，高房價問題引發的經濟泡沫化現象較為突顯，政府部門通過頒布一系列宏觀調控政策，實現對房價的把控。特別是在2013年之后，房地產發展效率得到了約制，進而步入到瓶頸期，諸多小規模城市房地產企業在當前環境的影響下，加劇了融資難度。在面對市場飽和以及政府調控雙重作用下，諸多房地產企業開始注重成本管理，怎樣減少稅務成本投放，是當前房地產企業首要思考的問題。

因為土地資源較為短缺，國家對土地管理力度逐漸增大，上游建筑企業在人員成本以及材料成本方面，因為受到市場因素的影響，可控性比較少；房地產且稅務成本作為運營成本的核心，和土地成本以及其他固定成本進行比較，稅務成本可調控力度相對較大。因此，做好納稅籌劃工作是緩解企業稅負的主要方式。

一、房地產企業開展納稅籌劃工作的必要性

（一）提升房地產企業整體效益

針對房地產企業來說，其作為我國稅務收入的主要來源。和其他企業進行比較，稅務部門對其監管更為嚴格，企業要想采用偷稅、漏水等方面還緩解稅務壓力，難度性相對較高。同時，本身是不滿足法律標準的，如果被發現，必將會受到一定的制裁。通常情況下，房地產企業諸多數據主要由政府部門統一監管，這樣可以給對房地產效益把控提供條件。并且，房地產企業作為稅務部門重點監管產業，受到這些因素的影響，這給房地產企業財務方面提出了嚴格的標準。通過開展納稅籌劃工作，可以減少稅務成本投放，讓房地產企業獲取更高的效益。

（二）實現稅務法律體系的完善

通過開展納稅籌劃工作，可以實現稅務法律體系的完善。法律體系一般根據社會經濟發展而改變。通過實踐得知，新型的事物以及問題，將會讓現有法律體系更加完善。近幾年來，隨著我國房地產企業的快速發展，相關的法律體系沒有得到充分構建，房地產有關法律不全面。而部分納稅籌劃就是利用法律體系的不完善，實現企業納稅成本減少。稅務部門可以利用納稅籌劃方式，將法律系統中存在的不足進行填充，從而提升稅務法律體系的全面性。

二、當前房地產企業納稅籌劃存在的問題

（一）納稅籌劃認識不深入

當前，部分房地產企業領導層級沒有意識到納稅籌劃和偷稅漏稅之間存在的差異，常常將其混為一談，普遍認為納稅籌劃將含有一定的風險性。特別是在近幾年我國稅務部門在對部分房地產企業進行財務核查時，總會發現一些違規行為，這給房地產企業帶來了一定的經濟損失。因此，在稅務方面，大部分房地產企業往往秉持較為嚴謹的工作態度。同時在現有法律體系的作用下，籌劃空間相對較少，僅僅應用部分較為單一的籌劃方式。在設定對應部門來收集籌劃意見時，沒有得到領導層級的認可，過于注重企業運營狀況的思考，而忽略了稅務管理，從而引發稅務風險出現。要想保證納稅籌劃工作的順利開展，就要在滿足相關法律需求的基礎上進行，以此緩解企業稅負，減少稅務成本投放。但是由于部分房地產企業領導層級缺少對納稅籌劃的認識，常常采用一些違法行為，實現偷稅漏稅，一旦被發現，必將會給企業整體聲譽帶來影響，約制房地產企業今后發展。

（二）納稅籌劃方式較為粗放

當前，部分房地產企業在開展納稅籌劃工作時，沒有結合企業真實運營情況，加以科學細化，采用的納稅籌劃方式較為粗放。現階段，房地產企業開發項目中包含的稅種數量相對較少，在進行土地采購時，將會形成一定的契稅。但是契稅籌劃空間較為狹窄，相關優惠政策少之又少，因此，在開發階段中，大部分房地產企業沒有對此進行籌劃。特別是在“營改增”政策全面落實之后，諸多沒有落實的項目由之前營業稅的繳納更改成增值稅繳納，即便可以在此環節中獲取一定的增值稅專用發票實現進項抵扣，但是依舊有部分項目無法實現抵扣，需要按照稅率11%進行增知識納稅，從而使得房地產企業稅務逐漸加劇。

（三）缺少專業的納稅籌劃人員

當前，大部分房地產企業普遍缺少專業的納稅籌劃工作人員。現有的財務工作人員往往掌握充足的財務方面的知識，對稅務認識不充足，要想具備納稅籌劃工作人員所掌握的專業水平，將存在一定難度。由于財務工作人員無法把財務、稅務等相關知識融合一體實現房地產企業納稅籌劃，進而無法達到理想的納稅籌劃效果。針對大部分房地產企業而言，在開展納稅籌劃工作時，為了將籌劃作用充分發揮，不但要對當前企業存在的納稅問題有所了解，同時還要提出對應的優化措施，減少企業納稅成本的投放，實現企業效益的最優化。但是從目前情況來說，部分房地產企業普遍缺少專業性人才。

三、A公司納稅籌劃案例分析

（一）企業基本情況

A企業為某房地產企業，成立于2001年，注冊資產為50000.00萬人民幣。自企業成立之后，開展諸多諸多工程項目，總開發建設面積已經超過150萬平方米，累計投資金額到達15億元。企業內部設定財務部門、房地產管理部門、工程技術部門、設備部門、安全監管部門以及人事部門等諸多部門，負責企業日常運營和管理工作。

（二）企業涉稅現狀

近幾年來，隨著A企業的快速發展，其開發的工程項目頒布全國，自企業成立以來，企業開始加大對中小型工程的開發力度，在市場中占據份額數量逐漸提升。截止到2016年，A企業總業務量已經超過30000萬元，納稅額度也由之前的600萬元直接提升到2500萬元，企業稅負得到了顯著提升。通常情況下，A企業運營業務中包含的稅務種類主要有所得稅、增值稅、土地增值稅等。

通過對A企業近幾年涉稅情況進行探究得發現，A企業開發項目時涉及的土地增值稅、營業稅以及所得稅占比相對較大，同時繳納總數額也比較多。在實際過程中，技術房地產企業過于注重營銷價格的提升，必將會影響企業整體效益的獲取。所以，房地產企業再度提價之后自身稅負情況進行思考的基礎上，可以借助土地增值稅的優惠政策，實現房地產營銷價格和效益的全面提升，進而促進企業效益最優化目標的落實。房地產企業還可以通過開展主體稅種納稅籌劃工作，可以實現企業整體稅負的減少，同時結合當前稅務空間較大，合理采用管理方式，加大對增值稅以及所得稅等稅種管理，從而緩解企業整體稅務壓力，給企業創造更好的經濟效益。

四、房地產企業納稅籌劃的優化對策

（一）從整體出發優化籌劃方案

納稅籌劃作為一項系統性的工作，企業在運營發展中，將會面臨諸多稅務，房地產企業需要根據自身特性和需求，做好納稅籌劃方案的探究工作，不可過于注重某一稅種納稅額度，應該從長遠角度入手，防止得不償失。例如，部分企業在開展納稅籌劃工作時，假設沒有對企業運營成本進行思考，同時在成本支出方面過于注重減少稅額，沒有重視企業整體效益，從而影響企業效益目標的落實。再加上大部分房地產企業通過減少房屋營銷價格的方式，實現附加稅等稅務的降低，但是由于企業所得稅的計稅效益逐漸降低，廣告成本以及營銷收付相關的抵扣項目成本降低，應繳納的企業所得稅將會提升。因此，這就要求房地產企業結合自身情況做好納稅籌劃方案的規劃工作，對運營活動中涉及的每一項成本，加以全面探究，提升納稅籌劃方案的合理性和規范性，減少企業不必要稅務投放。以土地増值稅籌劃來說，我國相關部門頒布的土地增值稅相關條例中已經明確指出，針對新開發的房地產項目在進行土地增值稅繳納時，可以將項目中的土地采購成本、開發成本以及稅金等進行抵扣。房地產開[開放修改開發]發企業在投資項目建設時，可以加強在基礎設施上加大投資力度，可以有效提升工程整體品質以及外在形象，實現房地產價格的提升。并且，采用增加可抵扣項目數額的方式，降低土地增值稅納稅，進而起到減少納稅成本的目的。

（二）建立預警機制防范籌劃風險

房地產企業自身含有周期長、投資資金量高、資金回籠效率面以及風險系數大等特性。在短期內部可以給房地產企業創造良好的效益，但是往往具備節稅多、收益大等特點。在此環節中，如果采用的納稅方式不合理，沒有結合相關法律體系要求來進行，必將會給企業帶來嚴重的經濟損失。通常情況下，導致房地產企業面臨稅務風險的主要因素有主觀因素和客觀因素兩點。以此，為了減少稅務風險的出現，房地產企業就要結合自身運營需求，營造良好的風險管理氛圍，在結合相關法律需求的情況下，獲取更多的優惠政策，對稅務風險加以綜合評估，構建完善的預警體系，加強對稅務風險的把控，減少稅務風險出現，從而保證房地產企業運營安全。

（三）運用政策的準確性和時效性

因為國家相關稅務政策的全面調整，相關法律體系也需要隨之進行更改，房地產企業需要對當前相關政策有所了解，在明確會計準則相關標準的情況，對企業納稅籌劃方案加以適當修正。可以運用緩解企業稅負的方式，實現節稅效果的提升。在開展納稅籌劃工作時，不僅要對企業當前所應用的會計準則標準以及稅務優惠政策有所掌握之外，還要根據市場發展情況和企業運營特性，做好對應政策要點的把控工作，以此對市場發展趨勢進行評估。假設無法及時結合經濟發展狀況對納稅籌劃方案進行修整，將會導致原有方案效力逐漸喪失，甚至和當前法律體系相關要求相背離，給偷稅、漏稅現象出現提供條件，加劇了稅務風險的出現。

（四）提高財務人員的綜合素質

納稅籌劃自身含有較強的專業性，這給納稅籌劃工作人員專業素養提出了嚴格標準，只有確保納稅籌劃工作人員掌握充足的專業知識和技能，才能實現納稅籌劃自身作用的全面發揮。針對納稅籌劃工作人員來說，其不僅需要對現有法律體系有所了解，同時還要具備較強的專業素養。房地產企業可以通過定期開展專業培訓的方式，提升相關工作人員的專業素養，加大對財務工作人員稅務法律體系的學習力度，讓其參與到稅務活動中，在掌握法律政策的同時，實現財務工作人員納稅籌劃水平的提升，減少稅務風險出現。

五、結束語

總而言之，納稅籌劃針對房地產企業來說，作為一種現代化管理理念，其需要房地產企業領導層級給予納稅籌劃充分注重，結合企業當前運營情況和需求，做好納稅籌劃工作，實現納稅籌劃自身作用的全面發揮，達到緩解企業稅負的效果。隨著國家宏觀調控政策的全面實施，這給房地產企業的今后發展帶來了一定影響，僅僅憑借提升營銷額的方式已經無法迎合房地產企業發展需求，這就要求采用納稅籌劃的方式，減少企業稅務壓力，提升企業整體效益水平，從而促進房地產企業健康發展。

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